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魏杰:房产普涨已过去也不会普跌

发布时间: 2012年10月20日 08:00 | 进入复兴论坛 | 来源: 扬子晚报

  “三季度经济下降速度减缓,意味着企稳”、“房地产我们特烦它,但必须承认它在经济发展中绕不开”、“鄂尔多斯地产泡沫爆发就是因为供大于求”……昨日,人称“京城四少”之一的著名经济学家、清华大学教授魏杰,应邀参加南京理工大学第八期“紫金EMBA发展论坛”,并就经济增长、房地产未来等热门话题畅谈个人见解。他还坦言,曾从莫言文学作品《丰乳肥臀》中读出经济学的智慧与快感。

  扬子晚报记者 马燕

  7.4%意味着经济企稳但结构还是要调整

  鄂尔多斯泡沫揭示房市供求是规律

  昨南京理工大学第八期“紫金EMBA发展论坛”暨2012级开学典礼上,魏杰的主讲题目是“稳增长与调结构”。他开门见山地解读了新出炉的经济数据:三季度同比增长7.4%,虽比二季度回落,但回落速度变慢,正对应了温总理所言“企稳”。他预计,四季度将企稳回升,恢复到7.6%以上。不过,速度上来了,结构调整问题并没解决。他分析说,三季度经济下滑速度变慢的主要原因,是二季度财政政策调整的结果——积极财政政策从年初稳定中小企业和稳定民生,又重新转向基础设施投资。5月份迄今,发改委批准基础设施投资已7万亿左右。“基础设施启动,会很快让速度起来。但中长期来看,经济增长还是要靠结构调整。结构调整了,新增长点出来了,才能保证中长期的增长。不然短期还可能回落。”

  他认为,未来经济结构调整,主要涉及房地产、制造业、服务业等产业。其中,房地产虽“烦”它却绕不开。房地产业最核心的规律,就是供求关系。他介绍,调控以来一线城市房价回落3%左右,但销售回落50-70%。说明两个目标没实现统一。经济学家们反思的结果是:对这个产业不能一刀切,必须分类指导、区别对待。“供求关系是指导房地产的最关键因素和规律。”“鄂尔多斯是地级市里首先爆发泡沫的地方。60多万人的人口,但供应的住房可以达到四五百万人。严重供过于求就跌了,并把大量民间借贷问题暴露出来。银行撤出来了、外地开发商撤出来了,却把本地人的民间借贷全套住了。”他说,鄂尔多斯的煤炭可以挖700年,是能源聚集地,资本聚集地,但不可能成为制造业聚集地和人口聚集地,因此房地产发展就受到约束。

  他预计,房地产业的普涨时代已过去,但普跌时代不会到来。未来房地产业的问题只是结构的问题。“你说北京房价,是涨了还是跌了?很难回答。通州房价已经腰斩,海淀还在涨。一条马路两边的房子都是两个价。这边是学区房,那边不是。”

  预言未来:高档住宅、保障房将不计入房屋均价

  想投地产一定要研究人口聚集度

  地产未来将被区别对待。商业地产未来以放为主。因为商业地产还处于上升趋势。“北京商业地产开发商一般不卖,只是租赁。”

  居住地产分成三部分:保障性住房、一般性住房和高档性住房。其中保障性住房要靠社会保障来解决。“全世界的穷人住房,都是政府保证。”他介绍,未来的房价统计问题很可能将不再统计保障住房的价格。“实际上月统计,就已经把这部分去除了。”并且,未来保障房也可能只租不卖。

  一般性住房,即涉及到一般老百姓“居者有其屋”的住房,他认为将回归本性,被重点监控价格的也是这部分住房。他提醒投资者注意,未来很可能将这部分住房的投资和投机挤出去,政策设计上是回归本性。

  “高档性住房将会率先放开。用价格越高、税收越高的方式来控制。未来价格也不统计在房地产均价里。”就像戴手表,几百元一块的可以看时间,但也有人买25万的。就像奢侈品价格从来不统计在CPI里,高档住房也将不被统计在房屋均价。

  他还举例说,“北京等城市已开始这样做了。如北京均价一直在2万左右。但北京许多楼盘价格在六七万一平米。有俩楼盘10万零8千开盘,开盘后不到2星期就卖完了。这是富人的消费,爱涨多高涨多高。”他认为,未来投资可能在这部分住房,因为供求关系比较紧张。

  他介绍,有个企业家曾咨询他能否在某城市投资开发海边别墅,他帮其统计后发现,该城人口聚集度在全国排名第131名,人口聚集度缓慢(排前50名人口聚集度较快;50-100中等;100名以外缓慢),并且几乎没有外地人愿去这个城市。“京津唐的富人,一般选海边别墅就去烟台、青岛。这个城市内需外需都没有。我建议他最好别投。”但后来该企业家还是花了13亿投资了,目前滞销,只希望不赚卖出回本就行。因此,他提醒“未来投资房地产,一定要注意供求。没有需求,硬开发需求也开发不出来。”

  【花絮】

  从《顾准传》、《丰乳肥臀》 获人生智慧和经济学快感

  魏杰还强调,未来结构调整中,精神服务业即文化产业有巨大空间。因为“人富了,精神消费是没有上限的。”比如莫言获奖,带动其书不断重印。再比如美国2008年金融危机,3个行业没受影响:高技术、旅游、影视,后二者都属于精神消费。

  魏杰还以自己为例,认为精神产品是最高精神享受,目前问题是好的精神享受太少。“烦恼时,读好书能让你从烦恼中解脱出来。我最烦恼的时候,就是靠阅读调节自己。比如烦恼人生价值得不到实现,读《顾准传》之后不苦恼了,觉得自己不算什么。我们现在很多思想,没超越顾准50年代的论证。”他还透露,自己离开办公室就不看经济学,最喜欢看人物传记。好书是触类旁通的,多读能厚积薄发。比如莫言的《丰乳肥臀》写到某县认为办节庆才能招商,但县委书记想来想去本县没啥能办的节,就办个世界奶子节,结果被妇联批评不尊敬女性。“我读的时候,从中触及到很多商业意识,获得经济学研究的快感。”

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