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[今日观察]芜湖地产救市令:缘何短命?(20120213)

发布时间:2012年02月13日 22:51 | 进入复兴论坛 | 来源:CCTV-今日观察 | 手机看视频


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    解说:芜湖楼市新政执行3日后夭折,房地产市场各方正在如何角力?救市新政被叫停,其影响究竟有多大?《今日观察》正在评论。

  主持人(史小诺):各位晚上好!欢迎收看今天的《今日观察》。2月9号发布,三天之后被紧急叫停。这是这几天安徽芜湖发布的一个地方楼市新政所面临的遭遇。那么这套被解读为变相放松房地产调控力度的楼市新政,一经出台就受到了广泛的关注。从年前的佛山到今天的芜湖,每一次地方政府迫不及待的房地产的松绑尝试,都是遭遇到了再次被绑。进入到2012年,关于房地产调控的博弈似乎又要鸣锣开戏。松还是紧?房地产调控是否是一道难解的选择题?今天我们将会就此来展开讨论。

  今天演播室的评论员是马光远和刘戈。首先一起来看看这两天发生在芜湖的故事。

  解说:2月9日,安徽省芜湖市政府对外公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,明确提出,支持自住和改善性住房需求,满足中等偏下收入家庭住房需求,购房给予补助、补贴政策。

  2012年1月1日至12月31日期间,在市区购买首套自住普通商品房(含二手住房),在办理产权登记时,给予所纳契税百分之百的补助,对购买首套新建自住商品住房面积在90平方米及以下,70平方米及以上,再给予50元/平方米的购房补贴,对购买首套新建自住商品住房70平方米以下的再给予150元/平方米的购房补贴,其中拥有中专以上学历或初级及以上专业技术资格,拥有硕士、博士学位或副高、正高专业技术资格的购房人购买新建自住商品住房,还给予不同标准的补贴。

  为严控房价,芜湖市还提出今年市区新建商品住房平均价格同比涨幅控制在当年该市人均可支配收入增幅以内,并严控房价涨幅,对涨幅波动的项目进行跟踪,对涨幅过大的项目实行约谈,直至取消相关优惠政策。

  新政一经发出,立刻成为媒体报道的焦点,虽然芜湖市政府10日召开新闻发布会,否认新政系“救市”,不过依然有许多分析机构和人士担心,一旦芜湖的做法落地,将起到示范作用。

  2月11日,芜湖市政府在网站发布消息称,考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则,正在研究完善之中,为保持房地产市场更加平稳健康发展,经研究决定该《通知》暂缓执行。

  主持人:我们刚才看到2月9号,芜湖市政府发布了这样一个新政,但是这个一石激起千层浪,很多业内人士还有专家以及老百姓他们都有自己对这样一个新政的解读,我们看到在2月11号,经研究决定该《通知》暂缓执行,所以我们能看得出一个大概的端倪,两位是对这样一个新政是怎样进行解读的?

  马光远(财经频道评论员):又是一个非常短命的新政,当然被业界称为“龙年救市第一枪”,我想这个评价本身在我看来是比较准确的,无论从芜湖本身它出台的政策,本身的一些具体内容,你比如说,百分百免契税,比如说对一些相关人士的住房补贴等等,那么具备了我们之前所看到的包括2008年,我们看到的地方救市的自选动作的一切特征,在芜湖新政里面都可以看得清楚,来也匆匆,去也匆匆。当我们看这个政策的时候,当然芜湖市政府自己解释说,我不是救市。

  主持人:对。

  马光远:我是为了满足自住的合理需求,我是为了房地产市场的健康发展,但是我们想当晚上你把羊圈的栅栏你打开,没有关,你说我不是为了狼吃羊,我是说为了给羊自由,我想这个可能是站不住脚的。

  那么这个短短的新政过后,市场又做出了一个什么样的反应呢?我们看到9号出台的时候,地产股大涨,12号终止完以后,今天地产股大跌,事实上资本市场对于芜湖新政的解读,我想是入木三分的。

  主持人:很准确的。

  马光远:对吧,当出台这个政策时候,那么上市的房地产公司,包括投资者一致认为,这就是一个百分百的救市政策,那么当它被紧急叫停以后,大家心头存在的那么一点幻想,彻底破灭了。

