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开发商通过建筑商变相融资 房价反弹货币因素是主因

发布时间: 2012年10月19日 10:34 | 进入复兴论坛 | 来源: 新华网

  今年有个很奇怪很反常的现象,房地产信贷继续从紧,中小型房地产项目基本贷不到款,房地产投资增速也下来了,但建筑施工企业的贷款却激增。这种背离很诡异,工程队手上的工程量少了,要那么多贷款干什么,极有可能是明修栈道,暗度陈仓,开发商通过建筑商贷款,作为一种变相融资手段,躲避政策红线。

  变相融资是公开秘密

  施工企业拿到贷款后可以“灵活调剂”,一部分用于所谓安置房和公益项目,另一部分转借给开发商用

  “这几乎是个公开的秘密。”一家具有一级开发资质的建筑商的项目负责人说。开发商把工程给你做,都会有君子协定。过去主要是垫资,去年开始不仅要垫资还要你帮忙融资。当然,工作要做在前头,在拿地的时候就形成了默契,项目给你做,建筑商同步向地方提出承揽部分市政工程、安置房和公益性项目,拿到批文后向银行申请贷款,因为这些项目贷款相对容易通过。施工企业拿到贷款后可以“灵活调剂”,一部分用于所谓安置房和公益项目,另一部分兑现约定,转借给开发商用。

  “节前,我们还开了一张5000万元的银行汇票给开发商。帮他们融资对我们也有好处。因为融资成本低,他会给我们一两个点奖励,工程造价也不那么斤斤计较了,付款也比以前及时,这都是互惠互利的。”他说。

  某地的一项调查表明,通过这种变通手段,确实有不少信贷资金曲线绕道进入房地产市场。今年,固定资产投资规模收缩,房地产市场不景气,地产投资增速从去年的30%以上快速回落到个位数,新开工项目明显减少了,但建筑施工企业的新增贷款却激增近百亿元,增长近100%,增量和增幅两项指标均比去年同期大幅上升。而进一步调查发现,这主要是房地产开发企业迂回通过建筑施工企业从银行融资所致。

  土地房产相继回暖

  资产价格的波动与货币增量总是如影随形,与土地市场相对应的是房产市场销售回暖

  实际上,银行对这种变通不是不知道,而是装作不知道。“动辄数千万元甚至上亿元的资金频频从建筑商向开发商‘倒流’,或者由建筑商代开发商垫付,建筑商与开发商有时几乎就是一本账,银行怎么能不知道。”政策面对房地产信贷增量有严格的约束,但实体经济不振,信贷资金有效需求不足,好企业不要钱,差企业银行不敢贷,为给资金“找出路”,有房有地有在建工程的建筑商虽不是最优选择,但也是次优选择。而这背后又与房地产业普遍的资金饥渴一拍即合,于是一个通过建筑商通向开发商的资金暗道打通。

  在金融抑制不断强化,全社会投资渠道狭窄和投资饥渴的大背景下,一些信号的累积极有可能强化房地产市场某种转变的预期。这段时间,许多城市土地市场再现诡异的“跳高抢地”现象。资金实力雄厚的大型房企四下出击土地市场,助推地价上扬。据统计,10月以来全国10个城市土地出让的溢价率为37.9%,较9月份明显上升。万科9月单月拿地金额达44亿元,10月10日,保利集团及其联合体一天内摘得两个地王,其中一块地成交金额达到77.6亿元。一线城市土地市场升温的同时,杭州、南京、武汉、长沙等省会城市土地市场亦出现喜人的“回暖”,各地乘势大幅增加土地供应,有的甚至一次性推出数千亩。最近一段时间,南京市国土局连续预公告了41幅地块,总面积达230万平方米;杭州市推出主城区26宗土地,面积总计85.8万平方米,多数二线城市的溢价率都未超过20%。土地市场的诡异表现让管理层颇为不安,北京已紧急叫停新的土地出让。

  资产价格的波动与货币增量总是如影随形,与土地市场相对应的是房产市场销售回暖,有报道称一些城市今年前三季度的卖房已经超过去年全年,部分地区房价第三季度以来出现明显上涨态势,甚至有“遏制经济下行,要靠房地产上行”的说法来配合“金九银十”。

  货币因素是主因

  鸡生蛋与蛋孵鸡的纠缠不清相互强化可能会导致房价反弹,而其背后的根本原因还是货币因素

  楼市调控处在关键时期,开发商拿地热情重新高涨,楼市局部再现供需两旺,房价反弹压力不容忽视。是面包涨了带动了面粉涨,还是面粉涨了把卖包子的也窜掇起来涨?鸡生蛋与蛋孵鸡的纠缠不清相互强化可能会导致房价反弹,而其背后的根本原因还是货币因素。

  今年以来,虽然政策层面对房地产调控从紧,但中国式的货币渗漏和暗流使得种种规避政策的资金畅通无阻。除了明修栈道,暗度陈仓的建筑商垫资和代融资以及更高资金成本的民间借贷、信托融资更是畅行无阻。这两年的房地产信托规模已突破5万亿元,九成为地产融资。来自南京市的一项调查显示,今年上半年,中小开发企业通过信托、租赁、小贷公司等渠道办理土地抵押登记融资近60亿元,平均每月10个亿。而9月份以来,随着外围QE3新一轮的放水后,国内经济下行压力加大,年内不排除货币政策更积极的稳增长应对措施出台。中国人民银行最新公布的9月末M2余额94.37万亿元,同比增长14.8%。今年以来,货币量几乎是以平均每月一万亿在增加。

  房地产市场的种种乱象似乎都在强化看涨预期。而深层次原因在于房地产这一类敏感的资产价格,其波动与货币增量总是如影随形,限贷限购时,货币抽离是阻燃剂,如今蓄积能量向上时,它是助燃剂。如果不遏制房地产价格上涨中的货币因素,那房地产深入调控的难度是显而易见的。(记者 陈志龙)

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