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马光远:住房预售不应成主流

发布时间: 2012年08月06日 07:41 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国网

  

  马光远

  8月2日,一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发高度关注,地产股闻讯暴跌。随后,住建部发言人表示:“并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。”

  和香港的“卖楼花”及一些国家的住房预售制度相比,中国的住房预售制度的最大特点有二:一是在交房之前购房者就支付全款,二是购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商,有些地方现在虽要求预付款打入第三方账户,进行监管,但这样的监管形同虚设,难以有效约束开发商。

  这种制度设计的缺陷是极为明显的:其一,由于一次性的将住房款交给了开发商,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障,现实中出现的大量的房屋质量的纠纷,都源于此;其二,在一次性将购房款交给开发商的情况下,资金的安全根本无法保障,今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证;其三,由于一次性将购房款交给开发商,使得开发商的融资成本极为低廉,开发商的门槛很低,开发商不仅白白占用购房者的资金建房,开发商还故意延迟交房的时间,将多余的资金用于开发投资,助涨了房价泡沫。

  尽管如此,取消住房预售,很多人担心房价会暴涨,这样的担心其实不必要。首先,现房销售是国内外住房销售的最主要形式,预售在很多国家所占比例很低。

  我们看到,恰恰是那些预售占主流的地区,比如,香港,房价才居高不下,实行现房销售的,鲜有房价不稳定的;其次,从开发商的资金来源看,“定金和预收款”所占比例已经大为降低,以2011年为例,开发商资金来源83246亿元,定金及预收款为21610亿元,而2011年全国房地产开发投资61740亿元,开发商还有结余资金2万多亿,恰好和购房者预付款的数额差不多;其三,取消预售,并不影响开发商的建设资金,而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地,去进一步助推房价;其四,从最近几年开发商的支出看,最主要的是买地的支出,但根据国土资源部的统计,目前全国已经出让,但未开发的土地面积最少足够5年开发;其五,更重要的是,一方面,目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米,而商品房的库存也创了历史新高,在目前情况下,取消预售,对市场的冲击反而最小。

  也就是说,在当前,取消预售,不仅不会推涨房价,反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫。住房预售不应成为主流,决策者应该抓住房地产调控的有利时机,尽快取消住房预售制度。即便一时难以取消,也应大改,一是在交房之前,购房者最多只交付20%的购房款,二是将购房款交给真正的第三方监管。

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