  当然比这个短命的还有,我们知道在去年2011年10月11号的时候,佛山曾经暂停限购令,但是这个暂停的政策本身,当时激起的市场的反应比芜湖新政要更加激烈一点,但是存在的时间更短,只有不到12个小时,就被赶快叫停。

  所以在现在非常敏感的时刻,地方上的一举一动,地方上关于房地产的任何一个小的举动,可能都会引起很热烈的一些讨论,而且会被大家很自然的去解读。

  所以我认为,在我看来,这就是一个救市,而且这个救市被叫停,也体现了管理层在未来一段时间,中国房地产政策的一个很明确的态度。

  主持人:我们刚才看到就是说去年10月11号的佛山,到春节以后中山提高限价令,到今天的这个芜湖,一个新政,为什么是发生在这些相对来说,房地产调控政策不是那么严厉的大城市,而是在这样二三线城市?

  刘戈(财经频道评论员):因为一线和二线大城市现在都有非常明确的限购令,那么现在肯定会有投资者会那么去考虑,在这样的一些地方去三线、四线城市,像芜湖这样的一个城市,它虽然在安徽,但是实际上,不论它的地理环境,还是它的文化都是和整个江苏南部,苏南是一体化的,但是它的房价相对江苏又比较低,所以看起来像一个价值洼地。

  所以这个时候就成了投资的场所,那么这个时候现在着急的是他,那么这样他最后现在算找出来一个借口,就是说,作为我们这样的一个中部的城市,我们现在要承接东部的战略产业转移,这个时候我们需要人才,包括中专以上的各种人才,那么这个时候,所以我们要通过住房这样一个政策然后吸引大家来,但是其实吸引人才的办法很多,对吧,你可以通过教育的公平,通过对于他们的社会福利的这样的一个公平来吸引更多的人才,甚至的话,你给租房者你给……

  马光远:租房补贴。

  刘戈:对,租房补贴,都可以,但是为什么要和房价、买房这个绑在一起,那么显然就是说,这样一个用心的话,非常的明显那就是救市。所以现在我们看出来,原来由佛山的一日游,现在变成了三日游,而且这三日里头,也充满了惊险,就开始的时候,没有首套的这样一个概念,也就说没有去确定了一定是首套才可以有这样的补贴政策,那第二天加上了,然后第三天副市长又出来解释,但是的话,由于这样的一个政策,就是在开始的时候,就站不住脚,所以立场就不那么坚定,态度就不那么坚决,思路就不那么清晰,所以最后这个结果必然要终止这样一个结果。

  主持人:好,就这样一个话题,我们来听一下网友的评论,第一位朋友他说,“芜湖刺激楼市的做法,反映出的是长时间严厉调控之下地方政府的一个两难选择,并且在两难中选择了向前探一步。作为一个短命案例,这对楼市调控的全局影响有限,但是从中可以看的出来地方政府救楼市的急切冲动,如果不及时勒住笼头,不少地方敢把微调这种只可意会不能言传的经文念成一场救市大狂欢。”解读的还是挺准确的。

  第二位朋友他说“芜湖新政救楼市说明依靠房地产投资来保障财政收入、促进地方经济增长的状况并没有改变,说明转变经济发展方式仍然停留在口号之上。中央迅速叫停新政表明中央调控楼市的决心。但是只是叫停是远远不够的,对于某些为一已利益而固执己见的地方政府,中央要有不换观念就换人的问责的行动。”

  那么我们看到在这次芜湖悄然松绑房地产调控的前段时间,我们也是说到中山在提高这个限价,最高限价,那么接下来通过一个片子我们一起来了解一下,中山提高限价以及相关的业内人士和专家对于这样一个事件的一些看法。

  解说:春节休完长假回来上班后,不少售楼部工作人员发现,中山限价令的限价标准悄悄进行了调整,近日,记者从当地不少开发商处了解到,目前高于5800元/平方米,且低于6590元/平方米的项目,已经可以通过网签备案。

