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黄怒波:房价回归理性之时 行业就能“走进春天”

发布时间:2012年03月31日 18:53 | 进入复兴论坛 | 来源:中国网络电视台 | 手机看视频


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  2012年的中国房企面临着哈姆雷特式“生存与毁灭”式的艰难选择时期,等待着的调控放松并未来临,堆积着的风险却在不断累加。政府坚持对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房,中国楼市逐步开始回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结,房产企业该如何布局“走进春天”?下一个时代里,中国楼市要怎样才可以实现健康的可持续发展?

  本期博鳌亚洲论坛,房地产永远是绕不开的热点话题,因为这些问题不仅关乎整个行业,甚至关系到中国国民经济整体的长足发展。

  带着这些问题,我们这期的“财经名人访”为您邀请到了中坤集团董事长黄怒波,来求解在这个春天里,如何让地产行业也“走进春天”?

房价回归理性 行业就能“走进春天”

  主持人:09年到12年,三年之间,房地产历经了过山车的命运,有人说,2012年的中国房企面临着哈姆雷特式“生存与毁灭”式的艰难选择时期,等待着的调控放松并未来临,堆积着的风险却在不断累加,您认为当下中国房地产业所处的是那样的发展阶段?在所谓的,总理强调的价位“回归理性”之后,它的下一个春天是否会来临?

  黄怒波:我们现在所处的是一个游戏规则正在彻底改变的阶段,就是说房产市场在过度市场化以后,大家发现还是应该让房地产回归公共产品的属性。房地产完全市场化或者说过度市场化,使得地方政府参等各个利益团体都参与进来,在一定意义上推高房价,中国政府现在政策上也好,在决心上也好,都在积极促进房价回归到理性与正常;而实际上我觉得整个地产行业也知道,目前这种发展模式不能再继续了,必须调整。

  主持人:我们看到2012的全国两会刚刚结束,总理在政府工作报告中强调“推进房价回归合理价位”的方向不会动摇,那您认为房价回归理性之后,面对“暴利时代”的终结,房产企业该如何布局“走进春天”?

  黄怒波:我觉得房地产在房价回归理性之后,它一定会再次走进春天的,其实总理也讲到过,房地产的刚性需求一直在积攒,所以对于这个行业,只要中国经济继续发展,它就一定不会有问题,就跟别的行业一样,但这个行业不至于那么无理性,不至于那么失控,就应该让这个行业回到一个正常的行业,就利润也是正常化的,不要一个暴利化,我想这个时候,可能只要中国经济发展,行业还永远有机会。因为市场需求还在。

  主持人:您觉得这个春天大概会是什么时候?您自己有一个预测吗?

  黄怒波:这预测最不准确的,但真的要预测,我想也许还有两三年吧。

“政府的归政府,市场的归市场”是最合理的行业布局

  主持人:还有几天一年一度的博鳌论坛就要开幕了,您也是受邀嘉宾,那么本期博鳌的主题是“变革世界中的亚洲,迈向健康与可持续发展”,那我们想请您谈一下,结合这个主题,您认为怎么布局变革,才能让我们中国的房地产业迈向健康与可持续发展这样一个健康的道路呢?

  黄怒波:布局现在中央政府已经有布局了,就是一定要房地产市场的价格合理回归。此外呢,另外一个市场化要合理回归,但是政府的公共产品,保障房在加大建设,这个挺棒的,是合理的一个布局。按照这个思路走,只要不去动摇,不要过一段三心二意的,房价又会反弹回来,保障房又变成了乱七八糟问题出来,这个就会有问题,所以我说现在中央政府的布局很好,现在越来越市场化,越来越理性。但是关键就是把这个布局要坚持下去。我们房地产商其实喊了很多年“政府的归政府,市场的归市场”,政府把保障房得建好,然后商品房,再按照市场的价格进行控制,价格不要太不理性的上涨就好,不是说一定要打压房价,合理合规就好,这个格局我个人认为是挺好的。

改革再出发 机遇将不亚于1992年

  主持人:说完了行业方面,我们再放眼一下全局,我们也知道2012年是中国社会经济转型发展非常关键的一年,改革成为整个全社会全都非常关注的话题,根据您的观察,您认为在企业届,尤其是民企企业,能否获取怎样的一个发展机会,我们应该怎样把握这么一个转型的机会呢?

