央视网|中国网络电视台|网站地图
客服设为首页
登录

中国网络电视台 > 经济台 > 资讯 >

李嘉诚旗下上海地块地基打3年 屡陷囤地风波

发布时间:2012年04月28日 14:57 | 进入复兴论坛 | 来源:红网 | 手机看视频


评分
意见反馈 意见反馈 顶 踩 收藏 收藏
channelId 1 1 1

  李嘉诚难解“囤地”之惑

  东莞项目被罚5年始开工,上海地块3年仍打地基

  本报记者 王海春 上海报道

  李嘉诚旗下的长江实业(00001.HK)、和记黄埔(00013.HK)两家上市公司,在内地屡次卷入囤地风波。

  和记黄埔东莞“海逸豪庭”尽管2007年曾因囤地被罚7915万元,但该项目继续晒了5年太阳。近日,该项目终于通过了东莞规划的审议,将在今年正式进行开发。而从1999年和记黄埔拿下这块地算起,14年已经倏忽而过。

  一个项目开发八九年甚至十几年,“长和系”超长时间的开发,在业内已是公开的秘密。长实上海普陀真如项目在2009年已动工,但现在仍然在打地基。同年动工的浦东世纪都会项目,进度也相当缓慢。

  一位曾在长江实业上海公司工作的员工告诉《华夏时报》记者,总部对各内地分公司的把控相当严格,很多事情只有走过繁琐的申请、审批程序后才能正式启动。

  “土地在自己手里停的时间越长,获得的增值收益越多,所以一些开发商愿意停留在这种低效率的慢开发中。”鹏欣集团调研经理付琦表示。

  慢开发获取高收益

  和记黄埔位于东莞的海逸豪庭项目,在2007年时曾因囤地95个月,被罚7915万元土地闲置费。但挨罚后,该项目并非立即动工,而是又拖了5年。

  “如果香港总部真的想开发,恐怕该项目也不会一直拖到现在才拿到规划许可证。”易居中国分析师薛建雄指出。

  海逸豪庭项目并非个例。2006年年底,长江实业以22亿元的底价,获得了上海普陀区真如副中心占地面积约19.7公顷的综合体项目。真如项目于2009年就已开工,但3年的时间一直在打地基,至今仍未进入到主体施工阶段。

  “一般10万平方米的商业体项目,速度足够快的话,半年就可以打完地基。50万平方米以上的项目,地基在一年半的时间里差不多也可以做完。”付琦告诉记者。

  据和黄此前对媒体的回应,该项目预计将于2018年竣工,也就是从2007年拿地到正式投入使用,至少需要11年时间。

  薛建雄分析,和黄、长实的项目进展缓慢的主要原因,除了被外界一直诟病的囤地,还与总部不放权以及公司的管理架构有关。

  “长和系的内地分公司不仅在项目开发上没有决策权,在财务、人事任免等方面,也受到很大制约。”上述前长江实业员工向记者透露。

  而开发缓慢的背后,是长和系获得的巨额土地增值收益。

  和黄在上海已售完的御翠豪庭项目,2002年以协议出让的方式获得,当时的楼面地价只有2497元/平方米;但该项目直到2007年才首次开盘,售价高达3.6万元/平方米。到2009年销售时,价格已涨到7万元/平方米,超过当初楼面地价的28倍。

  而五合智库副总经理蔡文韬认为,所谓的“低效率”,其实是反映了和黄在地产界一种独特的运作方式。“如果说囤地是为了赚取土地增值收益,那么对分公司不放权,对一些项目进行有选择的‘低效率’管理,则是和黄、长实一种既定的策略。”

  “低效率”的项目管理

  “一个项目是否要开工,分公司领导没有决定权,要经过一系列程序向香港总部请示后才可以决定。即使是项目即将动工,投资预算也确定了,对分公司的财务也有相当严格的管控。香港总部在每年年初,都会派财务总监到分公司指导一年的投资额明细。”上述前长江实业员工说。

  他进而表示,长和系在内地的分公司凡事事无巨细都要向香港总部进行汇报,而项目开发又涉及到施工、设计、材料等多方面,因此项目的一个环节如果要想获得审批,流程走下来就需要很长时间。

  同策房产研究总监张宏伟则认为,由于和黄、长实的内地分公司几乎没有自主权,加之香港总部要对各地进行较全面的管控,使得分公司与总部之间长期进行着“拉锯式”的审批与被审批的关系,降低了公司内部的管理效率。

  “从一个项目的收益角度来看,由于长和系的开发周期远长于内地房企,从中获得的实际收益,远大于那些快速开发快速周转的开发商。长和系所需要的,正是这种慢效率开发,并从这种慢开发中获得收益。”付琦说。

  而在人事任免上,一位不愿透露姓名的消息人士告诉记者,像高级经理这样的人事任命,长和系的分公司都没有决定权,要获得总公司审批。

  “即使是上海公司的负责人,在是否应该拿地、应该投资多少的问题上,也要向总部事先审批,并随时汇报最新的动态。各部门下具体做事的一般职员,分公司自己才有一定的决定权。而一些重要的职位,如上海公司各项目的负责人,营销、研发等部门的经理,几乎是清一色是从香港总部派来的。”上述人士说。

  “李嘉诚在港的开发团队的确经验丰富,不过当他们被分别派驻到各分公司时,优势很可能变成劣势。因为从香港空降过来的管理团队并不了解当地市场,他们需要用很长一段时间来熟悉当地市场,理顺与当地合作伙伴的关系。”蔡文韬表示。

热词:

  • 地块
  • 低效率
  • 地基
  • 李嘉诚
  • 豪庭
  • 华夏时报
  • 旗下
  • 长江实业
  • 2009年
  • 开发商
  •