  楼盘销售人员:因为限价已经调升了,我们(楼盘)基本价格也调升了200到300元。

  解说:去年11月10日,中山市政府出台“限价令”,规定单套商品房价格超过5800元/平方米的中山市国土资源局要暂缓登记备案,有效期到去年年底,这次提高限价,中山市有关部门既没有下发文件,也没有在媒体上公布。

  一位不愿透露姓名的受访者对新华社记者表示,本应让百姓广为知晓的事情,有关部门却如此低调行事,原因为何呢,对此中山市住建局有关负责人表示,是因为春节假期的原因,大家没有关注到,在加上目前中央、省里还没有出台新的调控指标,中山市未来可能还会进一步调整,所以才没有明确发文。

  对于调高限价的幅度是11%,这个幅度是否合适,中山市有关部门解释,刚在年初,中山市人代会,通过的政府工作报告中提出,今年中山市经济增长目标为11%,因此按照商品房价格涨幅低于GDP增幅的原则,确立了新的限价增长幅度为不超过11%。

  尽管中山市政府及住房管理部门一再强调,提高限价并不意味着放松调控,中山市从严调控的决心不会变,然而有些业内人士和专家仍然对中山调高限价,有不同的解读。

  新华社援引中国指数研究院副院长陈晟的观点说,相对于限购,限价本身就属于“软调控”。从佛山取消限购又旋即叫停,到中山低调提高限价标准,都表明有些部门仍然抱有房地产调控放松的念头。

  暨南大学管理学院教授胡刚说,有的城市在去年末匆忙出台限购,限价政策,只是为了实现所谓的房价控制目标的应急和应景之作,是否会真心和真正进行房地产调控还要画上一个问号。

  主持人:我们说到去年的10月11号的佛山,到春节以后的中山,到今天的芜湖,我们看到各个地方政府不断的有关于这个房地产调控的一些反对的或者是松动的一些杂音会不断地冒出来,如果这个房地产调控的这个政策没有坚持下去,它将会造成怎样的后果?

  刘戈:其实现在大家很多城市都有这样的一种冲动,但是大家因为有中央的政策在那个地方在震慑,所以这个时候,就看谁憋不住,那么现在芜湖就有点憋不住了,因为它去年,它的土地出让金,一下比前年就下降了将近20%,它的压力相对就比较大一些,所以这个时候,它可能就有点按捺不住,这个时候就率先做出这样一个决策。

  但是这样的一个决策的结果是什么,肯定是一个楼价的一个上涨,所以现在就是在房地产价格已经进入到一定的持续阶段的时候,那么有一些城市率先做这样的试探,那么最后很可能产生所谓的多米诺骨牌连锁的效应,就是已经在稳定了平衡一段时间的这个价格又出现一个反弹和大的波动。

  主持人:有可能在严格之下,如果再稍微松动,会不会出现2009年那样的?

  马光远:很有可能就说形成大家一致的预期,就说这个是很明确的一个信号,政策要放松了,要救市了,这可能是所有的包括开发商,包括地方政府出台一些变相的救市政策,所最希望达到的目的。

  当然一些开发商本身,已经面对目前整个政策的这种决心,已经做出了调整,你比如说一些,包括万科、中海等等,包括恒大这些开发商,已经对2012年的销售目标做了大幅度的调整。

  你比如说万科,他的目标是什么,他说的非常有意思,他讲第一个要确保经营安全,这个去年所讲的,我们房地产已经进入冬天模式,应该说是一脉相承的。第二点是努力实现增长,连增长目标都没有。

  那么从一月份,房地产一些大的企业的销售情况来看的话,房地产真的已经进入了一个冬天,你比如说,万科,一月份的销售额和销售的面积下降了,分别下降28%和29%,那么你再比如说富力地产下降了50%以上。

  那么在这种情况下,一方面我们看到宏观经济在一季度的时候,可能仍然保持一个向下的这么一个态势。那么另一方面,对于开发商来讲,目前可能是冲破房地产调控的这种严防堵截最关键的时刻,为什么,宏观经济是最微妙的时刻,那么再加上前一段时间的时候,人民银行有一个政策的预期,他讲银行信贷一定要确保自住需求的贷款,这给了很多开发商一个期待,说是不是政策在这个时候要放松了。

