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房地产迎第三轮洗牌 刚需企业冲击一线格局

发布时间: 2012年08月07日 07:00 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国证券报-中证网

  近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示,楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张;而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。

  中国指数研究院日前在北京、香港两地同时发布的研究报告指出,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的改写,重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企,将随城市化进程获得更快发展。

  针对这一趋势,经济学家赵晓认为,过去房地产市场,政府靠卖地就能赚钱,开发商靠囤地就能赚钱,炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不复返,行业将迎来第三轮洗牌。

  新一轮洗牌启动

  庄凌顾问董事长张映光认为,房地产行业过去十年间,曾经历过两次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后,土地开始“招拍挂”,一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会,一线房企与二三线房企迅速拉开距离。第二次是在2008年金融海啸前后,一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列,如SOHO中国、龙湖、恒大等,但也有一批房地产企业,由此从一线退居二线。

  如今,房地产行业正迎来第三次洗牌,房企的发展模式是否与国家调控方向一致,现金流的稳健性、抵抗周期性、市场调整能力等都成为至关重要的因素。

  中国指数研究院报告指出,2013年后,重点城市住宅成交量增速逐步趋缓,未来五年的复合增速为6.5%,2016年成交面积有望达到2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓,预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米,复合增长率为11.5%。

  住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,在国家调控政策的打压下,住宅投资投机型需求将受到抑制,刚性需求——即首次置业和首次改善型需求,将成为支撑住宅市场发展的主要动力。

  二线房企蓄势待发

  中指院报告认为,今年以来,房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归,行业分化逐渐加剧,以高周转见长的房企开始崛起。

  恒大集团董事局主席许家印表示,恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚表示,今年推出300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

  近期,旭辉地产今年赴港上市计划曝光,一直以刚性需求为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注。公开市场数据显示,得益于市场刚需回暖,今年上半年,旭辉地产销售额跻身上海前三位。

  旭辉董事长林中表示,旭辉的产品结构中,中低价位产品占60%。企业一直在灵活应变,及时调整产品战略。目前,旭辉超过140平方米以上的产品比例大概只占20%。产品定位主要以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主。他透露,2011年以来,市场销售最好的就是中低价位、中小套型。去年公司这类产品只占45%,今年占到60%,估计明年应该会占到80%。

  华高莱斯董事长李忠认为,旭辉的刚需模式有一定的共性。中国一线城市化持续性更强,城市人口聚集效应会越来越明显,北京、上海等城市圈的发展,是支撑刚需房企的基础。

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