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中指院报告预判:调控下半场房企将迎重洗

发布时间: 2012年08月13日 16:55 | 进入复兴论坛 | 来源: 东方网

  东方网8月13日消息:近期陆续出炉的房地产上市企业中报显示,调控并未令房地产行业整体一蹶不振,但每一轮调控确实是房地产业的一次重新洗牌。一些房企把握住了机会,一些房企则就此沉沦。

  近日,中国指数研究院发布专题行业对调控后未来五年房地产住宅市场趋势,作出预判。报告预示,在调控政策的导引下,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年,支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响,更重视资金周转速度,产品结构更偏向于刚需型的房企,将随城市化进程,获得更快发展。

  针对这一趋势,著名经济学家赵晓表示,此次调控是一次影响游戏规则的调控,过去房地产市场,政府靠卖地就能赚钱,开发商靠囤地就能赚钱,炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返,行业将迎来重新洗牌。

  而此轮,房地产行业将迎来第三次洗牌,这次洗牌与前两次相比,将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致,以及现金流的稳健性,抵抗周期性市场调整的能力,成为至关重要的因素。

  住宅去投资化刚需主导市场

  中国指数研究院报告认为,未来五年,重点城市住宅成交量持续上升,增速在2013年后逐步趋缓,复合增速为6.5%,2016年成交面积可达2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓,预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米,复合增长率为11.5%。未来五年,重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升,但增速逐渐放缓,年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%;刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势,年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%,2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。

  刚性需求即首次置业和首次改善型需求,将成为支撑住宅市场发展的主要动力,而一线城市以及一些快速发展的二线城市,将比其他地区具有更持续的增长潜力。

  对此,住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年,平均每年递增60万人口,直接推动了住宅市场的需求。

  但另一方面,在国家调控政策的打压下,住宅投资投机型需求将受到抑制,即便限购取消,只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆,那么投资住宅的回报率便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求,将受到明显抑制。

  实际上,进入今年五月,国家政策鼓励首次置业需求,而不断强调抑制投资投机需求的方向,已非常明确。从市场表现看,刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上半年业绩报告则显示,刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。

  行业洗牌趋势渐明朗

  中指院报告认为,今年以来,在“稳增长、调结构”的基调下,房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归,同时行业分化逐渐加剧。根据6月初由国家发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合组成的“中国房地产TOP10研究组”在北京发布的《2012中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城,几乎已经正式告别第一阵营。

  长期调控积累下,刚需自5月起逐步释放,紧抓刚需成为“万恒中保”的制胜法宝。恒大集团董事局主席许家印表示,恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚表示,今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,从目前市场调研的情况看,大户型住宅是受目前调控政策影响最大的产品形态,明显滞销。

  如受调控影响最大,价格下跌达40%的温州市场。越是高端住宅,价格下跌越明显,而中低价位,中小户型住宅,成交回暖明显。绿城的举步维艰,一个重要原因也在于,产品结构过于集中于中高端住宅开发。

  预计,以万恒中保为首,主要以开发中低端住宅为主的房企,将在此轮调控后,进一步扩大市场占有率。

  二线房企蓄势待发

  调控令一些一线房企的发展受到明显影响,但也有一些二三线房企,因其模式更契合市场方向,而可能脱颖而出,这种情况,与2009年,龙湖、恒大引领的一批二线房企的崛起相似。可以说,每一轮调控,也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。

  近期,较为引起媒体关注的旭辉地产,便是其中一例。不久前,有香港媒体曝出,旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注,并非没有理由。

  公开市场数据显示,旭辉地产是今年上半年,最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一,其销售额跻身上海前三,对于一家全国排名在30位左右的中型房企而言,增长可谓相当迅速。

  旭辉集团董事长林中表示,“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。企业一直在灵活应变,我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化,及时调整了产品战略。目前,旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后,产品定位主要是宜居住宅、大众精品,以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主,”他表示,“从2011年来看,销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品中低价位、中小套型,满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%,今年占了60%。我们估计,刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”

  与万科、恒大等房企巨无霸相比,旭辉的刚需模式,有独特性。其开发楼盘主要集中在以上海为中心的“长三角区域”、以北京为核心的“环渤海湾区域”以及中西部区域,市场较为聚焦。

  华高莱斯董事长李忠认为,中国一线城市化持续性更强,城市人口聚集效应会越来越明显,北京、上海等城市圈的发展,是支撑旭辉模式的主要动力。

  旭辉对中低价位有明晰定义,即与这一城市平均房价水平相仿或低于市场平均价格。

  2009年,在市场谷底,龙湖、恒大等企业成功上市,并借助资本市场,快速扩张,令一线房企的格局发生了改变,而此轮调控后,又有一批房企正准备通过资本市场的洗礼完成一场蜕变。据记者了解,卓越、协信等房企都有冲击资本市场的打算。

  (杨倩)

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