房价高企，换房住还得当房奴

　　挥别黄金时代

　　首批房奴“解套” 没债也没赚？

　　羊城晚报记者 赵燕华

　　从本世纪伊始到2003 年前后，国内迎来了第一波房贷高潮。由于当时住房贷款期限基本以10 年到15 年居多，因此近期首批“房奴”密集进入还清贷款期，翻身成为“高帅富”。一时间，百般滋味在心头：不少老房奴在享受着无债一身轻的同时，更多地被“买少了”、“买小了”等各种后悔煎熬；新房奴以及还未成为房奴的“无房族”则有说不完的“羡慕妒忌恨”。

　　“房奴的黄金时代早已结束。”有业内人士指出， 首批房奴的幸运难以复制， 今年房价最低的“窗口期”已过， 且未来银行宽松政策不再现，“事实上国内房地产投资的黄金时代也已告终”。

　　首批房奴集中“解套”

　　住在广州番禺南奥花园的王女士，是首批房贷族中的一员。2002 年她看中了现在住的150 平方米的房子， 均价约2600元/平方米，总房价约40 万元。当时她具备一次性付款20 万元的能力， 但经过和家人商量，最终选择了首付10 万余元，贷款30 万元。

　　事实上，十多年前随着福利分房全面叫停和各银行大力推广房贷业务，国内出现了第一波贷款购买商品房的高潮。据悉，当时房屋总价多在10 万元到30 万元之间，市民贷款额度则多在20 万元以下，每个月还款也就在1000 元左右。

　　目前，首批房贷族正迎来还清房贷的日子。记者了解到，贷款期在十年的目前已基本全部还完贷款， 当年办理15 至20年期限贷款的市民，大多数也都早已具备了提前还贷的能力，所以许多人都办理了提前还款手续。

　　高房价时代难言真正“解脱”

　　在新房奴和无房族的眼中，首批房奴无疑最值得羡慕，“当初买在山脚下，如今却站上了山顶”。有网友估算，首批房奴的房产普遍已增值数倍，如今转手一套房要赚100 万元并非难事。

　　然而，身为首批房奴的蔡先生却“吐槽”：“我一点没觉得自己赚了， 房价涨了又如何？ 卖出去还能住在哪？ ”他认为，自己充其量是比较幸运， 解决了居住问题。

　　蔡先生同时承认，这种幸运偶然性占了九成，难以复制。

　　有房地产业人士认为，在当下高房价时代，首批房奴尤其是对购房用于自住的业主来说， 难以得到真正意义上的解脱。

　　一方面，只要没有最终套现，房价的飙涨并不意味着财富增长；另一方面，一旦得以套现则面临着再度购房，而在如今高房价泡沫之下，要换房“升级”，只能选择再次踏上房奴的征途。

　　专家视点

　　知名地产专家韩世同：

　　与前几年投资房产可以快速变现和升值不同， 目前在限购政策的约束下， 投资房产包括贷款在内的资金成本与获得的利益相比，空间越来越小，房产已经不是非常好的投资品种。

　　广州市社会科学院院长、研究员李江涛：

　　第一批住房贷款热潮后的房子升值， 这让许多人产生想做“投资型房奴”的想法，这是没有必要的。因为银行贷款利率和其他因素都在不断变化，为投资做房奴还是有风险的。

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　　首批房奴“三大悔”

　　第一悔：钱还早了

　　在贸易公司工作的李先生表示，自己在20 世纪90 年代末购买的房子，当年办理的是15 年期限贷款， 每月只需还1000 多元。他其实早已具备提前还款的能力，看到银行开始加息后，早些年就提前还清了全部贷款。

　　然而现在他却对当初的决定后悔不迭。“当时哪能想到以后还会限购？ ”

　　他感慨，如果能再选择一次，绝对不会提前还贷，而是拿着钱去买多一套房子投资。“就算没多买套房子，买基金、股票什么的，也总比现在投资的回报率要高多了。”

　　第二悔：款贷少了

　　张女士告诉记者，2002 年她从农业银行贷了42 万元，以总价60 万元买下了现在住的丽江花园的房子，每月还款3400 多元。“当时向银行贷款买楼是新鲜事， 身边的亲友都觉得我胆子太大了，因为要给银行的利息太高了”。

