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国土部备案万柳地王待查 北京土地财政两难

发布时间: 2012年07月14日 07:57 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国经营报

  李乐

  在现场竞价被推迟一周进行之后,“北京市海淀区万柳地区居住用地项目”(下称“万柳地块”)的归属,终于以“中国单价地王”的命运收场。中赫置地在付出26.3亿元人民币和配建16400平方米回购房的代价后,如愿摘得“万柳地王”。

  然而,北京市所承受的各种压力却才刚刚开始。目前,依照国土资源部规定,北京市政府、北京市国土资源局已经向国土资源部报备了万柳地块的相关交易和价格情况。在万柳地块交易完成后,国务院也通过相关渠道对万柳地块的交易和成交情况进行了了解。7月12日,国土资源部有关负责人称,国土资源部坚决落实楼市调控政策,将遏制局部地区地价波动异常。

  这其实是北京市所面临尴尬状态的缩影。在土地出让金收入连续走低的背景下,北京市已经开始考虑缩减未来三年土地整理开发贷款的总体规模,以避免“土地减收”可能带来的贷款偿还风险。

  中央“备案”

  据了解,在现场竞价开始之前,国务院已经要求新华通讯社就现场竞价的细节情况,在拍卖结束后,直报国务院供高层领导审阅。

  “市(国土资源)局已经把万柳地块相关情况的汇报,向国土资源部进行了报备。”7月11日清晨,一位北京市政府官员向《中国经营报》记者证实。同日中午,国土资源部一位不愿具名的官员证实了上述说法。

  记者了解到,向国土资源部报备的内容包括,地块基本条件、报价竞价情况、交易规则、土地竞买合理上限价格、预估楼面成本价格等。在十分敏感的楼面成本价一项,北京市上报的价格区间约在35000元/平方米。

  7月10日傍晚,北京市国土资源局和其下属的土地储备中心同时向社会通报了万柳地块的楼面成本价约为33000元/平方米,低于向国土资源部的报备的价格。对此,北京市国土资源局不愿发表评论,只是强调一切依照相关规定进行。

  2010年,为落实国务院楼市调控相关政策,国土资源部出台国有建设用地出让的一系列规定,其中就包括对于溢价率超过50%以及成交单价、总价出现新高的地块,划归为“异常波动”,地方政府须向国土资源部进行报告备案。

  “这是一项规定,符合这个规定的,该上报的要上报。”7月11日中午,前述国土资源部的官员称。不过,他表示不便对万柳地块的成交价格以及其后土地市场的预期发表看法,只是表示,对于土地市场的动态,国土资源部一直保持持续监测,国土资源部坚决落实中央楼市调控政策。

  实际上,让北京市政府和北京市国土局倍感压力的还不只如此。记者了解到,在现场竞价开始之前,国务院已经要求新华通讯社就现场竞价的细节情况,在拍卖结束后,直报国务院供高层领导审阅。

  与此同时,在现场竞价结束后,国务院办公厅也向北京市政府询问了与土地成交的相关情况,向国务院主管领导汇报。在此之前,温家宝在江苏调研时表示,坚决落实房地产调控政策,绝不让房价“反弹”。

  “限价”之虞

  政府对于溢价率要求在50%以下,在40%左右以上为宜。

  最敏感的仍然是成交价格。为了避免出现“天价地王”,北京市政府在万柳地块的交易条件中附加了“合理价格上限”,在竞买企业“撞线”后,则通过竞争地块上配建回购房的面积决定地块的归属。但在“撞线”之前,这一“合理价格上限”并未向竞买者公布。

  实际上,北京市为了设置“合理价格上限”颇费苦心。7月10日,在万柳地块竞买现场撞线竞价为26.3亿元人民币。但在北京市设置的“合理价格上限”中,主要是依据溢价率和地块拆迁成本对“合理价格上限”进行测算。

  接近北京市国土局的权威人士向记者表示,在溢价率一项上,由于超过50%溢价率的土地成交需要向国土资源部单独申报,并可能接受调查。因此,政府对于溢价率要求在50%以下,在40%左右以上为宜。

  综合拆迁安置成本后,万柳地块的挂牌底价为186600万元,在40%的溢价率指标控制下,北京市实际设定的“合理价格上限”折合楼面成本价,约为34000元/平方米。

  中化方兴北京公司相关负责人告诉记者,在参与竞买前,并未就这一“合理价格上限”进行测算,中化方兴只是根据净资本收益率等指标,对自己可以接受的价格上限和配建回购房面积的承受上限进行了测算。中化方兴是万柳地块意向较强的竞买者之一。

  “相比于现场撞线的‘合理价格上限’,我们预期能够接受的价格上限要低,我们测算过能够接受的配建回购房的面积上限,也低于10000平方米,所以我们后来就没有继续竞标,当然,每个企业都根据自己的情况进行测算,结果也不尽相同。”他向记者表示。

  中标万柳地块的中赫置地相关负责人也向记者表示,中赫置地事先未对“合理价格上限”进行具体测算。但目前的价格和配建回购房的面积,是中赫认为的合理范围内。

  财政困局

  “由于土地成交量下降,金额降低,主要担心会产生偿付的风险。”

  “政府不可能把这块土地的溢价率压得太低,倒不是政府要挣这个土地出让金,是因为这是一块拆迁平衡资金用地。”7月11日晚,一位参与竞买的地产商告诉记者。由于在海淀区六郎庄的城中村改造过程中,一块土地在改造之后作为城市公共绿地,未能产生任何收入,而万柳地块较早完成拆迁,随即通过出让万柳地块对该地块的补偿进行资金平衡。

  按照规定,城区土地出让金需在市区两级财政之间进行分成,但该块土地的土地出让金收入将全额用于海淀区六郎庄城中村改造。

  不过,这并不影响万柳地块成为北京市在财政收入和政治正确之间进行平衡所面临的“两难局面”。

  这已经是连续6个月北京出现土地出让金收入同比下降的态势。北京市市长郭金龙曾在此前明确表示,2011年北京市基本摆脱了对房地产和汽车的依赖,在房地产、汽车相继限购的情况下,北京的经济增长仍然保持平稳。第三产业对经济增长的贡献率不断加大。

  然而,从2012年一季度开始,北京市财政收入开始出现同比小幅下滑,土地出让金收入降低的影响也开始逐步显现。记者了解到,北京市政府已经准备调低新土地储备贷款的总体额度。

  在此之前,土地储备贷款以市政府财政担保的方式,由北京市土地储备中心和各主要银行签订,一般偿还周期为三年,过往年度,北京市的土地储备开发贷款基本稳定在1000亿元人民币的规模。不过,从下一年度开始,这一贷款规模将缩减至900亿元左右。

  “由于土地成交量下降,金额降低,主要担心会产生偿付的风险。”接近北京市国土局的消息人士称。

  中国经营报微博:http://weibo.com/chinabusinessjournal

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