  黄怒波:实际上,我认为在这次改革,实际上是不亚于1992年,小平南行以后的又一次改革机会,这十年大家都在呼吁改革,而现在,终于达成社会全体上下一致的共识。虽然怎么改还有待探讨,但首要的是大家都认为不改革不行了。这种情形与1992年那个时候的情形十分相似;第二个值得称道的地方就是,这次改革中央政府的决心也很大,两会时温家宝总理在主持人招待会上讲的也很坚决,而且社会各层的利益集体,企业家也好,经济学者也好,知识分子也好,都认为必须改革。我想这次改革可能是回到一个把社会资源还给社会的道路上,首先,法制社会把权利要限制住,先把腐败要遏制住,然后把市场还给市场,我想改革主题逃不过这些。而如果这些都可以实现的话,我们就会迎来一个新的大发展时期,举例说如果民营企业“新36条”真的能够很好的实施,那就很了不起。我们1992年以来,社会之所以进步这么大,发展这么快,就是因为改革,把社会的企业家精神释放,把社会资源释放,这次的改革,无外乎也是这些,社会的创新动力又会回来,而且社会的资源又会得到有效的配制,不是被简单的垄断利益集团霸占,或者说被行政的配制,我觉得这次改革将又是一次挺伟大的历史行动。

 

带着暴利思想去海外投资很危险

  主持人:我们关注到了这两年,中坤不断加码在旅游地产方面的版图,并把产业链不断的横纵线的拓展。您能否和我们一起分享一下,您在这方面的商业智慧,您是否认为多元化是解决地产当下困境的良方?

  黄怒波:其实并不能完全这样讲,实际上,地产多元化做的很成功还不多。但相反都很多专业化的模式则都很成功,比如说万科主业在住宅,万达做商业地产。中坤以旅游地产为主。“鱼和熊掌兼得”挺难的,模式不一样。住宅市场主要是金融杠杆率很好。做旅游地产和商业地产,你是需要持有的,这个对资金需求是另外一回事。所以我讲房地产业,不一定要求多样化,但是你可以专业化,但是目前专业化的问题就说,你要及时的转型,就比如若住宅市场已经非理性化了,这个市场肯定以后没有这样利润来源了,那你可以利用这样经验,你转到商业地产,转到工业地产,转到旅游地产,在这种情况下,多样化不是个错路。

  主持人:大家都关注到这两年,中坤除了在多元化路径上的探索以外,还多次尝试到海外投资,我们都知道现在欧美经济疲弱的这种情况,的确是中国企业走向海外的一个很好的机会。但同时风险也是存在的,那么您认为海外投资目前最大风险和障碍,主要集中在哪些方面呢?

 

  黄怒波:其实要投资,风险最大可能不是在国外,而是在中国。因为中国政府的政策正在调整当中,它随时可能改变游戏规则:承认刚需需求了,要放松首贷了,有可能小的一个波动,在国外法律一旦认定,一般轻易不会更改,但这样的结果是你可能不会有暴利,所以也没有大的风险。在国外投资最大的风险来自于企业的自身,举例说明的话,如果你带着一种暴利思想去到美国炒地皮,就很麻烦。因为美国的房产税很高很高,尤其你持有后。

 

  主持人:这种投机行为不太适合。

 

  黄怒波:你不太可能获得暴利,第二个问题,你可能没有法律经验;第三个问题可能没有人才队伍,最后可能被骗了,把你的资金全部没有了,或者说你的资金就沉淀在那儿了。这是有这样的风险的,法律风险的。

 

投资普洱看重其生态 试验“绿色经济”

 

  主持人:中坤最近说到大家特别关注的一个事情就是,投资项目在云南普洱建立,国际休闲养生渡假区,一这个知道消息之后,可能我的第一印象感觉它的概念有点像美国拉斯维加斯那种休闲渡假那种社区的模式。我们不知道您所打造的这种概念,跟那个是不是不一样?

 

  黄怒波:也对,也不对。不对就说两个完全不同,拉斯维加斯那是在沙漠当中建的,你不知道那沙尘暴可厉害了,它不适合人养生。但那个地方它是个文化之都,这个是应该值得称道的,那么一个会议之都,旅游之都,普洱一年四季如春,这个在我们国家保护的那么好,我特别钦佩普洱市委书记沈培平。七年八年矿不让挖,化工厂不让建,就保护这个生态。现在,我认为普洱是全中国最后一个天堂,我现在思考它应该打造成什么?应该首先是一个首先康复为主,养生为主的一个国际度假区,国际会议区,在这里主要看什么呢?第一个国家绿色经济示范区应该在那儿,最重要的它还是面向东南亚的桥头堡,一个普洱市面临着老挝、缅甸、越南。所以我觉得这里真的太棒了。

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