央视网|视频|网站地图
客服设为首页
登录

中国网络电视台 > 经济台

任志强:什么是合理的房价

发布时间: 2012年07月11日 10:18 | 进入复兴论坛 | 来源: 和讯网

  在2001年1-6月的统计数字中,房地产市场出现了全国一片红的大好局面。投资增长了,销售增长了,房价也增长了。城镇居民的住房条件改善了,内需扩大了,内需和投资拉动了国内生产总值的增长,政府的土地和财政收入增加了。但这种大好的局面却引来“要挤掉泡沫”、“房价在不合理增长”、“要采取措施平抑房价”等呼声,事实怎样呢?

  什么是合理的房价?

  市场经济理论中一个最基本的原理就是用“市场供求关系来决定竞争的价格,由价格产生的回报来调节投资”。这就是所谓的“看不见的手”原理。而政府的责任只是在“看不见的手”不能有效地调节市场时,用经济总量的调节手段来进行调控。因此,不能将微观市场中只要不是单个企业的行为都理解为宏观要加以干预和调控,经济学中随意变更产业政策并非宏观调控的概念。

  在中国房价增长的同时,市场的销售还在继续增长并创下了历史上较高的销售业绩。市场证明房价的增长是由市场中的供求关系在自由竞争中产生的,是已被消费者认可的(在商品房消费中,购房者有充分的选择权,而无强制性)。如果政府官员认为房价的增高不是因为市场的供求关系,而是因为开发商恶意炒作形成的“不合理的虚高”,这并不是对开发商的批评,而是对政府自身的讽刺和对消费者的侮辱。

  当有市场需求时,不管政府在喊什么,供应商一定会在能保证销售进度的同时尽可能地发挥“价格弹性”的最大作用。而当市场供给加大,市场竞争加剧时,供应商一定会灵活地调整“价格”来维护自己的市场占有率,控制销售的进度,同样也不会理睬政府在说什么。当利率、汇率、税收等宏观总量调控政策使投资无利可图时,供应商就一定会调整自己的投资决策而非只是调整“价格”了。

  为什么会造成市场供求关系的变化?

  政府宏观政策的变化是推动市场供求关系变化的主要原因。在住房作为实物供给的福利政策阶段,这是一种以国有投资为主的计划分配式的“市场”。真正的市场需求只是面向被排除于福利分房之外的客户群。当中国切断了住房与政府的联系,允许住房“私有化”作为家庭财产出现时,才形成了真正意义上的“市场”和个人购房的需求。

  市场的开放,住房私有化的被确认,银行信贷对个人消费的支持,住房二级市场的开放,国家城市化进程的加速,住房补贴的发放,股市“井喷”的财富效应,人民收入水平的稳定增长等因素,必然增加和扩大了市场中的需求。

  在这一系列的政策变化中,最没有准备的恰恰是政府。首先政府错误地估计这一系列的改革政策可能在几年之后才能调动市场需求的高速增长,未充分认识到私有化和银行信贷支持的冲击,因此没有作好市场供给的增加准备。1998~1999年的大量供给被作为实物分配的最后晚餐瓜分了。而当市场供给增加时,政府又想从中“大捞一笔”,在没有土地合理供给的同时,还想在土地供应中增加收入而调增土地的出让金(杭州的土地出让金已成倍增长)。

  扩大内需是政府提出的,增加投资拉动国内生产总值增长是政府提出的,加速城市化进程是政府提出的,住宅产业应成为中国的支柱产业也是政府提出的。所有的住房制度改革政策都是政府提出的。在整个房地产市场的发展中,任何国家、任何时段,最大的受益者都是政府(我个人不认为房地产市场已有“泡沫”,同时认为如果有“泡沫”也要靠市场来消化,而非靠政府)。

  房地产投资在全社会固定资产投资中占有相当的地位。2001年1~7月全国固定资产投资增长18.4%,其中房地产投资增长31%。北京的房地产投资占了固定资产投资的50%。北京从土地出让金中获得的收益在城市市政基础设施总投资中占了70%。全国城市房地产创造的税收和其他收益在财政收入中占有相当的比例,并在扩大和增长。城市面貌的改变,道路、环境的改变,带动了其他消费的增长。教育、社区的配套等都是靠房地产给政府带来的收益,甚至包括居民委员会的办公用房都在靠开发商无偿提供,费用由消费者承担。

  政府是否能靠加大土地的供给量来调节市场呢?香港的情况已充分说明,当房价下跌、投资房地产无利可图时,加大土地供应是无效的。只有在房价上涨时,适当加大供给才能起到调节作用,而这个平抑房价的前提是房价仍能保持稳定的增长,而非下跌。

  政府的任务不是要让房价跌下来,而是让房价不要增长得太快。

 

  北京房价真的增长了多少?

