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绿地卷入香河圈地风波 投资300亿项目搁浅

发布时间: 2012年07月13日 09:17 | 进入复兴论坛 | 来源: 第一财经日报

  李越 张成

  [ 如何在合法合规的前提下,平衡当地政府、农民以及发展商之间的利益,决定了香河用地矛盾未来将如何演变 ]

  头顶“环首都经济圈”光环的河北省香河县,在经历去年圈地风波后,正从房地产发展商投资建设的热土,变成令发展商进退维谷的“泥潭”。

  曾计划投资300亿元在香河钱旺乡开发“华北民用进口商品贸易区”项目的绿地集团,如今成为最典型的被套牢者之一。

  一份广泛被媒体引用的“项目发展规划方案”显示,绿地集团曾与香河县政府签署过一份《新农村建设合作开发协议书》。根据协议,绿地将在钱旺乡辖区内16个村进行土地一级开发工作,并在其后获得建设用地开发商品房项目。

  然而在去年圈地风波中,绿地香河项目区内农民安置回迁房一度停工,直到今年7月初,仍未有复工迹象,整个项目也就此搁浅。

  记者联系绿地集团京津事业部相关负责人询问香河项目下一步计划,但未获回复。

  在绿地香河项目所在的钱旺乡,记者发现,涉嫌违规的土地出让情形依然存在,村民与政府围绕土地的争议也在持续发酵,并未得以真正地有效解决。

  在土地问题未能彻底解决的情况下,已投入大量资金的绿地项目何去何从,正成为香河圈地风波最值得关注的后续注脚之一。

  三方博弈

  根据绿地香河项目发展规划方案所附的一份河北省国土资源厅批复文件,2010年底,省国土厅批复给香河县29.6公顷周转用地面积,用于钱旺乡9个村新居民建设项目。

  按规定,周转用地则需要在批准之日起四年内归还。在这四年里,通过复耕6个村旧村址120.5公顷,钱旺乡将获得35.5公顷新增农用地面积用于归还周转用地,而节余的84.9公顷建设用地指标将用于土地置换。

  土地整理工作正是由绿地负责完成,而整理置换出的建设用地,则将提供给绿地开发商品房。

  但在绿地集团的发展规划方案中,远不止84.9公顷建设用地。上述九个个村庄除16683亩基本农田外,共有土地7002亩,这7002亩土地中,其中686亩土地将用于安置村民,通过复耕旧村址,绿地计划获得净建设用地3681亩用于开发商品房。此外,复垦后形成的2650亩一般农田,各方也计划通过购买建设用地指标后变性为建设用地。

  “简而言之,这一模式就是先在周转用地上建设多层公寓回迁房,让农民上楼,然后通过复耕原村址,一方面获得新增农用地用于归还周转用地,另一方面获得节余的集体建设用地。”一位学者向记者这样解释,“但一个乡如何能取得那么多的征地指标,实现建设用地的变性?”

  2010年3月,在省国土厅批复的29.6公顷周转用地上,绿地已经开工建设安置回迁房,根据项目工程概况牌上的信息,回迁房有11层之高,原定2011年8月完工。

  然而去年香河圈地事件掀起轩然大波期间,回迁房建设已停工,绿地总投资300亿元的“华北民用进口商品贸易区”项目也就此搁浅。

  根据钱旺乡2011年工作总结报告,“近年来,全乡共流转土地12621亩,未占面积6800余亩,全部需要复耕”,显示当地违规用地的问题十分严重。而另一方面,去年7月钱旺乡政府则发函给绿地集团要求其尽快复工。

  不过直到今年7月初,记者在现场看见,回迁房工地仍然杂草丛生,完全没有复工的迹象,11层公寓已经出地面5、6层,生锈的钢筋却预示着这一项目前途命运。

  记者联系绿地集团京津事业部相关负责人询问香河项目下一步计划,但未能获得回复。

  按照该项目规划,绿地香河项目的收益主要来自商品房项目的销售,但在此之前,绿地首先需要垫资完成农民安置回迁房的建设,然后还需要完成土地一级开发。在香河土地问题尚未彻底厘清的现状下,项目继续推进的风险显而易见。因此,搁置对绿地来说,未必不是一个明智的选择。

  圈地求解

  “农民的利益没有得到优先考虑,当地把招商引资、和开发商做生意放在第一位,这是香河用地矛盾的深层次症结所在”一位关注香河圈地事件的学者对记者表示。

  “任何组织和个人不得强迫农户流转土地” 这是中央在《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明文指出的,但事实上,在经历了去年大规模违法违规圈地风波后的河北省香河县,强迫农户流转土地的问题虽然很大程度得到纠正,却并没能得到彻底根除。

  在绿地香河项目计划占地的钱旺乡成自务村,村民向记者出示了2010年与村委会签订的土地流转协议,根据协议,农民每年可以获得1200元流转金,流转金每十年递增10%。

  “这份土地流转协议,实际上是‘反租倒包’,即承包地由村民流转给村里,再由村里发包给人家,从中赚取差价,这是中央明令禁止的。”前述学者告诉记者。

  在香河大规模违法违规圈地被曝光后,今年上半年,成自务村村民被告知上述协议已经作废,村委会按照村民土地承包证上的在册土地面积,异地等面积将土地重新分给了村民。虽然重新分到手的土地已非原先的耕地,不过村民毕竟摆脱了无地可耕的状态。

  然而,去年6月21日,也就是圈地风波爆发后,村委会要求村民签订的一份《成自务村村土地出让村民意见书》却依然继续在履行。

  根据这份所谓的土地出让意见书,村南533亩集体土地将一次性出让,由村集体协助开发企业办理建设用地相关手续,出让的价格为每亩15万元,每位村民最终一次性分到约11万元。

  “11万元钱已经收到了。”一位在意见书上签字的村民告诉记者,但是这533亩土地作何用途,他却表示不清楚。

  事实上,根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,这份意见书中关于土地出让的做法显然并不合乎法规。

  而钱旺乡钱旺村村民也遇到了类似情况,原本被流转出去的每人9分耕地,今年被村委会退还了6分地,另外3分地则给予了4.5万元的款项。

  “村委会作为村民自治组织,没有权利与村民签订经济合同。”前述学者告诉记者,这种形式本身就不合乎法规,“而且土地出让也必须经过正式的招牌挂程序,村委会无权出让。”

  让钱旺村村民感到不踏实的是,虽然重新分到6分地,但是这6分地究竟是临时给农民复耕,还是会一直维持这样的现状,村民的知情权仍然得不到保障。

  如何在合法合规的前提下,平衡当地政府、农民以及发展商之间的利益,决定了香河用地矛盾未来将如何演变。但在目前,这仍是一个难解的问题。绿地就此被套,而某种程度上也是受害方之一。

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