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6月房价年内环比首现上涨

发布时间: 2012年07月14日 07:59 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国经营报

  龙飞

  调控喊话难挡钱潮涌动 市场全面回暖

  在不到一个月的时间内,央行连续两次降息。对于资金密集型的房地产市场而言,这无疑是楼市复苏的最大支撑。但管理层连续表态,调控不会放松,让上行的楼市平添了几分变数。而所谓对“改善型住房限购”政策调整再度变成水中花。

  但在资金面实质性利好的大环境下,市场再现强势反弹。中房指数系统公布的100个城市新建住宅的全样本调查显示,6月全国100个城市新建住宅价格环比上涨了0.05%,这是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次回升。而海通证券的研究数据显示,6月全国一线城市土地成交面积环比增加了34.8%,同时一线城市土地实际成交溢价率回升至21.7%。

  限购再收紧

  7月7日,在江苏常州调研的国务院总理温家宝强调,“绝不能让房价反弹”,他表示目前房地产调控任务艰巨,要将抑制房地产投机需求作为一项长期政策。

  “这些政策肯定没法出了。”陈建生(化名)坦言,作为华南一重要城市的国土部门官员,陈建生及其团队从4月底就开始研究“限购政策调整步骤”。“那时候,上层有声音表示别误伤了自住购房者的真实需求。”陈建生告诉《中国经营报》记者,所以他们陆续制定了5套限购政策调整的方案,计划有步骤地放宽对改善型住房购房者购买资格的限制。

  “其中包括,如果购房家庭名下只有一套房产,将该房产卖出后再买入一套房子,算作首次置业。”围绕着“卖一买一”如何确认,陈建生做了一系列的方案。“明年4月份前,估计这些政策都只能锁在抽屉里了。”他说。

  在两度降息后,监管层对于限购政策显然给予了更多的关注。6月25日,河南省6部门联合出台房地产新政,将家庭名下无房产登记购房的均视为首套房,并强调金融机构原则上应给予首套购房者基准利率下浮30%幅度内的优惠。但政策出台后第二天就被河南银监局予以否认。

  据接近住建部的人士透露,今年下半年将加强对限购政策的执行考察,如果地方出台放松调控的政策,将予以纠正并强调对地方进行问责。上层指挥棒的坚定不移,地方的调控政策也不得不一再加紧。有着标杆意义的上海就将限购执行尺度收缩。“上海市户籍居民家庭已拥有1套住房限购1套住房;上海市户籍居民家庭子女成年后,确因婚姻等需要,且该子女无产权住房,才可以在上海限购1套住房;非上海市户籍居民家庭能提供符合规定的纳税证明或社保证明,限购1套住房,已拥有1套及以上住房的,暂停在上海市向其售房。”

  这繁琐无比的上海房管局声明实际上没有太大变化。但在执行层面,上海房地产交易中心6月25日就接到通知,除了重申原有限购政策外,再强调的是“外地单身人士禁止在沪购房”。

  “对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人,要严肃查处。”温家宝总理在7月7日的谈话中首次提及。“要打破某些地方、企业和居民赌政策方向改变的幻想。”住建部政策研究中心主任秦虹如是解析。

  市场回暖伤不起

  让政策层接二连三“加强认知”源于房地产市场的逐步恢复,而且大有强力反弹之势。

  瑞银跟踪的41个商品房市场,6月25日至7月1日成交量为6.8万套,周环比上升了24.3%,其中一二线城市成交量增长势头强劲,周环比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6万套,甚至比5月也增长了17.7%。而方正证券的研究也显示,该周29个城市的周成交量创了2011年以来的新高。更让决策者忧心忡忡在房价方面,据中房指数系统公布的100个城市新建住宅的全样本调查显示:刚刚过去的6月,全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨了0.05%。虽然升幅甚微,但这也是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次回升。

  一线城市有着不同程度的恢复。以限购一再收紧的上海为例,根据金丰易居佑威联合研究中心监控的数据显示,6月份,上海商品住宅成交面积为102.07万平方米,环比增加26.59%,同比增加30.67%;成交均价为24070元/平方米,环比上涨7.22%,同比上涨11.02%。

  这种忽然爆发的数据,显示的是购房心理预期的变化,一些区域甚至出现担心政策反转、恐慌性购房的现象。而政策层面的一再强化,也让楼市有所回调。从7月2日至7月8日的成交看,上海商品住宅成交面积为19.99万平方米,环比43.14%;成交均价也下跌了2.4%。同样北京的网签数据显示,7月第一周成交环比也下降了18.3%。而高华证券的研究报告显示,当周已公布数据的33个城市中,有26个城市的房地产交易量下降。

  但7月初楼市成交的回落与市场供应回落密切相关,上海商品住宅成交环比下跌了四成,但同样当周新增供应面积也下滑了42.76%。这创下了上海供应3个月以来的新低。而只有7.43万平方米的新房供应,也让近两周上海楼市供销比值连续处于1∶0.37的去存量状态。

  库存继续削减的不仅仅是上海,在高华证券追踪的13个城市中,库存平均消化时间降至16.0个月,而截至7月1日当周的中值水平为16.3个月。北京、广州、南京、苏州、青岛等城市的库存一再下降,上海、深圳、东莞等城市的库存企稳,只有宁波和厦门的库存继续上升。

  地价被追捧

  成交量减少,但库存又不断下降,是否预示着开发商开始暂缓销售节奏?“我们不会减缓销售节奏。”某上市开发商主管营销的董事向记者表示,下半年无论是国际还是国内经济形势均未明朗,虽然房地产在宏观经济中有“平衡球”的作用,在经济萎缩时,具有拉动投资、消费的效果。“但管理层的态度明确,下半年市场供应相对充足。”其表示,起码在第三季度该公司加快销售的策略不变。

  对于7月初的成交供应双双下滑,其认为主要是“短期节奏的调整”,一方面7、8月是楼市传统淡季,另一方面5、6月开发商业绩“冲得比较高”,这令市场需要短暂的休整。

  开发商的积极态度还反映在土地市场上,7月10日,北京万柳地块拍卖,结果又刷新了北京楼面价的历史纪录。由中赫置地旗下赫华恒瑞房地产开发公司以26.3亿元,配建16400平方米回购房投得,楼面价达到惊人的3.38亿元。时隔两年,北京再出地王。其实开拍之初,保利、万科等地产龙头均对这一地块虎视眈眈。但就在竞拍前半小时,保利地产发表声明称,接总公司通知,考虑到国家对房地产调控的要求,决定退出竞拍。但这也难挡开发商的热情。

  地王不仅仅再现北京,7月11日上午,郑州也拍出了一块总价5.29亿元,楼面价8300元的郑州地王。仅仅两个小时后,郑州第二块地王诞生,这块3.196亿元的地块,每亩折合达1310万元,创造了郑州住宅土地每亩单价新高,且溢价率达105%,创了郑州住宅土地招拍挂溢价率的新高。

  连续的地王出台是否只是个别现象?其实土地市场,特别是一线城市土地市场回暖从6月起已经出现。海通证券的研究数据显示,1~6月一线城市累计推出土地7879万平方米,同比增加了27.3%,比上月大幅提升了26个百分点。供应充足,开发商的消化也迅速。6月全国一线城市土地成交2244万平方米,环比增加了34.8%,而该月一线城市土地实际成交溢价率回升至21.7%。

  再度降息后,开发商对土地的热情变得更容易兑现。

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