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汤臣一品售价不降反升 顶级豪宅“惜售”过冬

发布时间:2012年05月04日 09:36 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报 | 手机看视频


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  林琅

  当上海多个高档物业相继大打优惠牌时,在顶级豪宅云集的陆家嘴板块,房企采取截然不同的态度,有的微幅折扣去化小户型,有的不降反升。“顶级豪宅以降价方式实行促销,并无太大作用。”华远地产董事长任志强表示。

  今年4月以来,上海豪宅市场跌声不断。星河湾、仁恒、绿地、恒盛等各家房企名下物业,纷纷传出以优惠措施促进成交的消息。然而,如果以均价10万元作为分水岭的话,不少售价在10万元/平方米以上的顶级豪宅楼盘,更愿意采取“惜售”策略静观市场。

  作为顶级豪宅标杆项目的汤臣一品,根据其最新对外报价,当前中高区房源的销售均价为17万元/平方米。而在2011年7月,该盘一套23楼物业的成交均价约14.05万元/平方米。其后9个月内,住宅始终呈现“零成交”状态。

  《第一财经(微博)日报》记者询问了多家中介门店,有工作人员表示,汤臣一品在市场上的二手房源极为有限。“去年还有房东挂出来几套,一套低区房源挂牌价格13.9万元/平方米,一套中区房源的挂牌价格约在15万元/平方米,但大多属于有价无市的行情。”该人士介绍说。

  最近一次汤臣一品的二手房交易案例发生在2011年8月,据陆家嘴区域内一家中介机构透露,该套房源约430平方米,处于7楼低区位置,最终成交均价为12.5万元/平方米。如此看来,排除了所售房源楼栋位置、区位差异等诸项因素,以所售新房及二手房源价格做参考,汤臣一品的销售价格不降反升。

  事实上,在顶级豪宅云集的陆家嘴板块,以新鸿基凯旋滨江园为首的各个豪宅项目,相继表现出力争豪宅客户的积极态度。截至昨日,上海官方网站“网上房地产”统计数据显示,3月23日开盘的凯旋滨江园,已售套数为20套,累计住宅合同均价为11.7984万元/平方米。其中,成交均价约为11.4465万元/平方米的2房户型,销售占据大半,共计14套;而成交均价为12.3318万元/平方米的3房户型,则占比三成。

  不仅于此,继新鸿基推盘入市之后,睽违近3年的中粮海景壹号亦在低调筹措之中。据知情人士透露,该盘销售均价很有可能会高于15万元/平方米。而当前该盘在二手房市场中的挂牌价格,便是15万元/平方米。这一价格,距离当年业主购入时的新房价,上涨幅度约50%。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,尽管楼市调控呈现定向宽松或局部放松的迹象,地方政府也频发“微调”信号,但在经济增速预期放缓的市场背景下,中央关于调控的态度并未出现实质性松口,“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。

  “虽然当前高端市场降价行为是房企主动调整市场策略的结果。但顶级豪宅对保值看得较重,大降价怕伤害品牌及形象,但对激活成交而言,限时限量的微让利促销所带来的市场效果又不大,因此合理定价显得尤为重要。”宋会雍表示。

  “开发商只把2房、3房的较小户型交给中介机构代理,而4房或以上的大户型则自己选择客户定向销售。”一位不愿意透露姓名的中介负责人解释道。

  “从汤臣一品的销售策略来看,如果既没有优惠幅度亦没有降价策略,那么开发商的去化意图是不明确的。”业内人士分析说,“从这层意义上来看,倒更类似于惜售了。”DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏认为,在当前调控压力之下,总体上海住宅市场确实处于历史低位。仅从后市供应情况来看,整体库存压力仍然较大。“淡市操盘的核心,其实是在考验开发商驾驭风险的能力,实质上提升性价比还是最根本的执行法则。”

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