调控大势下，楼市春天的渐行渐远让一路狂奔的房价暂时止住了脚步。但与此同时，北上广等一线城市的房租却逆势上涨态势明显。尤其时下，随着夏季大学毕业生季的来临，房屋租赁市场即将迎来新一轮的旺盛需求，这也是继春节之后的第二波租赁高峰。

　　据21世纪不动产研究分析，传统毕业租赁高峰一般会在6月底到来，就目前市场来看，租赁市场整体较为平稳，尚未出现租赁交投的激增局面，但部分板块租金难免面临大幅上涨趋势。

　　房租上扬趋势明显

　　按照租赁市场惯例，每逢“毕业季”的来临均会促使房东对租金做出新一轮的调价。据21世纪不动产资料显示，近期板块内租金相比年初已有近10%—20%增幅，同比已超30%。此外，汉宇地产市场研究部经理付伟也表示，未来7、8、9月份，房屋租金预计会迎来5%左右的涨幅。付伟进一步指出，与春节之后租赁高峰不同的是，暑期房屋租金走势将会保持叠加型上扬态势。

　　笔者近日走访了上海市浦东新区部分区域的房产中介，这些行业内人士对于租房市场再迎“涨”声的看法基本一致。某中介相关负责人估计，未来7、8、9月份房租涨势会“势不可挡”，他表示，“我们店里挂牌出租的一户室房源，现在只剩一套了，约30平方米，月租金要2800元。两户室整租的月租金则要3500元—4500元，而去年同期为3500元，今年涨了1000元。接下来，7、8月份大量大学生毕业的话，房子会更紧俏，预计届时房租将再次上涨5%-10%”。位于梅花路的永信房产门店负责人也表示：“现在房子很好租，我们手上一有房源，不出三天立马有租客预定，稍有犹豫就是‘别人’的了，所以我们大都建议租客看到满意的最好先下手为强，毕竟现在想找合适的房子并不那么容易”。

　　根据中国指数研究院发布的最新数据显示，今年5月，上海租赁价格指数环比增长1.41%，同比增幅6.48%。在房租逐年上涨压力下，让原本“望房兴叹”的白领们继续承受着日益走高的房租压力，有白领叫苦不迭：“我每月工资的三分之一都献给了房东，听说租金还要涨，看来房租的一半都要贡献出去了。本来房子就买不起，现在连租房都成问题，让人情何以堪！”

　　其实，承受高房租之痛的不仅是自住市场，商业房租的涨价也让一些商家“高攀不起”，如今年4月，位于上海黄金商圈淮海路美特斯邦威旗舰店就因房租太高而“歇业”；又如，如家连锁酒店2012年第一季度财报数据显示，一季度已亏损1个亿。此外，北京皇家驿栈酒店董事长刘少军也对媒体直言：“之所以亏损，就是因为在一二线城市进行第二轮租房子，房租成本大幅度上升一定会造成亏损。”

　　房租上涨有“幕后推手”

　　从经济学角度分析，房租与房价呈正相关关系，即房价若居高不下，则房地产交易市场相对冷清，租赁需求不能有序向购买需求过渡，届时租赁市场进入需求旺盛阶段，对应的房屋租金就会上涨。当房价趋于下降态势，将会带动购房者入市购房，对租赁市场的火爆将起到一定的缓冲作用，租房的人相对减少了，房租自然就会降下来。

　　业内人士分析，时下房屋租价的上涨与房屋供给不足及房价居高不下有关。当前，市场上可供房源远远要小于需求者，供需关系的失衡很容易让租金进入上升通道。对此，付伟表示，目前市场房源分配不均现象比较严重，这也是局部区域租金大幅上扬的原因。市中心地区特别是地铁沿线区域租金远远要高于偏远地带，而这块区域需求量大而可供房源非常有限，相比之下，偏远地段就存在大量房源空置，租金便宜很多，却少人问津，这也是目前房屋租赁市场存在的结构性矛盾。

　　房租高企的背后，房价有“推卸”不掉的责任。房地产调控政策出台后，大批购房刚需者在未来房价下跌心理预期下，选择租房观望，一些“转买为租”者的涌入助推了租赁市场的火热，加之暑期“毕业季”特殊时期，房源需求骤然旺盛，这些综合因素均不同程度的推高了租赁成本，涨价难免成不争的事实。

