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赵晓:中国房地产已进入下半场

发布时间: 2012年08月29日 09:16 | 进入复兴论坛 | 来源: 经济参考报

  □赵晓

  房地产已经成了老百姓的最爱与最恨。有人问我:“在现在形势下,有什么办法既能维持当前的房地产调控政策,又能盘活房地产市场,让房地产这个发动机再次成为中国经济复苏的引擎?”我的答复是我还没有发现有这样的好办法,因为中国房地产已经正式进入下半场。

  如果把房地产比作一场足球赛,过去的十几年,房地产踢了个漂亮的上半场,至少5:0。

  那要问,房地产下半场还有的踢吗?答案是肯定的。再踢个5:0肯定是不行了,但踢个2:0或者2:1还是很有希望的。

  其一,我国的城市化和工业化进程还远未完成,我们还处在城市固定资产大规模形成时期。没有大规模和高质量的固定资产作为产业支撑,产业升级、再工业化就无从谈起,这都离不开房地产的持续发展。其二,随着城市化和工业化的继续推进,未来10年,我国至少还有2亿农民进城,加上目前处于“漂浮”状态的2亿流动人口,只要解决好了城乡二元户籍问题,未来房地产市场的潜力还非常大。可以肯定的是,中国的房地产已正式进入下半场,且再也不会有下一个黄金十年了。回归理性,这才是根本。

  今后房价的基本走势会怎样?

  第一,考虑到CPI和人均收入的持续上涨因素以及土地的稀缺性,不管是大城市还是中小城市,房价绝对值肯定还会持续上涨。而相对价格,指的是房价与收入的比值,中国目前的这一比值畸高,未来会下降。收入涨得快,虽然房价绝对值涨了,但购房者可能反而不觉得贵。

  第二,今后的房价走势应该会比较温和,大跌大涨的行情应该不会再出现了。从趋势看,我国市场经济制度肯定是越来越成熟,制度性和市场性的调控措施会逐步取代行政性调控手段,开发商和购房者的心态也会逐渐趋于理性。

  在以上两个基本认识的基础上,就可以确定我们的投资策略了。

  第一,如果是基于自住性需求,该出手时就出手,任何时候都是购房的合适时候,因为从长远来看,房价肯定是上涨的,而短期的最低点谁也无法准确知道在哪里。

  第二,如果是投资,住宅性房产短期的投资盈利空间可能有限,投资期限最好能超过5年。因为按照现在的二手房政策,5年内交易的房产,要交营业税、个人所得税、契税,综合税率超过总房价的10%。而从国外经验和未来趋势来看,这一税率只会上升,不会下降。

  第三,见房就买,买了就赚的时代已经结束,房产投资决策之前一定要慎重,只有资金流而没有人流支撑的房地产市场,崩盘是迟早的事。我们要充分认识到,房价只涨不跌的神话只是神话而已。目前的温州、鄂尔多斯房地产市场就是血淋淋的教训。

  第四,从地区选择来看,一二线城市的投资空间已经非常有限,最好投资三四线,甚至五线城市。中国未来城市化加速趋势是不可逆转的,但这种城市化绝对不是人口继续涌入“北上广”这类一线城市,中小城市,特别是中西部地区的中小城市才是中国未来城市化的重点。

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