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银根开始事实宽松 房贷灰色加按揭重现

发布时间:2012年01月17日 10:02 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报 | 手机看视频


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  一套已做过抵押的房产,可以通过市值重估获得二次贷款,这种类似早被叫停的“加(转)按揭”的业务,近来“改头换面”,以消费类贷款的名义重新出现;与此同时,部分外资银行针对优质客户推出首套房按揭利率9折优惠。

  在2011年12月广义货币供应量(M2)激增的大背景下,货币“融冰”所释放的流动性,其效应似已传导至银行信贷业务的第一线。

  央行数据还显示,2011年11月、12月新增人民币贷款分别达到5622亿元和6405亿元,合计约1.2万亿元,鉴于临近年末,银行往往收缩信贷的管理,1.2万亿元新增贷款的规模不仅直接导致了M2的天量增长,也暗示事实宽松已在2011年年末来临。

  老炒房客的新“福音”

  前两天,资深“炒房客”吕先生碰上了一桩“好事”,他接到一通电话:“您有资金需求吗?我们公司最新推出一项业务,可以为您无抵押或抵押一次的住房追加一些贷款,期限最高10年。”

  这令吕先生立即回想起早年常用的“加按揭”套现手法。

  据吕先生对《第一财经日报》回忆称,在2008年前,他常用的套现手法是“加按揭”和“转按揭”。比如一套房产估值在100万元,获得贷款70万元;1年后,该房产市值涨到150万元,于是他以房产增值部分进行二度按揭,可以获得35万元左右的额外贷款;这种操作,如果是在之前放贷的同一家银行,就是“加按揭”,如另找一家银行,就是“转按揭”。

  2007年9月,央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,明确要求商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

  是年底,央行副行长刘士余再度强调:房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多,特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务,加大了房地产信贷业务的风险。

  随着监管层叫停“加(转)按揭”,像吕先生这样的炒房客找到一种新对策:从游走在政策边缘的小贷公司等渠道获得“过桥贷”,绕开监管实现套现。

  比如炒房客购入的一套房产从200万元上涨至400万元,但尚有100万元房贷未还,炒房客从小贷公司等渠道借出100万“过桥”款还清贷款余额,赎回房地产权证,然后再向其他银行申请房屋抵押“消费性贷款”。获得贷款、还清小贷公司债务后,炒房客净得一笔款项,可投入资产运作。

  获得“消费性贷款”并不难,吕先生的常用办法是,200万元以下的,以“房屋装修”名义申请贷款,找装修公司签订假合同即可;200万元以上的,则以“艺术品投资”为名,找典当行虚报古董交易金额来应付。

  但自去年以来,他做“过桥”也越来越难了,因为不少银行开始严查资金的“消费类用途”,古董买卖这种常见名义已通不过审核,房屋装修虽可通过审核,但发放的贷款很小。比如他年前将一处估值近500万元的房产抵押给银行,结果只批下来130万元贷款。

  2011年7月,银监会强调要“加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的管理,加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等做法的打击力度”,是这一轮银行收紧控制的背景。

  所以,接到上述推介“追加贷款”业务的电话,敏感的吕先生觉得,这很可能说明,银根已悄然放宽。

  央行公布的数据显示,截至2011年12月末,广义货币供应量(M2)达85.16万亿元,比11月末增长了2.61万亿元,即便是在货币政策极其宽松的2009年,M2单月新增量最高亦不过2.4万亿元。

  期限长达10年的“消费性贷款”

  本报记者了解到,那家向吕先生推介新业务的公司,是成立于2010年6月的“中银消费金融公司”(下称“中银消费”),电话中所提到的新业务,是该公司推出的“乐享贷”业务。

  其申请条件主要包括:在上海地区拥有一套房产且该房产无抵押或仅一次抵押;经过中银消费重新评估房产价值,贷款额度不超过抵押物价值的两成且不超过100万元;贷款利率一般为同期基准利率上浮40%,年化利率9%以上;贷款人需要提供身份证、户籍证明、收入证明、房产证、原商业银行按揭贷款合同等相关文件。

