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不限购”+“商住两用” 投资“商改住”看上去很美

发布时间: 2012年07月05日 13:29 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国新闻网

   中新网7月2日电(房产频道 陈璞)“限购令”的实施在大力打击投资客的同时也难免“误伤”了不少尚未满足购房资格的刚需人群,尤其在北京这样最为严格的限购城市,“连续五年纳税证明”更是让不少人都被划归线外。在这样的情况下,不受限购约束的“商改住”项目自然而然成了满足这部分人群购房需求的次优选择。

  不过好景不长,随着楼市调控持续深入,政策的针对性也越来越强。2011年6月1日,北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施,这意味着此前大打政策擦边球的“商改住”项目也被紧急叫停。于是,“不限购”、“稀缺性”便成了开发商为最后的“商改住”项目打上的鲜明标签。可是,这些项目真的有开发商说的那么诱人吗?

  调控深入 北京拒绝“商改住”

  “地铁旁,不限购,买一层送一层……”,很多人的手机短信都曾经收到过类似的楼盘信息,而除了不限购外,其中“买一赠一”的优惠更是让不少人动了心。

  事实上,看过房的人都知道,开发商所说的买一层赠一层,就是所谓的“LOFT”户型。

  这种销售面积不大、使用面积不小的户型,可以让很多小白领节约购房资金,同时上下层居住的方式,又给很多有年轻心态的人带来生活情趣。

  据法制晚报在5月26日的报道中称,LOFT刚开始曾经多为住宅立项,土地使用权70年,随着房地产发展市场越来越好,很多商业立项的房地产项目将LOFT产品作为住宅销售,虽然理论上土地使用权限只有40或50年,但由于总价远远低于普通住宅项目,尤其在宏观调控之后,商业立项的房地产项目不受“限购”的限制,类似产品一直销量不错。

  不过,2011年的一纸政策,从“厕所”管起,让热衷于把商业办公项目当住宅卖的开发商无法再打擦边球,市场上的LOFT产品也不再供应。

  2011年5月16日,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁“商改住”等违规行为。

  通知规定,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当做住宅出售,将不能办理房产证。

  通知还要求,严格按照规划,商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。

  “不限购”+“投资价值” 看上去很美

  北京对“商改住”项目的叫停给限购政策的漏洞打上了补丁,也给了开发商新的宣传噱头稀缺性。

  “不限购,您想自住可以,想注册公司做办公室也可以,现在这样的房子已经不批了,以后想买也买不到了。”中新网房产频道在走访多个楼盘后发现,对于“商改住”项目,不少销售员都把推销的重点放在了不受限购令约束、投资自主皆可,以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。

  由于不受限购约束,“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。“虽然来买房的大部分是没有购房资格的首套房刚需,但是也有不少人做投资用,将来可以出租。” 通州百合湾嘉园小姜介绍说。据中新网房产频道了解,该楼盘的“商改住”项目户型从单层20几平到40几平不等,而其中的一居和两居户型虽然因为单面采光而无法安装燃气管道,却反而因为总价较低更受购房者青睐。

  “有一个外地老板一出手就买了一整层。”虽然小姜的话难辨真假,但是由于住宅改商业、办公,成本低于正规商业和写字楼,租金收益高于出租住宅;商业、办公项目转住宅,短期之内回收资金,又享受了“商住倒挂”的好处,不少购买者正是因此而乐意做这样的投资。

  但是,对大部分人来说,“商改住”真的是自住和投资的最佳选择吗?

  据中新网房产频道了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

  比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  对于自住用的房主来说,要面对的问题也不少。首先,“商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看,虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电,但也只是“偷偷摸摸”见不得光,无法写到购房合同中。也就是说,大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

  “我看了几个不限购的房子,但是感觉材料和设计比70年产权的房子要差不少。”最近准备买房的王先生向中新网房产频道表示,虽然自己此前曾倾心于loft户型的小资情调,但是在看了几处房子后,自己还是放弃了这一想法。

  除此以外,政府并未对这类项目的产权做出明确的规定,在买了这种住宅后,也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标;而且项目一旦转手,在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。

  除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,对购房者而言,以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐,并不是一笔看上去很美的投资。

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