龙飞

　　调控喊话难挡钱潮涌动 市场全面回暖

　　在不到一个月的时间内，央行连续两次降息。对于资金密集型的房地产市场而言，这无疑是楼市复苏的最大支撑。但管理层连续表态，调控不会放松，让上行的楼市平添了几分变数。而所谓对“改善型住房限购”政策调整再度变成水中花。

　　但在资金面实质性利好的大环境下，市场再现强势反弹。中房指数系统公布的100个城市新建住宅的全样本调查显示，6月全国100个城市新建住宅价格环比上涨了0.05%，这是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次回升。而海通证券的研究数据显示，6月全国一线城市土地成交面积环比增加了34.8%，同时一线城市土地实际成交溢价率回升至21.7%。

　　限购再收紧

　　7月7日，在江苏常州调研的国务院总理温家宝强调，“绝不能让房价反弹”，他表示目前房地产调控任务艰巨，要将抑制房地产投机需求作为一项长期政策。

　　“这些政策肯定没法出了。”陈建生(化名)坦言，作为华南一重要城市的国土部门官员，陈建生及其团队从4月底就开始研究“限购政策调整步骤”。“那时候，上层有声音表示别误伤了自住购房者的真实需求。”陈建生告诉《中国经营报》记者，所以他们陆续制定了5套限购政策调整的方案，计划有步骤地放宽对改善型住房购房者购买资格的限制。

　　“其中包括，如果购房家庭名下只有一套房产，将该房产卖出后再买入一套房子，算作首次置业。”围绕着“卖一买一”如何确认，陈建生做了一系列的方案。“明年4月份前，估计这些政策都只能锁在抽屉里了。”他说。

　　在两度降息后，监管层对于限购政策显然给予了更多的关注。6月25日，河南省6部门联合出台房地产新政，将家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，并强调金融机构原则上应给予首套购房者基准利率下浮30%幅度内的优惠。但政策出台后第二天就被河南银监局予以否认。

　　据接近住建部的人士透露，今年下半年将加强对限购政策的执行考察，如果地方出台放松调控的政策，将予以纠正并强调对地方进行问责。上层指挥棒的坚定不移，地方的调控政策也不得不一再加紧。有着标杆意义的上海就将限购执行尺度收缩。“上海市户籍居民家庭已拥有1套住房限购1套住房；上海市户籍居民家庭子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可以在上海限购1套住房；非上海市户籍居民家庭能提供符合规定的纳税证明或社保证明，限购1套住房，已拥有1套及以上住房的，暂停在上海市向其售房。”

　　这繁琐无比的上海房管局声明实际上没有太大变化。但在执行层面，上海房地产交易中心6月25日就接到通知，除了重申原有限购政策外，再强调的是“外地单身人士禁止在沪购房”。

　　“对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。”温家宝总理在7月7日的谈话中首次提及。“要打破某些地方、企业和居民赌政策方向改变的幻想。”住建部政策研究中心主任秦虹如是解析。

　　市场回暖伤不起

　　让政策层接二连三“加强认知”源于房地产市场的逐步恢复，而且大有强力反弹之势。

　　瑞银跟踪的41个商品房市场，6月25日至7月1日成交量为6.8万套，周环比上升了24.3%，其中一二线城市成交量增长势头强劲，周环比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6万套，甚至比5月也增长了17.7%。而方正证券的研究也显示，该周29个城市的周成交量创了2011年以来的新高。更让决策者忧心忡忡在房价方面，据中房指数系统公布的100个城市新建住宅的全样本调查显示：刚刚过去的6月，全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨了0.05%。虽然升幅甚微，但这也是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次回升。

　　一线城市有着不同程度的恢复。以限购一再收紧的上海为例，根据金丰易居佑威联合研究中心监控的数据显示，6月份，上海商品住宅成交面积为102.07万平方米，环比增加26.59%，同比增加30.67%；成交均价为24070元/平方米，环比上涨7.22%，同比上涨11.02%。

　　这种忽然爆发的数据，显示的是购房心理预期的变化，一些区域甚至出现担心政策反转、恐慌性购房的现象。而政策层面的一再强化，也让楼市有所回调。从7月2日至7月8日的成交看，上海商品住宅成交面积为19.99万平方米，环比43.14%；成交均价也下跌了2.4%。同样北京的网签数据显示，7月第一周成交环比也下降了18.3%。而高华证券的研究报告显示，当周已公布数据的33个城市中，有26个城市的房地产交易量下降。

　　但7月初楼市成交的回落与市场供应回落密切相关，上海商品住宅成交环比下跌了四成，但同样当周新增供应面积也下滑了42.76%。这创下了上海供应3个月以来的新低。而只有7.43万平方米的新房供应，也让近两周上海楼市供销比值连续处于1∶0.37的去存量状态。

　　库存继续削减的不仅仅是上海，在高华证券追踪的13个城市中，库存平均消化时间降至16.0个月，而截至7月1日当周的中值水平为16.3个月。北京、广州、南京、苏州、青岛等城市的库存一再下降，上海、深圳、东莞等城市的库存企稳，只有宁波和厦门的库存继续上升。

　　地价被追捧

　　成交量减少，但库存又不断下降，是否预示着开发商开始暂缓销售节奏？“我们不会减缓销售节奏。”某上市开发商主管营销的董事向记者表示，下半年无论是国际还是国内经济形势均未明朗，虽然房地产在宏观经济中有“平衡球”的作用，在经济萎缩时，具有拉动投资、消费的效果。“但管理层的态度明确，下半年市场供应相对充足。”其表示，起码在第三季度该公司加快销售的策略不变。

　　对于7月初的成交供应双双下滑，其认为主要是“短期节奏的调整”，一方面7、8月是楼市传统淡季，另一方面5、6月开发商业绩“冲得比较高”，这令市场需要短暂的休整。

　　开发商的积极态度还反映在土地市场上，7月10日，北京万柳地块拍卖，结果又刷新了北京楼面价的历史纪录。由中赫置地旗下赫华恒瑞房地产开发公司以26.3亿元，配建16400平方米回购房投得，楼面价达到惊人的3.38亿元。时隔两年，北京再出地王。其实开拍之初，保利、万科等地产龙头均对这一地块虎视眈眈。但就在竞拍前半小时，保利地产发表声明称，接总公司通知，考虑到国家对房地产调控的要求，决定退出竞拍。但这也难挡开发商的热情。

　　地王不仅仅再现北京，7月11日上午，郑州也拍出了一块总价5.29亿元，楼面价8300元的郑州地王。仅仅两个小时后，郑州第二块地王诞生，这块3.196亿元的地块，每亩折合达1310万元，创造了郑州住宅土地每亩单价新高，且溢价率达105%，创了郑州住宅土地招拍挂溢价率的新高。

　　连续的地王出台是否只是个别现象？其实土地市场，特别是一线城市土地市场回暖从6月起已经出现。海通证券的研究数据显示，1～6月一线城市累计推出土地7879万平方米，同比增加了27.3%，比上月大幅提升了26个百分点。供应充足，开发商的消化也迅速。6月全国一线城市土地成交2244万平方米，环比增加了34.8%，而该月一线城市土地实际成交溢价率回升至21.7%。

　　再度降息后，开发商对土地的热情变得更容易兑现。

　　中国经营报微博：http://weibo.com/chinabusinessjournal