  主持人:会有所行动。

  马光远:所以我们现在看到的就是一方面整个房地产市场交易量非常低迷,但是我认为低迷的关键,仍然是价格,价格过高。那么另一方面,在宏观经济可能会出现某种比较低迷的情况下,那么给了开发商很大的一个期待。

  所以我们讲尽管我们从去年开始我们一直讲说,房地产调控处于关键时期,但是我现在认为,处于关键的关键时期,无论是我们中央的政策,还是地方的政策,释放出的信号一定要明确。

  但是好在我看到这个在2月6号的时候,温总理在跟一些专家学者座谈的时候,又再次强调,房地产调控要不动摇,我想这是一个最明确的信号。

  主持人:所以我们说,这个其实关于房地产调控的博弈,一直是在悄悄的在进行着,那么未来应该是继续调控政策更加坚定?还是会说有一点点松动?无论是政府还是这个房地产企业家以及这个购房者他们所观望的,所关注的房地产市场的走向将会怎么样呢?稍后回来继续评论。

  解说:变相救市夭折凸显中央楼市调控决心,房地产调控为何不能放松?投资性购房还能有价值空间吗?《今日观察》正在评论。

  主持人:好,欢迎继续收看今天的《今日观察》,我们继续来讨论房地产市场如今再次涌动的暗流,接下来通过一个片子来了解一下市场各方的一些观望的情绪和现状。

  解说:你见或者不见它,房子就在那里,不悲不喜;你念或者不念它,房子就在那里,不来不去。

  面对2012年的房价,或许这首改编的《见与不见》形象地说出了很多打算买房人的纠结,在青岛的小冯就有着这样的想法,最近房价有些松动,现在想买吧,又怕以后还会再降。

  市民:刚开始我们去看的时候,都说要降低8000块钱,现在降到6000多了,一平米快(降了)2000块钱的样子。

  市民:我想在7月份,能够达到条件的话,就是在这里买一套适合自己的房子,这是一家人的一个愿望吧,也是个人的一个愿望,也是一家人的愿望。

  解说:再来看一组数据,国家统计局数据显示,去年房地产投资增速回落5.3个百分点,商品房销售增长速度,房企本年资金来源增长速度及土地购置面积增长速度等指标也全线减速。

  近日,国务院总理温家宝在听取社会各界人士对政府工作报告征求意见稿的意见和建议时表示,房地产调控目标有两个,一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期稳定健康发展。

  作为13亿人口的大国,又处在工业化、城镇化进程中,房地产的需求从长期讲是刚性的,当然将来住房的形式也是多种多样的,不一定人人都拥有自己的房,但人人都要有住处,可以买房,也可以租房,但租房的价格也要合理。

  保障性住房和商品房建设两者不可偏废,从长期看,保障房应该以公租为主,主要解决低收入群体的需求,房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用,只有这样,才能合理配置资源提高效益,但是为了促进公平和稳定,政府调控也不能松。

  主持人:这个房子确实对于中国老百姓实在是太重要了,除了它的自住功能,但是我们发现很多想买房子的人,他可能还是有一种投资的心态,至少是保值或者是增值,所以房子承担了这样的功能,它是否合理?

  马光远:从目前中国整个房价来看,特别是一线城市的房价来看的话,应该说从投资的角度来讲的话,没有太大的投资价值。

  比如说从房租角度来讲,我们现在的房租,如果从房价比是过低的,因为现在很多地方,如果你租房的话,你把租金折成房价的话,很多需要70年以上,也就是说我们房龄只有70年,这是相对价值。

  那么再从国际比较来看的话,无论跟美国比,跟欧洲一些比的话,我们看到中国的很多房价,绝对值本身也比他们高,我们经常听到说美国有20万、30万的独栋别墅,以前以为是神话,那么现在一看的话,的确别墅就在那里,而且你只要有钱的话,就可以买。

  那么再加上我们看到,目前很多人,比如说,你要买房要贷款100万的话,那么相当于一月付六七千,那么六七千对于一个青年人来讲的话,这个负担是非常重的。

  所以我认为,目前整个房价到了这么一个高位以后,如果你还想着房价还得继续往上涨,还会通过买房来发财致富的话,我想这个历史可能会终结在2011年,2012年应该说是我们对房子本身投资价值的一个重新再认识,这个观念可能改变着一个具有非常里程碑意义的一年。

