作者 杨红旭

　　记得年初时，有人说：欧债危机和中国房地产市场，是决定2012年世界经济的两个最大变量。现在看来，前者比预想的更糟糕，而后者比预期略乐观。内察国内经济走势，房地产市场堪称第一变量。

　　终于步入三季度。我国经济仍未看到明确的止跌信号，6月份，中国制造业PMI为50.2%，比上个月下降了0.2个百分点，为7个月来最低值。无独有偶，6月汇丰PMI为48.2，同样创7个月来新低。一季度GDP增幅已回落至8.1%，二季度“破八”成定局。“稳增长”压力仍在增加，光靠一次“降息”，显然无法逆转经济下滑的严峻态势。这种情况下，房地产调控还有多少“打压”空间？

　　来自房地产市场的消息却喜忧参半。6月份，全国10个一二线城市的商品住宅成交量，环比上涨11.8%，同比增长35%，创下近17个月的新高。其中，上海成交量为102万平方米，较上月涨26%。自今年2月以来，成交量持续反弹，近两个月的力度，连创去年1月以来的新高，标志着已完成了“量变到质变”，超过了一般季节性的“春季行情”。楼市成交量上升，缓解了市场下行对经济的压迫。

　　如果只是“量增价跌”，这是政府乐见的。然而，量增之后，价格终究还是会止跌，只是滞后时间长短而已。近日中房指数研究院报告显示：6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。这是民间研究机构的数据，却与国家统计局公布的70个大中城市房价指数基本同步。

　　去年10月，全国70个大中城市房价指数首次出现环比下跌，至今年5月份，已持续下跌了8个月。近两月降幅明显收窄，降幅很可能已于今年3月触底。按100个城市成交均价走势，国家统计局的官方房价，也将步入筑底反弹阶段。

　　然而，无论是中央政策，还是社会舆论，都不希望看到房价上涨，遑论报复性上涨。房价既受政府调控有形之手的控制，又受市场无形之手的影响，当前尴尬之处在于：如果政策保持平稳，则在成交量持续反弹后，房价已具备上涨的动能；如果再次施以重手打压房价，则市场还将重归低迷，从而不利于经济稳增长。

　　这是一个两难的困局。如果经济增幅确定触底向上，当然可以比较从容地继续压制房价；如果经济继续下行，则暂且容忍房价小涨亦无妨，毕竟限购限贷都还在，毕竟住宅存货压力仍然较大，毕竟开发商资金仍然偏紧。不巧的是，这一困局正好出现在三季度，经济走势尚不明朗。况且，如果房价反弹，还将制约货币政策放松的节奏，反过来又会影响保增长。因此，今年三季度，将是宏观经济、货币政策、房地产市场，相互影响，最为纠结煎熬的一个季度。

　　局势复杂且窘迫，未来一两个月，相关部门应采取措施，但一定要掌握火候，既要达到为市场敲警钟的目的，又要避免出台太生硬、太生猛的行政管制措施。笔者认为，重点应强调限购、限贷不放松，抑制投资投机性购房措施不动摇，这些皆属旧政；另外，还须加点“佐料”性质的新政策，如利用40个城市住房信息联网的优势，加强对跨地区炒房行为的打击，再如趁机推出第二批房产税试点城市等。(作者系房地产研究人士)