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冯仑:住宅地产没几年好日子了

发布时间: 2012年07月12日 09:33 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国企业家

  关于商用不动产,我国主要有两种模式,一种是过渡模式,以王健林模式和SOHO模式为代表,一种是经典模式或美国模式。冯仑说,再过3年左右,过渡模式就会受到很大挑战,所以万通直接跳到了美国模式。但也会做一些差异化的高端住宅,如台北2011项目。

  去年我国人均GDP约4500美元,全国有10个主要城市以及一批中小城市人均GDP超过8000美元。按照现有经济增速,3年以后,将有大批二三线城市人均GDP达到8000美元。根据冯氏的房地产趋势观,那时,“很多住宅公司将会面临很大挑战”。

  不止一位专家说,中国房地产还有二三十年的大发展,主要依据就是中国的城市化仍处于加速阶段,对住宅需求巨大。很显然,他们都是基于住宅来谈房地产,也就是冯仑所说的“中国的房地产问题还是住宅问题”。但如你所看到的,聚焦于住宅,冯仑与主流的地产观点迥乎不同:住宅地产商的好日子没有几年了。

  从万通分离出来的潘石屹,也以实际行动表达了对住宅市场的放弃:近几年,SOHO中国的产品几乎都是商用不动产。不过,SOHO中国的商用不动产是以散售为主,而万通所秉持的美国模式却坚持“中期持有”,最好能经营到以REITS打包出售。

  如果非要投票,我相信大部分业内人士会对冯仑的判断投反对票,而赞成专家们有关中国房地产(也就是住宅)还有二三十年大发展的观点。有人会说,冯仑虽然很有思想,说话也很幽默俏皮,但是,假如他对趋势的判断很准确的话,万通何至于只做到几十亿的销售额?

  这个发问并不残酷,只是有些势利。倘若让我去安慰万通,无非是“先赢的都是纸”、“看谁笑到最后”之类庸俗的语句。用冯仑自己的话说,则是“站得高,尿得远”,作为董事长,必须“看别人看不见的地方”。这是20年来冯仑只专职做董事长的体会。

  “别人看不见的地方”究竟有多远?做企业,应该有超前的眼光,老是跟在别人后面,就只能拾人牙慧;但又不能过于超前,否则就容易牺牲掉。冯仑会不会是把二三十年以后才会发生的事,预测为3-5年以后就会发生?

  通常情况下我们只能说“拭目以待”,但企业不能拭目以待,否则大好机会就错过了。当然,地产商同行也不会听了冯仑的话马上就割弃住宅,转趋商业。但是,冯仑预测至少提供了分析和思考问题的一种逻辑。

  至于万通,有两点可以肯定:冯仑思想虽然超前,万通实践却一直很谨慎;5年后万通模式能否大行其道尚待验证,但即使市场动荡,万通也一定是最不可能倒闭的地产商之一。

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