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楼市一度跌入冰点 中介门店倒 笋盘入市刚需出手

发布时间: 2012年10月12日 08:37 | 进入复兴论坛 | 来源: 广州日报

  截至2012年10月15日,广州楼市限购令已实施整整两年。广州楼市随之走过了一段不平凡的轨迹——2011年底楼市冰点期,一手的销售面积仅为限购前的3成,二手的成交宗数也缩水了三分之二。而目前相比2011年底,一手、二手楼成交量都显示出明显的回暖。而从整个广州的成交均价来说,还远未超出限购后的最高价格水平。

  今日起,本报推出《限购两周年,楼市众生相》特别策划,从房地产及周边行业从业人员、刚需购房者、炒楼客等普通人的鲜活故事,佐以翔实的数据和专家论点,给读者展开真实的限购两周年楼市图卷。

  春江水暖鸭先知,今日本报推出的策划系列之一《中介篇》以两个中介从业人员的工作经历,描绘了两年来广州中介行业的兴衰轨迹。

  故事一

  纷纷关门 一度一条街只剩下一家中介行

  “我现在还记得收到限购令消息的那一天,我们正好组织公司出游,一整个上午,同事们的情绪都陷入明显的低落之中。”某中介分行主管黄博(化名)回忆说。

  30出头的黄博是2005年进入中介行业的,从一个底层的中介人员成长为现在的分行主管,他见证了广州楼市的兴衰成败。

  搭末班车 一度量价齐升

  黄博所在的是一家大型中介机构的分行,处在老城区市中心,门店月均成交的二手住宅套数都在7套左右。他当时并未把“限购”当成行业萧条的起点,“我挺过了2008年楼市的低迷,何况限购看上去只是一个临时性的措施。”

  接下来的两个月,成交量并未见到立竿见影的下降,反而由于赶搭“末班车”的关系,出现了些许的活跃。成交价格更是继续以一个月1000元钱的速度飞升。

  2011年2月,广州市国土资源和房屋管理局又发布了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》,强调进一步严格执行广州市住房限购政策。

  成交缩水靠一手撑业绩

  想买房的人,已经赶在年前入市了,没来得及入市的一部分被限购令限死,一部分人认为房价要跌了,要再等等看,整个二手住宅市场一下子安静了下来,黄博记得很清楚,5月份,全月只成交了3套二手住宅。

  “整个公司的二手住宅成交量也大大下滑了,出于生存的压力,5月份,公司开始和一些一手开发商合作,做一二手联动,每个门店抽调人员去售楼部卖楼。”黄博说,这样的“曲线救国”,一直持续到今天。

  黄博说,在2011年,不断有同事离开,“最少时,我们门店比起限购前,人数几乎减少了三分之一,在干活的只有8个人了。”

  周边的小中介行日子更不好过。黄博站在自己门店外的街道上比划着告诉记者,2010年楼市火爆的时候,这一条路上曾经有好几家小的中介行,而在2011年,这些小中介行纷纷关门歇业了,“他们没有一手的资源,最终都撑不下去了。”

  在2011年底,黄博所在的中介行成为这条街道上唯一未倒闭的中介门店,“2011年12月份,我们店二手住宅出现了零成交,所有的业绩都来自于一手住宅代理和二手商铺买卖,其中一手住宅占绝大部分。”

  虽然成交量一直在阴跌,成交价却没明显下降,“2011年底,片区内二手房的均价已经接近2万了,但一直有价无市。”

  小中介重开 新竞争开启

  从过完今年春节回到公司开始,黄博感受到了二手住宅市场回暖的趋势。

  “一些急于用钱的小业主撑不住了,开始降价放盘,我们手上一下子出现了很多笋盘。而等待降价的刚需客们也开始四处看盘。”黄博回忆,3、4月份两个月,门店的二手住宅成交量忽然放大,达到了7套以上,已经达到了限购前的水平。

