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收益率远超市场水平 平安保障房项目背后风险几何

发布时间:2012年05月08日 15:06 | 进入复兴论坛 | 来源:证券市场周刊 | 手机看视频


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  当前保障房总投资收益率仅为3%左右,平安保障房债权投资计划预期净投资收益率高达7.6%,尽管运用了多重增信的交易结构,但蕴含的风险仍不可小觑。

  险资逐渐成为保障房建设的重要资金来源。近日,中国平安(601318.SH,02318.HK)再次发起了保障房债权投资计划。本刊独家获悉,该投资项目由中国平安旗下的平安资产管理公司发起,全名为“平安—南京公共租赁房债权投资计划”,已于4月上旬获保监会批准。

  该项目推介书显示,募集金额为50亿元,投资期限为5年,主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目的投资建设。其亮点在于高额的投资回报,预期净投资收益率高达7.6%,年化净投资收益率达7.82%。

  令人疑惑的是,目前保障房建设尚难实现3%的总投资收益率,为何该项目收益率如此之高?

  当前,缺乏资金成为保障房建设的最大阻碍。鉴于保障房建设的低收益,其他资金对此退避三舍,险资几乎是保障房项目的唯一资金来源。平安急切进入的情形,和其他保险公司对风险的再三考量形成鲜明对比,并使得该项目成为反映当下保障房建设现状的极佳样本。

  7.6%:高企的投资收益率

  相比保障房尚难实现盈亏平衡之情形,7.6%的净投资收益率和7.82%的年化净投资收益率已创下了业内之最。

  据了解,此项目采用固定计息方式,每季度支付一次投资收益的方式来偿还,偿债主体为南京建工集团有限公司,担保方为南京市城市建设投资控股(集团)有限责任公司。

  与其他固息收益产品相比,此项目收益率远高出同期限产品。5年期固息国债收益率为3.21%,5年期固息铁道债收益率为4.65%,5年期固息AAA级企业债收益率为3.72%,5年期定期存款利率也仅为5.5%。

  事实上,这是保险业内第四个保障房债权投资计划。截至目前,保险资金累计共动用135亿元参与保障房建设。

  2011年3月,中国太保(601601.SH,02601.HK)率先推出保障房债权计划第一单,即40亿元投资“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”;5月,中国平安推出了7年期30亿元“平安-上海城投控股保障房项目债权投资计划”;人保又推出了15亿元投资“重庆龙州湾保障房债权投资计划”。

  此外,还有为保障房建设提供土地储备的“蓝德计划”,即“北京市土地储备债权投资计划”,共募集保险资金210亿元,但主要用于投资土地一级市场,与保障房建设债权投资项目不具备可比性。

  此前保障房债权计划最高投资收益率仅在7%左右。记者从有关渠道获悉,人保“重庆龙州湾保障房债权投资计划”收益率为7.05%;最低的太保“上海公租房计划”为6%。同时,和平安自己发的第一个保障房项目相比,收益率也明显较高,“平安-上海城投计划”收益率仅为6.4%。

  一家大型保险资产管理公司高层人士分析指出,收益与风险是相匹配的,平安保障房投资计划能达到这么高的收益,是由其中蕴含的风险决定的。

  “公租房类的投资产品本身风险就比较大,并且该项目的交易结构与传统产品相比并不太理想,”该资管人士进一步详解,“该偿债主体南京建工集团本身是一个政府平台公司,给这个项目做担保的南京城投公司,同样是政府投融资平台,现在城投公司本身风险就大,由于交易结构不理想导致收益率相对偏高。”

  该项目的偿债主体南京建工集团,是一家集房地产开发、房屋建筑、市政、装饰装潢、钢结构施工和混凝土生产等于一体的集团,公司的主营业务收入主要包括工程项目建设收入、工程产品销售收入。

  虽然项目发起人平安认为该公司还本付息的安全边际较高,偿债能力有足够的保障,但多位保险资产管理公司高层人士仍表示并未十分看好。

  2011年5月南京建工财报数据显示,其总资产为77.29亿元,净资产为29.75亿元。2010年年报数据显示,其主营收入为63.59亿元,净利润为0.9亿元。其中,工程项目建设收入、工程产品销售收入分别占主营业务收入的97.78%和2.19%,毛利率分别为6.75%和13.24%。

  项目推介书称,公司在债权计划存续期(2012年-2016年)产生可用于还本付息净现金流97亿元,而需归还的贷款本金和利息合计为83亿元,公司产生的现金流完全可以覆盖公司需要归还的贷款本金和利息。

  实际上,从偿债指标看,除了2011年5月的流动比率、速动比率、资产负债率处于合理区间外,前三年的状况均不容乐观。2011年,其流动比率为2.15,速动比率为1.49,资产负债率为61.51%。2010年、2009年、2008年,流动利率分别为1.22,1.11,1.15;速动比率分别为1.00,0.88,0.92;资产负债率分别为83.81%,88.01%,85.91%。

  公司财务状况之所以能在2011年有较大提升,推介书称,公司通过增资和重组,使负债率水平大幅下降,财务结构得到优化。

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