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任志强:限购令未限住需求 供需矛盾致房价暴涨

发布时间: 2012年11月04日 08:32 | 进入复兴论坛 | 来源: 证券时报网

  房价暴涨理由之三:北京、上海商品房库存量已经少于六个月,若降至三个月将引发恐慌

  任志强指出“但是不要以为没有库存了才叫供求关系恶化,通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化;维持六个月是基本平衡;少于六个月就开始危险了。”

  北京、上海这些城市已经开始少于六个月库存量了。详细来说,在一个城市,东南西北各方位都有需求,六个月的时候基本可以满足,选东边的房子就有东边的房子,想选西边的房子就有西边的房子,选南边、选北边都行。所以,只要这个城市供应量只有三个月左右的时候就已经出现恐慌了。因为当只能满足一部分需求的时候,可能想买东边房子的人买不到东边房子,只能买西边房子。他会从东往西边跑,这时候就会发生恐慌,西边的人看怎么东边的人都跑我这儿买房子了这个传递从来都是这样。。如果你只有三个月的时候就可能出现这种现象,想选东边的时候没东边的房子,当东边有一套房子今天选完了明天没了,被别人买走了,这时候就出现恐慌了。所以,只要供求量小于六个月的时候,基本上供求关系不平衡。因为在六个月之内是生产不出来房子的。

  而且,现在的房子通常预售,不能当时、当年交房。这个预售就等于把可预售的房子基本消化掉了,所以也会形成恐慌。

  房价暴涨理由之四:限购令堵住二手房补充市场供应的路

  在房价高涨的时候二手房可补充市场需求,希望拥有第二套或第三套新房的人,当市场供求关系不平衡的时候,会拿出多余的二手房出售。任志强指出,如果没有这部分二手房补充,房价会增长20%,有二手房补充的话房价可能就增长10%。

  但这种状况只存在于理想,现实中我们看到,限购城市不准买第二套或者第三套房。打个比方,当国家粮食丰收的时候要储备一部分粮食。但市场限购第二套住房的政策会把储存的量冲掉了。

  前期的供应是土地和新开工面积是指开发商手里有没有存量,后期二手房交易量是指二手房有没有存量。这就是为什么在研究市场的时候,先要讲一手房,同时要讲二手房。二手房的交易量告诉我们,第二套拥有住宅和第三套拥有住宅交换了,当这个交易量很大的时候就把余量交换掉了,我没有存量了,你也没有存量了。因此,当两者存量都没有了,明年3月份以后出现的可能性就是房价会被限购政策而导致不得不上升。因为限购政策导致的是开工下降、土地购置下降以及投资下降,目前,这三个数字都已得到证明,半年过去了,统计数字并没有发生改变。明年3月份很可能就会出现房价暴涨这个情况。

  当然,任志强也坦诚地说,“我们只能预测经济运行,经济运行是根据土地、开工、投资来运行的,但我们不能运行的是最后结果,最后结果就是当政府采取最后措施的时候可能房价没涨,不像我说的应该涨的它涨,没涨不等于我预测错了,因为前期这三个条件是正确的。换句话说,应该涨是你用行政措施或其他办法导致它没涨,但不表示它不应该涨。供求关系最后决定市场价格,这个经济规律是任何人也无法去扭转的。”

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