  根据《中房北京指数月度报告》统计,2001年第二季度北京达到了建立中房指数以来的历史最低点。以北京历史最低点时的价格衡量现有的房价,增长了25%是对市场没有任何说服力的,也并不是不合理的虚高。

  根据北京伟业房地产指数[BREI(BACIC)]显示:北京2001年第二季度的价格指数比第一季度下滑了4个百分点。根据《中原地产市场研究》的报告显示:北京商品房的“售价有较为明显的下降趋势”。

  中房北京指数显示,北京2001年第二季度的指数远远低于1998年的平均指数,只是比2000年2月的谷底现象略有回升。北京第二季度的指数是下降的,而上海、深圳的指数高速上升,被称为“井喷”。北京2001年7月的统计中,外企建房价上升,内资建房价下降,总均价下降。

  也许统计局的数字只是北京2001年减少了抽样中经济适用房的样本而产生的统计误差。

  确实,2000年回龙观、望京、天通苑、四惠桥、安地今日等大量经济适用房在北京市场中占有很大的销售份额,约100亿元以上的合同额,而2001年估计不超过30亿元。从严格的商品完整性而言,经济适用房不应作为商品房价统计。要让消费者了解市场,应用纯商品房和经济适用房分开的两个系统来分别统计房价。

  任何开发商都会在房屋的开发销售初期用低价入市,而随着工程进度调整房价。毕竟买现房和买期房交款的时间不同,支付的利息成本不同,现房价高于期房价是合理的调整,而非炒作。

  房价的升降应以同一地区、同质楼盘的变化为基础,按抽样加项平均的方式,所得的数据要加以分析。比如,北京2001年推出的楼盘项目数量是增加了,但每个项目的单位规模却在大大缩小,并不能用项目个数来评价市场实际的总量供应。北京2000年商品房住宅的平均售价为每平方米4 557元(不计经济适用房样本),2001年6月平均售价为4 771元,7月平均售价为4 716元,实际增长不到5%。

  北京市场情况如此,而全国市场又怎样呢?如果说在全国的商品房价统计中,许多地区和城市本来就没有经济适用房的样本标价(或这种样本量很小),对整体平均价计算影响并不大,但北京则完全不同。经济适用房对统计平均价而言,举足轻重。市场中要的并不是虚的统计平均价的数字,而是实际的购买价格。只要销售的总量在增加(2001年1~7月北京商品房销售面积增长了14.4%,个人销售增长了22.5%),价格就不是不合理的虚涨。

 

  平均房价上升不等于开发商谋求暴利

  “泡沫”一般是指超出投资平均利润回报的暴利,是指没有实际物质基础的虚假成分。而中国目前平均房价的增长并不能说是“泡沫”,尤其是在北京、上海、深圳等大城市或市场化开放程度较高的城市里。

  从中房指数情况来看,大城市在1994年都处于价格和房地产市场总量的高峰期,但大都在1999~2000年进入了最谷底。现在虽有回升,但仍远远低于高峰期的水平。而中小城市的指数曲线却是在平衡或从低向高发展的,这与市场的供求有最直接的关系。但价格上升不等于暴利。

  根据《2000年中国房地产统计年鉴》中1999年全国31个省、市、自治区房地产开发企业利润总额的统计数字分析,全国开发利润为亏损15.1596亿元。其中只有包括河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、福建、广东、四川、云南、西藏、甘肃、宁夏在内的几个省、市、自治区为全行业赢利。除广东、上海、浙江、福建、安徽外,其余7省市只是略有赢利。而北京亏损高达34.44亿元,超过了其余18个省市亏损的总和,居全国榜首。2000年中房北京指数低于1999年,估计仍为全行业亏损,2001年的房价增长并不能弥补亏损,又何来暴利?