  此外,贷款人申请“乐享贷”成功后,需要一次性支付贷款金额4%的“手续费”,同时申办一张中国银行借记卡,大约3周时间放款至中行账户。

  中银消费将这一业务称作“消费类现金贷款”,因此申请业务时还要审核“用途证明”,一般需要是装修、教育、婚庆、旅游、购买家具家饰等消费类用途。贷款期限一般为10年。

  “‘乐享贷’客户不能在两年内提前还款,否则必须支付一定比例的违约金。”中银消费一名客户经理对本报记者说。

  该客户经理还说,“乐享贷”提供两种还款方式:一是最低还款额,即每月还款金额最少为贷款额度的3%;二是“轻松还”,即12个月为一个周期,首月还千分之五手续费和利息,第2~11个月仅还利息,第12个月还10%本金和利息。

  这种号称“消费性贷款”,期限却长达10年的业务,同“加(转)按揭”有什么实质区别呢?

  “只要有了二次抵押,这种业务模式的实质就是‘加按揭’。”一家股份制银行上海分行零售信贷部负责人对本报评论称,“近期,一些比较灵活的金融机构开始做类似加按揭的业务,我本人也有收到相关短信;但按照我们得到的消息,监管层并没有放开金融机构转、加按揭业务。”

  本报采访的多家商业银行均表示,目前商业银行仍不被准许做加(转)按揭业务。

  上述零售信贷部负责人表示:“加(转)按揭实际上无形中扩大了抵押物价值,尤其在目前房地产价格缩水的情况下,增加贷款成数非常有风险。”

  事实上,类似的业务模式还发生在小额贷款公司。“小贷公司的二次抵押做法非常普遍,”沪上一家小额贷款公司负责人对本报表示,“主要还是集中在流动资金贷款、个人经营性贷款等方面。”

  “比如一套房产早年估值200万元,银行获得贷款100万元;现在估值在300万元,先前的贷款成数实际上是降低的,那么我们可以继续做再抵押和再贷款。”该小贷公司负责人坦言,“事实上,机构确实无法真正监测到账户中资金的最终去向。”

  与中银消费的“乐享贷”不同,小贷公司的“再贷款”期限一般在1年以内,且年化利率高达18%~19%。“期限短有利于规避中长期房价大幅下跌风险。”该小贷公司负责人说。

  外资银行首套房贷利率现9折

  类似“加按揭”业务也许并非孤立出现,商业银行首套房贷利率的零星松动迹象也从侧面印证了流动性的新变化。

  去年底最高按基准利率上浮10%的外资银行首套房贷,目前均回归基准利率,仅对二套房贷继续上浮10%。

  本报记者昨日以客户身份致电花旗、汇丰两家外资大行客服部门了解到,这两家银行在操作中已可根据申请人实际情况进行综合评估,“优质客户”及在该行有大额存款或购买大额理财产品的客户,最高可获得利率9折优惠。

  据一名业内人士透露,外资银行目前的贷款额度相比去年年底有所放松。该人士称,去年年底,虽各银行仍在受理房贷申请,但已出现个别外资银行因应付年底存贷比考核额度受限而暂停发放房贷;目前这样的情况已不存在。

  不过,中资银行的“口风”普遍仍较紧。

  “年初的房贷政策依然按去年办法执行。首套房贷利率为基准利率,没下浮优惠。”工行上海某支行行长对本报称,“但不排除下半年有可能会松动。”

  另一家大型国有银行信贷部人士也告诉本报,首套房贷至少为基准利率,根据抵押房产房龄不同有所差异:“即使是本行VIP客户,即在本行至少持续三个月拥有50万元资产,最多也只能享受基准利率下浮5%。”

  中行相关人士则称:“首套房贷利率不降反升,去年底是基准利率的1.05倍,现在至少为基准利率的1.05~1.1倍。同时鉴于存款压力依旧不小,房贷额度也偏紧张。”

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