　　她回忆，刚开始还贷的日子的确过得紧紧巴巴， 但不知不觉就熬过来了。

　　如今， 她最后悔当时胆子没有再大些，“要是当时敢多贷些款， 就可以买套更大的房子。现在的房价如果要换房，只是奢望了”。

　　第三悔：房买少了

　　去年刚还清贷款的罗女士，并没有感到预期的喜悦，甚至有些沮丧。“我儿子明年大学毕业， 过几年就要成家立业，那时候房价估计也不便宜。买房投资不敢想，但当时如果咬咬牙，早点为儿子多买一套应该没问题的。”

　　罗女士无奈地表示，虽然自家房子在账面上增值了近两倍，却无法享受到实际利好。“以后等孩子要买房，现在住的房子肯定要再卖出去，我们一家又要重新当房奴。”最让她纠结的是，即便可以自主选择，她也不知道该寄望将来的房价高还是低，“如果太低， 现在的房子卖不起价；如果太高，就算卖了房子也买不起新的”。

　　三种情况不适合提前还贷

　　羊城晚报讯记者刘薇报道：临近年末，随着年终奖金等的发放，不少人也酝酿着将房贷进行提前偿还以节省利息。然而昨日有招商银行理财师在接受羊城晚报记者采访时指出，以下三种情况不适合提前还贷。

　　1、借款人享受七折优惠房贷利率

　　理由： 目前房贷最低只能打八五折，七折利率的优惠很难再享受到。对资金周转不宽裕的贷款人，如果一旦出现资金紧张，很可能再没机会享受到如此低成本的贷款。另一方面，如按目前5 年期基准利率七折后计算，实际执行利率才4.585%。现在随着不少银行存款利率上浮比例提高以及各种理财产品的推出， 收益很容易就超出利息成本，因此不提前还贷才是精明之举。

　　2、近期还有其他贷款需求计划

　　理由：按照国家目前限购限贷的政策， 如果现在把钱一下子还给银行，一是可能面临无法再次申请贷款的难题，还有一种可能是即使再申请贷款成功，利率也可能会上浮得更高，很难再拿到之前的优惠利率。如果是购房，即使归还了贷款，仍然会计入“套数”。因此，如果还有其他投资需求的借款人，只要投资收益能高于贷款的利息支出，也不建议提前还贷，浪费宝贵的房贷机会。

　　3、采用等额本金还款法进行按揭的，如果还款期已超过1/3 的购房者

　　理由： 比如还款期限为20 年，现在已经过去了7 年， 就没必要提前还了。这是由于等额本金还款法负担的按揭是“先高后低”，前几年中已经将本金和利息的大头还完， 剩余的贷款即便遇到利率上涨， 利息变动也不会特别明显，提前还贷节省利息不多，意义也就不大了。

　　哪种情况适合提前还贷？

　　对于未享受打折贷款，甚至利率还上浮的购房者， 手里有闲钱，又无其他较好的投资渠道，可以考虑提前还贷。提前还贷还分为部分提前还和全部提前还，购房者可以根据自身财务情况，并结合贷款时和银行之间所签署的合同约定进行选择。（刘薇）

　　广东前10 月，商品房销售5800 万平方米

　　广惠佛位列商品房销售面积前三

　　商品房销售市场“金九银十”行情显现，销售面积增幅再次转正。10 月，广东商品房市场呈现量价齐升的态势。

　　1-10 月，广东商品房销售面积5814.90 万平方米，同比增长2.1%，增幅比前三季度提高3.5 个百分点，商品房销售额4769.06 亿元，增长4.8%，增幅比前三季度提高4.2 个百分点。

　　根据广东省统计局发布的数据，1-10 月， 广东房地产开发企业共完成开发投资4133.02 亿元，同比增长10.8%， 增幅比前三季度回落1.3 百分点，但仍维持两位数增长。

　　按区域分，四大区域增幅均有所回升。珠三角地区商品房销售面积增长1.7% ， 比前三季度提高3.1 个百分点，销售面积居全省前三位的广州、惠州和佛山商品房销售面积增幅分别比前三季度提高5.4 个、4.4 个和3.5 个百分点。东翼销售面积下降11.1%， 降幅比前三季度收窄2.6 个百分点，西翼和山区增长6.2%和7.5%，分别比前三季度提高5.6 个和4.2 个百分点。

　　（马汉青）（人民网）