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政策或微调 房企仍陷深度调控

发布时间:2012年01月13日 09:50 | 进入复兴论坛 | 来源:《环球财经》杂志 | 手机看视频


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  2012年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策,同时,在促进房价合理回归的精神指导下,房地产调控政策难言放松。

  香格里拉(亚洲)有限公司、嘉里建设有限公司2011年12月24日联合发布公告,将终止购买辽宁省营口市老边区之项目地块土地使用权。虽然香格里拉、嘉里建设在公告中称放弃项目的原因是“合资各方于同一城市(营口市鲅鱼圈)已拥有项目,合资各方已重新检讨相关事宜并决定退出老边项目”,但市场还是将主要原因归结为“受到房地产持续低迷影响”。

  上述情况与2011年年初知名房地产企业的热情大相径庭。就在2011年元旦前后,在地价大幅上涨的情况下,全国知名房地产商还纷纷看好营口老边区项目,嘉里建设摘了大水塘的土地,地价是2400元/平方米,光竞买保证金就近3亿元。

  香格里拉与嘉里建设的退却,并非个案。有统计数据显示,至2011年11月,全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期,房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月,全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米,同比增长17.6%,增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国商品住宅开发投资完成额39856.64亿元,增长32.80%,增幅较2010年同期回落1.4个百分点。

  房企弃价保量

  嘉里建设年初热情高涨、年尾“重新检讨”的表现是2011年房地产市场走势的写照。2011年上半年,重点城市房价总体保持坚挺,但自下半年起,随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销,降价大幕随之拉启,包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。2011年11月,北京、上海、广州和杭州的商品住房成交均价较2011年初均下降10%以上。

  “每周一套特价房”、“三天内签约总房款减6万”、“购买即享8.5折”、“首付仅需10%”??这些都是京城媒体形容北京房市“深度折扣”的语言。据爱房网新房监控中心统计,目前北京城区及郊区在售新房项目打折楼盘共计284个,占了总数的近6成。据亚豪机构统计,目前北京在售对外报价低于8.5折的楼盘共有12个,京贸国际城、领海朗文世家、中粮万科长阳半岛与其今年以来的价格高点相比,价格下跌了30%~40%。

  某房地产中介机构的分析师分析说,在降价初期,楼盘主要是部分项目以“特价盘”的形式出现,推盘量和降价幅度均较为有限,意在试探市场的心理底线。如在8月初,位于北京通州的“华业东方玫瑰”推出的特价房的降幅仅为10%左右,且推盘量仅为60套。随着价格下行趋势明朗,直接降价的项目开始增多。其次,大部分降价楼盘集中在新增供应压力较大、竞争较为激烈的城市外围区域,而这些降价楼盘多以知名大型房企引领,包括保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、龙湖(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)、富力(02777.HK)、远洋(03377.HK)等。

  2011年1~11月,7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%,但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008?2010年,重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。2011年11月,重点城市合计供求比值为1.28,为2009年以来的高位。其中,北京、深圳和杭州的当月供求比已经接近甚至超过2008年末至2009年初的高位。

  据中原地产研究中心调研,库存压力高居不下的现象,不局限于受调控影响最大的一线城市。2011年以来,部分二线城市供应量大幅增加,库存压力也持续加大。例如,2011年1~10月,福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%,但成交量却下滑11%,10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71,2011年前9个月新增供应大增26%,成交量却下滑10%。厦门2011年前9个月供应面积同比增加113%,成交量同比增幅仅为23%。

  “限购”政策影响不一

  观察各地房价不难发现,2011年以东莞、厦门、苏州、武汉为代表的城市,市场成交量不降反升;以杭州、长沙为代表的城市,成交量降幅远大于平均水平。而广州、深圳、温州等城市的市场表现和平均水平一致。虽然同处在“限购”和“限贷”调控政策下,但不同城市房地产市场表现差异却有很大不同。

  究其原因,很容易看出未实施“限购”政策的城市,市场表现优于受政策调控的城市,如广东的东莞、惠州。另外,深究可以发现投资性比例较高、本地刚性需求支撑力量较弱的城市,受到调控的影响较大。例如,杭州主城区2011年前11个月的成交量降幅居30城市之首,这就与其高端住宅市场份额较大,外来投资性需求较为集中有关。与杭州的情况相对应的,经济较为发达、本地刚性需求旺盛的城市,受调控影响也较小,市场抗风险能力较强。例如,作为中部核心城市的武汉,受经济发展水平和本地居民收入水平的推动,近年来住房需求猛增,房价上涨较快,2011年前11个月成交量同比增幅达8%。

  政策或微调,但难言放松

  2011年12月9日中央政治局会议召开,会议表示,2012年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并根据形势变化做出预调和微调;同时,会议提出坚持房价调控政策不动摇,促进房价合理回归。

  上述精神再次强调了中央坚持房地产调控的决心。在房价依然没有出现大幅度下降,房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下,房地产调控一旦放松,必定引发楼市大幅反弹,从而导致为期近两年的调控功亏一篑。因此在政策层面,2012年从紧的宏观调控方向在很大程度上不会发生改变,但存在局部微调的可能性。

  2011年以来,央行共进行3次加息,国家6次上调存款准备金率,偏紧的货币政策对楼市产生的作用不可低估。流动性压力使得银行不同程度提高首付比例和贷款利率,收缩房贷业务。

  2010年至2011年三季度末,房地产贷款增速持续回落。2011年三季度末,全国房地产贷款余额同比增速为14.60%,较金融机构各项贷款余额增速少1.3个百分点。信贷收紧使得需求方购房能力被进一步抑制,这是新房和二手房成交连续数月低位徘徊,难见起色的重要原因。

  中原地产研究中心报告分析说,全国商品住宅销售面积与M2增速及金融机构信贷规模有较为密切的关系。2011年前10个月,全国金融机构人民币各项贷款余额增速和M2增速呈不断下滑趋势,同期全国商品住宅销量增幅也出现大幅减少,但尚未出现负增长。

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