  刘戈:这几年的这样一个经验吧,给大家这样留下了这样的一个印象。

  主持人:对。

  刘戈:也就是说,如果你有闲钱,甚至你可以借钱,买了房子的话,那么随着一波房地产行情的上涨,那么其中你可能就是由一个家境平平的人,最后变成一个富人。

  那么这样的一个财富神话,被很多人看到了,而且很多人也赶上了,所以这样的一种愿望,应该说就挥之不去,那么有了这样一个内心深处这样的一种期望在里面,又有开发商的这样一种实际上长时间这样一种灌输,那么大家对于买房投资致富的这样的概念没有根本消除。

  所以现在坚持的是什么,就是能够是不是可以让大家最后把这样的一个,最后这样一种就是我们把这个假设认为它不存在。

  马光远:改变这样的预期。

  刘戈:改变这样的预期,因为在发达国家,现在已经有的国家已经实现了这一点,也就说大家不要再考虑,我从房地产投资上来变成一个富人,这样的一个梦想,没有了,那么可能这样的话,我们对于如果我们现在调控政策,能够坚持到让更多的人相信这一点,那么可能真正的才是一个真正分出胜负的时候。

  主持人:关于房地产调控这样的话题,我们接着来听一下财经频道特约评论员他们的观点和说法。

  叶檀(财经频道特约评论员):中央政府和地方政府的分歧,主要是表现在对于当地的财政到底是怎么看的,对于中央政府来说,在房地产调控的时候,它要考虑到全国的通盘的情况,所以要考虑到房地产全部的软着陆,既要保证调控到位,又不反弹,又要保证房地产调控是可控的。所以我们鼓励保障房的建设,鼓励普通商品房的需求,鼓励放开首套房贷,其实都是出于这方面的目的。

  而对于地方政府来说,它的所有的投资建设的资金也好,然后甚至包括一些保障的资金,它主要是来自于土地的收入,当没有其他的收入来补充这一块非税收入的时候,我们知道地方政府的日子会非常难过,在这种情况下,我想一轮非常严重的博弈就会开始。

  陈国强(中国房地产学会副会长):从地方的角度,还是要更多更全面地来理解中央调控意图,有一个长期利益和短期利益的平衡的问题,在调控当中,不同的市场主体应该说的确存在一定的这种差异,无论是地方政府,还是开发商,还是银行等等,我想还是需要统一到中央的调控要求上面来,那么在坚持调控政策的基本的方向,基本的基调的前提之下,那么我想对于这个不同的城市,也需要注意政策执行一定的灵活的空间,但是这个灵活空间,需要服从于中央的统一的要求,这个是我们需要坚持的。

  主持人:我们说地方政府是这个政策的执行者,同时我们看到地方政府也是这个摇摆力量的一个摇摆的一个主要力量,怎样让地方政府能够沉下心来把这个调控坚持下去?

  刘戈:现在已经有了新政一日游和三日游,会不会今后还有五日游和七日游,现在也说不准,因为确实是不当家不知柴米贵,家家都有本难念的经,对于一些地方政府来说,历史上已经形成了这种依赖,这种依赖就像大烟瘾一样,一时半会戒掉比较难,但是现在中央政府的这样一种坚决的态度已经在这块了。

  所以的话,我是觉得,有这样一两个案例出现也是好事,就是一旦有案例出现,那么这样的话,及时的叫停,那么就是再一次去显示了这样一种决心,那么有这样的决心,那么我相信的话,大家也会识大体、顾大局。

  马光远:中国房地产我认为目前最大的问题,还是房价太高,也就是说,目前之所以交易上不去,处于一个僵局,让每一个人都不好受,是由于价格的问题,所以我觉得价格的回归是一个必然。

  那么同时,未来我想中国房地产的发展的历史还没有结束,如果说,整个价格合理,整个市场秩序完善,我们的制度体系比较健全的话,中国房地产还有一段时间的黄金期可以发展,但是房价我认为基本上可以讲已经到顶了,所以未来……

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