  “那时买家比较有话语权,我们帮买家砍价的幅度几乎都能达到5%以上。”黄博回忆称。

  接下来的几个月,二手房的成交量一直维持在4套以上,“最差的时候已经过去了。”

  他介绍说,目前门店的营业额中,二手住宅占比已经可以达到一半以上。目前员工人数已经达到14人了,超过限购之前,而同时中原、满堂红和合富三大中介行都启动加薪了。

  “最近我们在街尾看到一家新的小中介行开张了,新一轮的竞争又要开始了。”黄博表示。

  故事二

  红人郑大源借网络咸鱼翻身

  “郑大源”这个ID在某妇婴网上十分响亮,从2010年开始至今,几乎所有在该网咨询过买房手续和按揭话题的人,都得到过他的回帖或者帮助。但很少人知道郑大源是从2010年才真正接触二手中介行业。他在风暴来临前入行,开了自己的公司。

  “我以前是做短租房生意的,2010年4月两个朋友找到我,让我帮他们搞定买二手房的事情。两轮手续办下来,我觉得并不难,而且中介费很高,利润丰厚,便萌生了入行的想法。”郑大源直言,进入二手中介行业,其实并未经历太多的深思熟虑。

  5月份,他开始经营自己的中介公司。而由于自己没有盘源也没有客源,根本无法发展业务,“7月份,我的两个合伙人就撤出了公司,迫不得已,我开始自己上网找生意。”

  低价竞争抢市场

  通过在网上不断答疑解惑,郑大源获得了一些信任,开始做按揭的生意。他回忆称,2010年,虽然楼市火热,但自己每个月的单量都在个位数徘徊。

  限购政策出台那天,郑大源刚招了一个新人。成本增加,却不得不直面“蛋糕小了”的事实,“我主要靠廉价的佣金费用来竞争,我一般佣金收一个点,如果是双方已经谈妥了让我代办,就象征性地收一点点。按揭佣金也压到行内最低。”

  即使如此,郑大源说自己在整个2011年的业绩都扩张得十分缓慢,“做熟客生意,每个月好的话能有二十单的样子,到了2011年下半年,业绩甚至开始下降,每个月都是十多单。我没开门店,成本不高,还能坚持做下去,就一直撑着。”

  成交量回暖接单翻倍

  2012年,郑大源的生意出现了突破。有的之前合作过的客户,带来了近期有按揭需求的亲戚朋友,妈妈网上房产板块里,想入市的网友也多了起来,郑大源从逐渐热闹起来的论坛里获得了不少客源。

  “蛋糕”大起来了,之前扩张的市场份额随之给了他小小的回报。今年6月,郑大源的生意达到了史无前例的45单,人手已不够用。7月份,他终于物色了一个办公室,招了新人。目前,他公司的员工已经达到14人了,比上半年翻了一倍。

  二手房成交量

  “回暖”更快

  记者查询阳光家缘网、广州市房管局和几大中介行的近两年成交数据,可以看到,在限购令之后,无论是一手住宅还是二手住宅,广州市的月度成交量和月度均价都经历了一个相似的曲线——先是赶搭“末班车”的量价齐升,到2011年全年的成交量大幅缩水,成交价略现跌势,再到2012年开春之后,压抑已久的需求喷薄而出。

  2011年底楼市冰点期,一手的销售面积仅为限购前的3成,二手的成交宗数也缩水了三分之二。而目前相比2011年底最低谷时期,一手的销售面积已经翻番,二手回暖更快,成交宗数已经达到限购令当月水平。而从整个广州的成交均价来说,无论是一手还是二手,都尚未超出限购后的最高价格水平。

  记者从黄博工作的门店了解到,这个普通的中介门店在限购前,绝大部分的业绩都来自二手住宅市场,而在2011年中,二手市场在整个门店业绩中的份额缩小至2成左右,二手商铺占有量大约为2~3成,而一手住宅占比达到一半左右。

  目前,二手住宅业绩已经占据了门店业绩的5成,一手住宅业绩为3~4成,剩下的才是二手商铺成交。

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