刚需人群发力 土地市场升温

　　楼市年中迎“窗口期”

　　新金融记者 刘君

　　6月上半月，包括天津楼市在内，全国大多数重要城市的楼市继续展现出成交升温趋势。与此同时，房价方面也出现了降幅趋窄的态势。5月，70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为99.87，从4月份开始连续两个月出现降幅持续收窄的情况。更重要的是，进入2012年以来一直低迷的土地市场，仿佛一夜之间也“火”了起来。从广州到北京，从成都到上海，东南西北都有开发商在溢价拿地的新闻。

　　“楼市成交量的继续回升，得益于首套房刚需入市后，改善性需求的跟进，相信不少投资需求应该也在寻找合适的入市时机。而那些资金充裕的品牌房企已经开始抄底优质地块。”中原地产(天津)三级市场部高级区域总监朱庆江在接受新金融记者采访时表示，7、8月份作为金九银十前的过渡期，房地产市场的政策和量价走势至关重要，将直接影响到下半年的楼市走向。

　　改善性需求入市

　　“红五月”之后，6月上半月的楼市依然“红火”。经中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，2012年第24周天津新建商品住宅共成交1711套，成交面积18.4万平方米，环比上涨23.3%，成交均价10301元/平方米，环比上涨2.0%。二手住宅成交1112套，成交面积8.6万平方米，环比上涨6.0%。成交量的上涨，无疑带动了开发商的推房热情，当周新增商品住宅共13个项目，供应面积30.1万平方米，环比前一周上涨8.3%。预计7月份天津也将有20个项目开盘，其中纯新盘有12个，占预开盘总量的60%。各区域开盘数分布均匀，市内六区6个、环城四区7个、远郊五县4个、滨海新区3个。

　　支撑开发商推盘热情上升的重要依据是，近期推新房源的楼盘都取得了不错的销量。如河东区某项目近期推出其高层产品，一口价9600-10500元/平方米，与普遍维持在10000元/平方米以上的周边二手房源价格相比，体现出一定的价格优势，开盘当天交订金人数超过100位。河西区某项目近期同样推出高层产品，简装房源均价11800元/平方米。“开盘当天不少房源低于这个均价，甚至还有10000元/平方米以内的房源。排到我的时候200多套房源已经被订了130多套。”已在该楼盘订房的贾先生对新金融记者表示。

　　分析近日天津楼市情况，可以发现以下特点。一是市内六区相比其他几个区域卖得更好，二是大户型房源销售情况明显好于前几个月，三是打折促销依然是当前楼市的主题。据统计，仅6月16日、17日周末两天，天津就有9个项目相继开盘，开盘促销优惠最高达到9个点。而6月11日至6月17日天津市项目销售金额排行榜中，前三名楼盘分别为天津大都会、招商钻石山和仁恒海河广场，都是均价在15000元/平方米以上的市区高端楼盘，且多以120平方米以上的大户型房源为主。天津链家地产市场部经理李晓炜认为，近期的各种政策利好，包括存准下调以及降息等使得购房者欲望增强，购房门槛也进一步降低。对于市区项目销售靠前的情况则是因为市区项目的价格在同区域二手房市场影响的压力之下，开发商以价换量，价格合适，购房者可以接受。另外，市区拥有其他区域无法比拟的交通条件，各方面发展均衡，且发展时间较长，拥有较多学区，可以带动周边项目的成交。中国指数研究院天津分院分析师则对新金融记者表示，差别化信贷政策的进一步实施、存贷款利率下调，对住宅市场成交起到了明显的促动效应。

　　“楼市成交量的回升，一般都会遵循从首套刚需，到改善性刚需，再到投资性需求逐步入市的规律。经过前几个月首套刚需的释放，那些需要改善的换房族不少已经将手里的房子在二手房市场出手了，现在这些改善性需求正逐步进入市区新房市场。”朱庆江表示，至于接下来投资需求会不会入市，更多要取决于接下来一段时间的政策和市场走向。

　　高库存抑制涨价

　　随着成交量的回升，关于各种下半年房价即将上涨的传言开始在楼市中蔓延。而国家统计局近日发布的5月份70个大中城市住宅销售价格月度报告数据，也显示房价止跌企稳迹象。70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有6个，比4月份增加3个，二手住宅价格环比上涨的城市有18个，比4月份增加9个。70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为99.87，全国新建商品住宅价格从4月份开始，已经连续两个月出现了降幅持续收窄的情况。

　　而买房人的心态也在近期发生了微妙变化。央行近日公布的《2012年第2季度储户问卷调查报告》结果显示，房价的下降空间确实在减小。不过并不代表接下来就是房价的上涨，虽然依然有68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，但未来3个月内准备出手购房的居民占到受访者的15.7%，较上季度提高1.6个百分点，创下2011年以来的最高值。同时居民房地产投资占比由上季度的15.1%升至16.1%，预计下季度房价将上涨的居民占到20.4%，较上季度提高2.8个百分点。