  开发商的经营利润并不完全取决于当时的房价。因为经营成本从获得土地时就已发生,而这块土地也许是在几年前、上一个高价位的高峰时取得的,也许土地的成本在无限期的规划审批中不断地增长。2000年之前的供电权、电贴费、市政设施、停车要求等配套的规划条件都在增长。比如,北京1999年仅仅是实物拆迁转化为货币拆迁一项,就大大地增加了旧城改造的土地成本,并且仅仅因为这一政策的变化就造成了北京上百万平方米已建成和正在建设的实物拆迁房既不能当做拆迁房,又不得不成为最差设计的商品房进行亏本销售,还要补缴出让金。政府不能只看到房价在升,而看不到在不断修改文件的过程中加大了建设的、不可预见的、政策性的成本。北京市政府最近的居委会用房文件就是一种强制性的成本增加。这些成本的增加只能用两种办法来消化,或是提高房价,或是开发商亏损。如果政府不想提高居民的收入而只想平抑房价,就只有开发商亏损一条路了。如果开发商投资房地产只能亏损,还会有房地产市场吗?

  政府与消费者都将房价上涨的责任推给了开发商,而不对房价的升降进行细致分析,总认为开发商在获取暴利,但实际怎样呢?

  也许消费者和政府都在奇怪,为什么北京的房地产全行业都在亏损,还有那么多的资金涌入北京市场,还有那么多北京的开发商在扩大投资,并使北京的房地产投资增速成为全国之首(2001年1~7月投资增加58.9%,新开工面积增长91%)。

  好的开发商是有赢利的,他们会扩大投资。亏损的开发商也会扩大投资,正因为亏损,他们希望在市场好时利用扩大投资而获利去弥补亏损。如果市场在恶化,那么投资一定是在下降和减少的。当股票下跌时并不是没有人购买股票,许多在高位被套的基金在低位时并没有抛出股票而是继续购进股票,无非是为了降低高位被套股票的平均成本,更重要的是期望在股市上升时因平均成本下降而获利。房地产也是同样。亏损的开发商正是希望在市场好转时弥补亏损。如果每次当市场刚刚有点回升时,政府就大呼出现“泡沫”,要平抑房价,中国就永远不会有真正的“市场”,今后也就不会有真正的投资商。股市的资金可以在瞬间就有反应,而地产商的投资因没有退出机制一定会有滞后的生产周期,无法在政府的政策变化时及时作出反应,已经取得土地的地产商就不得不继续投资。政府对市场的过度干预一定会使投资者丧失对政府和市场的信心。开发商急于套现就会大量地转让土地,或缩小项目规模,加剧市场中的不规范行为和欺骗行为。没有政府行为可预见的稳定预期,就一定不会有可持续的规范性市场。绝不能让政府的短期行为造成市场的投机。

 

  上海与北京的市场差别

  广东是全国房地产赢利水平最高的地区,1999年利润超过了26亿元。深圳和广州的房价都居高不下,但并没有人去讨论广东的房价问题,因为这些地区的市场化开放程度高,土地供给透明度高,居民收入高,非本地的高收入群体购买数量高,因此市场中的竞争在发挥主导作用(浙江、福建也类似上述情况)。这些地区尽管政府并没有大规模地推出经济适用房,也并不用操心和管制市场的行为。

  所有的统计总是将上海与北京作对比,大概是因为这两个直辖市在重要性、城市规模和发达程度上相近,似乎这二者之间可以找到更多的可比性。其实就房地产市场而言,这两个市场不论是在政府行为、市场行为还是在建安行为上都没有任何直接可比性。

  这里暂不评论两地的国内生产总值与人均国内生产总值,也不评论人均收入和可支配收入情况,仅就与房地产最直接有关的情况作个没有可比性的比较。上海1999年房地产开发企业利润为13.42亿元,仅次于广东位列全国第二,而北京房地产开发企业则全行业亏损34.44亿元。

channelId 1 1 1
860010-1114010100
1 1 1