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商改住另类“突围” 需求促使市场冒险

发布时间: 2012年07月09日 09:16 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国网络电视台

  中国网络电视台消息(记者 仲昭举 北京报道) "商改住"禁令在北京实施已满一年,商改住项目并没有如预期一样死寂。在居民住宅限购政策并未松动的情况下,商改住项目销售依然火爆。在北京,方嘉国际、东亚上北鑫座等商业项目公开对外"以住宅名义"推出并受到购房者的关注,这也成为限购之下 楼市的另类"突围"。

  政策频出

  2011年5月,北京市住房和城乡建设委等5部门联合下发《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》),严禁商用物业改为居住用途等违规行为。《通知》规定,自2011年6月1日起,商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。

  该《通知》还规定房地产开发企业在销售商业、办公类项目前,应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费等情况。事实上,早在2010年5月,北京市就曾出台《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,叫停了"酒店式公寓"的分割销售。"商改住禁令"的推出,更是对北京地区非住宅项目改作住宅销售最为严格的规范。

  不仅北京如此,记者发现,此前我国已有多个城市对酒店式公寓的审批进行了严格的控制。公开资料显示,天津市相关部门下发了《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》,要求严格控制酒店型公寓审批。青岛则在2011年限购政策中将居住型和商务型酒店式公寓严格区分,酒店式公寓被认定为住宅将受限购政策约束。

  由此可见,从政策层面上,对商改住现象的管理日趋严格。

  热度依然

  但是,扩大版禁令出台将近一年后,北京市仍在不断推出新的商改住项目。如今仍有多达数十个商改住项目在售,且几乎都拥有独立卫生间等设计。某些项目,甚至在水、电价格上,完全和普通住宅标准相同。

  位于大兴区经济技术开发区核心区的力宝广场的销售人员向记者介绍:"我们项目是办公立项,50年产权。如果自住的话,推荐买3号楼,民水民电,有独立卫生间。"大兴区是北京商改住项目的"重灾区"。力宝广场只是大兴区众多商改住项目中的一个,除此外还有VITA国际、米拉village等多个商改住项目。

  "商改住"项目之所以有市场,原因在于商业立项地价低,将商业项目改成住宅来卖,资金周转快、利润高;其次,由于"商改住"项目不在限购范围之内,利益驱使开发商绞尽脑汁钻政策空子。加之"商改住"项目价格较周边住宅楼盘低,更容易吸引购房者关注。

  据相关资料显示,目前北京有 47家开发商涉及52个商改住项目。其中,包括合生创展开发的合生·世界村和合生·麒麟社,力迅地产开发的"7克拉",中粮置业开发的大悦公寓,以及凯德置地开发的凯德·华玺等。但业内知情人士透露,北京目前在售和即将入市的"商改住"项目远远不止52个,至少有100多个,甚至会达到200多个。保守估计,目前,北京"商改住"类项目的存量在市场上可以卖三年。

  从北京市今年1-4月房价交易量数据来看,商业项目的成交额同比下降,但是一位不愿具名的业内人士对记者表示,商业项目低迷是源于目前整体楼市消沉,而商改住项目由于自身价格、地段以及不受限购影响等优势实际的交易量一定是同比上涨的。

  需求催生商改住

  上述不愿具名的人士告诉记者,"商改住"大行其道的主要原因可以归结为三点,首先是对于开发企业而言,商业地产土地放量总体上供大于求;其次是住宅价格上涨的速度明显超过商业项目,导致"商住倒挂"现象凸显;而从目前来看,最重要的原因是"限购令"使得商业地产项目不但在价格上占据优势,同时在购买资格上也有巨大的优越性。

  一位项目负责人向记者介绍,"企业对项目进行'商改住'一般都是不得已而为之"。以他操盘的项目为例,该项目位于郊区板块,本身就缺乏商业氛围,不适合商业开发;其次当地对居住的需求缺口更为明显;同时,当前"商住倒挂"趋势明显,'商改住'后的利润要高于商业用途获取的价值。这位负责人表示,"如果将来'商改住'这条路行不通了,今后在拿商业用地时将会更加慎重,毕竟自持商业对资金实力的要求高,企业资金风险还是比较大的"。

  但是目前商改住禁令实施后,开发商在拿地和开发中则更为小心谨慎,这位项目负责人说:"以往开发商都是将一部分商业转化为住宅销售,再以快速回笼的资金支持商业部分开发。'商改住'彻底遭禁后,企业开发风险和成本都急剧上升,企业在获取商业地产用地时将更加谨慎,甚至未来位置较偏、地块价值一般的郊区商业用地流标的可能性将加大。"

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