　　而房源稀缺与购房出租者数量多寡有关，租金的回报率也影响了靠购房收租的特殊群体。从购置房产进行出租这种投资方式角度分析，租金回报率要高于银行定存率，业主才有利可图。租金回报率与定存率之间的博弈，会影响部分投资者的行为。假定市场上一套面积为70平方米的两室一厅居住房，其购置成本为200万元，按当前房屋租赁市场价格计算，每月租金按均价3500元计算，则一年可获得租金收入42000元。而按一年期定存率3.5%计算，则一年期利息为70000元。业主要想获得与定存利率同样的收益，就必须保证每月获得约5800元的租金。

　　当前我国租金回报率仅为2%，远低于国际5%投资警戒线。付伟分析认为，“我国租购比相差很大，通过购房出租专为获取租金的为数并不多，更多的是为了房产保值增值。即使一年期定存率跑过租金回报率，但大部分人仍选择买房主要还是看中房产本身价值。房产作为稀缺资源，远期上还是看涨的人居多。虽然楼市调控是大调，而实际上的房价并没有真正意义上降下来，这也使得部分租客迫于经济压力只能继续选择租房，所以这类人属于被动租房一族”。

　　公租房需“名符其实”

　　作为公租房入市的启动年，相关群体对其平仰租赁市场起缓冲作用怀揣期待。但业内人士认为，目前公租房对即将到来的暑期租赁潮难以奏效，主要原因在于：首先，公租房具有一定准入的门槛，且外界对公租房的支持力度并不强；其次，公租房在租金、位置等方面吸引力也偏弱。

　　笔者走访了位于东建路的陆家嘴人才公寓，相关负责人表示，目前人才公寓签约率已达70%多，公寓需求比较旺盛，签约租客大部分来自陆家嘴金融城，也有少数来自其他领域。对于在银行部门、科技研发等领域就业者，且年龄为22周岁到30周岁之间的外来者，一旦满足这三种条件，也可申请入住人才公寓。但就签约情况来看，满足这三种条件并签约的人屈指可数。

　　在一项对公租房的网上调查结果显示，有81%的网友表示，即使满足条件也不愿申请公租房，63%的网友认为准入条件中关于户口的规定最不合理。参与调查的投票者中，有76.5%为外来户口，他们大多认为，公共租赁房名美但“美而不实”，因为就申请条件必须达到的硬性标准，如需持有本市常住户口，或持有《上海市居住证》达到两年以上且连续缴纳一年以上的社会保险金等，这些政策将初来者挡之门外。公租房的门槛如此高，难免让人感觉“看上去很美”。

　　21世纪不动产黄河滔建议，现今市场高昂的房租让人负担沉重，而对于招租至今申请率偏低的公租房项目，与其闲置成为名副其实的“空置房”，尚不如降低准入门槛及出租标准，有针对性的扩大帮扶群体，为城市留住人才。付伟也认为：“公租房所供数量有限，这就决定了它必须有个限入标准，这也是它没完全开放的原因之一。政府房源虽不以盈利为主要目的，但在租金收取上也不能太亏，只能说公租房现在发展并不完善，还处于初级阶段。某种程度上可以认为它只能是少数人的福利”。

　　一边是公租房的高门槛，一边是租赁市场的混乱无序。针对租赁市场的混乱现象，近日北京市政府发布了一则文件，鼓励相关部门设立国有租赁经营机构，开设“官办中介”。对由政府设立特定机构介入房屋租赁市场的建议，外界表示其可否终结租赁市场的乱象很值得怀疑。对此，业内人士坦言，这一办法将很难真正付诸行动，“官办中介”要如何收集个人闲置房源、租金的界定、佣金的收取等都是问题，所以说，这只能是理想化的状态。

　　的确，当前我国房屋租赁市场正处于初级阶段，政府公租房、廉租房、人才公寓等资源毕竟有限，社会资源仍是房租租赁市场的主流。展望未来，将逐步形成以市场供给为主体、政府保障为辅的健全住房保障体系，同时加强行业部门的监管、加大对租赁市场的指导力度、维护业主与承租者的合法权益，由此积极正确地引导房屋租赁市场的健康发展，还是值得期待的。