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鲁桂华:楼市离底部还很远

发布时间:2012年03月24日 08:29 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报 | 手机看视频


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  [ 在房价下降的背景下,负债比率越高,房企越容易陷入亏损,并且亏损的额度将越大!债务资金成本越高,房企将更容易陷入亏损,亏损金额将更高! ]

  2012年的楼市,将走向何处?房价是已经“触底反弹”,还是会继续下探?2012年的房地产行业,又将走向何处?有多少企业能够熬过“严冬”,迎来房地产行业的“第二次春天”?

  截至2012年3月21日,已经有32家上市房地产企业披露了2011年年报,结合这些财务数据和媒体的相关报道,我们不难发现如下事实:

  ●负债水平继续攀升——32家已披露年报的上市房企负债水平从2010年底的3706.52亿上升至2011年底的4818.4亿,增幅达30%。其中有“12家资产负债率超过或接近70%”。

  ●存货水平继续上升——以万科为例,其存货从2010年底的1333亿元上升至2011年底的2083亿元,增加750亿元,增幅为52.26% 。

  ●新房销售率创下新低——仅以北京为例,“新房30日销售率仅为4.1%,甚至远不及1月春节的11.4%”。销售率下降,同时也意味着库存进一步上升。

  ●房价下降从中心城市开始向二三线城市蔓延——“3月份,各地楼市降价呈现纵深化发展趋势,直降千元项目频频出现,更有甚者下调万元。”

  ●资金缺口继续增加——“更多的房企忙于‘找钱’。近期,首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。”

  ●地方财政压力增大——仅如“天津、武汉和杭州,土地供应量跌幅高达51%、41%和38%”,这无疑将加剧地方政府的财政紧张状况。同时,“2010年房地产……对GDP增长的贡献率达到18%”,随着房地产市场的萧条,地方经济也有可能陷入萧条。

  事实胜于雄辩。这些事实,是我们理解2012年楼市和房地产行业走向的基本线索。

  1.政府会放松房地产调控吗?

  地方财政趋于紧张,地方经济增长乏力,可能诱使地方政府放松房地产市场的调控。据报道,截至目前,“先后有17个城市‘顶风作案’,想绕道试图政策松绑”,这表明我们的担忧不是没有根据的。

  根据我们过去的研究,以北京为例,房价水平已经超过了三代人的储蓄总额。这就意味着买一套房,需要耗尽父辈的储蓄,需要透支下一代人的储蓄。房价的泡沫水平,已经到了非常可怕的程度。地方政府放松调控,将是饮鸩止渴。无论多么美丽的肥皂泡,最终都会破灭。房地产泡沫无疑就是最终将要破灭的肥皂泡。放松调控,无疑可以缓解财政紧张状况,无疑可以促进经济短期的增长,但这是以泡沫的持续甚至以泡沫的进一步放大为代价。未来泡沫破灭的后果将更加严重!

  一个对民生、对历史、对未来负责任的政府,会放松对房地产市场的调控吗?我想温家宝总理几次三番强调,“下调房价是国家坚定的政策”,正是基于一个政治家的这种历史责任感。

  2.高负债、高库存的双重压力,在销售下降、价格下跌并且呈现出蔓延态势的背景下,意味着什么?

  我们首先分析高负债给房地产行业带来的风险。当前一年期贷款利率约为7%,如果资产负债率为70%,当总资产营业利润率小于4.9%时,房企将会出现亏损。如果资产负债率为80%,那么当总资产营业利润率小于5.6%,房企就将陷入亏损。如果利率为9%,资产负债率为70%,只要总资产营业利润率低于6.3%时,房企将陷入亏损。如果资产负债率为80%,总资产营业利润率低于7.2%时,房企就将亏损。在房价下降的背景下,负债比率越高,房企越容易陷入亏损,并且亏损的额度将越大!债务资金成本越高,房企将更容易陷入亏损,亏损金额将更高!

  其次,我们分析高库存、高负债对房企的双重影响。以保利地产为例,2011年三季度末,存货达到1472亿元,占总资产的75.18%,负债达到1581亿元,占总资产的82%。如果房价下降24%,将吞噬保利地产全部的净资产,导致保利资不抵债 。

  在这种背景下,房企可能的路径无非是:

  (1) 继续扛着不降价

  在降价已经从中心城市向二三线城市蔓延的背景下,扛着不降价,就意味着别人吃饭喝汤而我们忍饥挨饿,意味着别人收获现金流而我们流失客户,失去现金流从而失去清偿能力,那一定意味着夭折。

  (2) 继续找信托等高成本的资金

  这同样意味着饮鸩止渴,在高负债率和房价下降的背景下,将会大大提升亏损的可能性和亏损的金额。虽然在短期内,因为融入现金,能够让我们活动下去,但一定意味着未来会夭折得更惨!

  (3) 一方面,大幅降价、出售已有项目以回笼现金,另一方面,控制拿地、控制开发规模,以控制现金支出。

  这是房企健康地活下去的唯一路径,此前撑着不降价的房企,如保利地产,最近也开始大幅降价了。浙江绿城,更是大规模出售此前囤积的土地、出售正在开发的地产项目。万科等房企,开发规模呈现下降态势,都表明有一部分房企,已经做出了明智的选择。这与任志强的“我都从了,你们也从了吧”,有着异曲同工之妙。

  我不敢相信,所有的地产商,都会走第三条路径,如果有的地产商走第一条、第二条和第三条路径,我相信,2012年,房地产行业将面临一次大洗牌,可能有一批地产商夭折或被兼并,2012年,降价将是楼市的主旋律,目前的楼市,离底部真的还很远。自认为自己对住房的需求是刚需的读者朋友需要注意,现在买房,未来房价泡沫破灭对财富的侵蚀,将远甚于通货膨胀。其实,除了吃饭,又有什么称得上真正意义上的刚需?

  (作者为中央财经大学教授)

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