　　“确实最近有很多买房人是因为担心接下来房价可能会上涨，而赶紧出手买房的。不过在我们楼盘来说，买房的除了首套房刚需，就是改善性需求，基本还没见到投资的买房人。”河西区某楼盘置业顾问对新金融记者表示。

　　“其实房价至少近期内不具备快速上涨的可能，最主要原因在于当前楼市库存量依然较大，且接下来的潜在供应量同样不小。开发商目前也只能是逐步减少进一步降价的动力，至于涨价应该还是比较谨慎。”朱庆江表示。据统计，截至5月31日天津住宅市场的可售量为143480套，住宅出清周期依然为29个月的最高值。国家统计局公布的数据显示，截至5月末全国商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，同比增长19.78%。今年一季度，仅146家上市房企总负债就高达1.49万亿元。对大多数房企来说，去库存依然比涨价更为重要。

　　6月突现久违“地王”

　　与楼市“回暖”相比，6月份以来土地市场显现的急速升温架势，更让人感受到一种“回暖”的预期。广州、北京、成都、上海，之前一直对土地市场慎之又慎的开发商们，在面对土地时似乎突然“狂热”起来。

　　6月5日，南京成交多宗地块，其中，位于南京南站附近的一幅住宅地块被万科以溢价2000万的9.41亿元拍得。6月6日，上海成功出让8幅地块，成交金额共计26.74亿元，成交面积共计38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。6月18日，恒大地产以13.22亿元的总价获得广州珠江新城地块，楼面地价高达3.29万元/平方米，溢价率达169%。同日，北京鹏辉房地产开发有限公司经过34轮报价，以2.785亿元竞得门头沟区龙泉镇F1住宅混合地块。6月19日，蓝光地产以9.4亿元拿下成都主城区的两块土地，6月20日，龙湖地产又以总价3.22亿，溢价率76.8%竞得成都主城区的另一块土地。

　　土地市场6月份突然转热，一是5月份楼市成交的持续回升，使开发商对楼市未来重拾信心；二是政府在推地方面增加推地数量，并且开始推出更多城区优质地块，控制土地面积和起拍价格。中国指数研究院监测的重点百亿企业中，实现单月月度销售额、销售面积同比均有上涨的共18家，较上月增加4家。销售额方面，世茂房地产、华润置地和融创均实现100%以上同比增长，同比增幅为负的仅剩两家；销售面积方面，恒大、世茂房地产、恒盛、金地、佳兆业、首创和融创都同比增长50%以上。销售额的提升，为房企拿地提供了现金保障。供地方面，仅6月上半月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月就环比5月多出239块，达到年内最高峰。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政府将推出地块面积划分得更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块能控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险，与此同时，地方政府这种“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象，造成土地市场热销的表象。

　　“还是要谨防‘地王’效应对房价带来恐慌性上涨的预期。这些高溢价地块基本以商业用地或商住混合用地为主，且地块不大，与2009年的土地成交热潮有着本质区别。”业内人士指出。

　　张宏伟更是将“地王”比作“魔鬼”。他表示，土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。

　　“如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向微调为主的时期转为再度收紧。”张宏伟表示。

　　商品房均价涨幅至多5%

　　经过近半年的低迷后，土地市场与楼市同样呈现出成交回升趋势，使得房价、地价基本触底的呼声逐渐强烈。“房地产市场触底反弹是各方形成保底共识的结果，宏观经济对房地产的依赖性深入骨髓。”知名财经评论家叶檀(微博)表示。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，按照目前的态势，如果说没有新的打压政策，那么整个市场成交的活跃度我认为还会继续延续下去，下半年的成交量可能会超过上半年，成交量持续反弹，价格跌幅总归会由大变小甚至最后不跌了，这些转变都可能会在今年完成。

　　与房价“触底”呼声相对应的，是不断出来强调调控和辟谣的相关部门。住建部、发改委、央行等部门相继出面否定动摇楼市调控的传言，然而这些强调，似乎并没有对市场产生多大影响。“调控部门本身也会比较纠结，一方面经济增幅下滑，需要刺激经济，房地产不能过度低迷，尤其房地产开发投资和新开工面积不能过度低迷，所以现在不会出台进一步的打压政策，但另外一方面，楼市成交回升逐步积累下，房价有可能反弹。”朱庆江表示，对于房价触底与否的争论，其实背后正是开发商、地方政府、调控决策部门、买房人等多方利益的博弈。

　　不过有一点可以肯定，今年房地产市场出现房价大幅上涨的概率极低。“刚性需求入场，不等于全面放开投资性需求，投资性需求才是房价暴涨的原动力，因此今年商品房平均价格上涨幅度不可能超过5%。”叶檀指出。摩根大通则在其发布的最新研究报告中预测，中国的房地产调控政策不会放松，并维持今年全国房价下降5%-10%，而部分一线城市降幅可达15%—20%。