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合生创展:关联交易摧毁价值

发布时间:2012年07月02日 17:34 | 进入复兴论坛 | 来源:证券市场周刊 | 手机看视频


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  【《证券市场周刊》记者 张盈】/文

  截止2012年6月28日,合生创展(00754.HK)股价为4.42港元,相对其去年底每股25.38港元的净资产,PB值为0.17倍,曾经为房地产一线龙头的公司,何以会出现这种情况?大股东朱孟依家族公司与尚氏公司的频繁关联交易被诟病。

  在合生创展超过3000万平米(以规划建筑面积计)的土地储备中,有相当部分是从大股东及关联方购入。

  2009年11月,合生创展与朱孟依胞妹和胞弟达成的系列交易十分复杂。合生创展将位于广州老城越秀区、总可售楼面积约24.5万平米的小北御景项目出售给朱孟依胞妹控制的公司。

  记者从广州国土局网站查询得知,小北御景编号20080290的预售证已于2009年5月14日拿到。

  在出售小北御景项目的同时,合生创展与朱孟依胞弟朱庆伊控制的广东韩江建筑安装工程有限公司(以下简称为“韩江”)签订协议,拟33.46亿元收购后者持有的约1500亩土地。

  该地块位于广州番禺区南村镇,韩江持有99%权益的番禺珠江拥有最初的开发许可。2000年2月,合生创展与番禺珠江合资成立番禺合生,合生创展持有60%的股份。根据合资协议,地块的开发权将转至番禺合生。2004年9月,合生创展1.14亿元进一步收购番禺珠江持有的番禺合生39%的股权。

  但番禺珠江并未履行合资协议,该地块开发权迟迟未转交番禺合生。2007年3月,广州规划局收回开发许可,土地用途由商品房开发改为经济适用房。

  在收购前夕,地块规划用途又重新改为商品房开发,番禺珠江对该地块的开发权失而复得。但它以政府修改规划的非可抗力提出抗辩,拒绝将开发许可转交番禺合生。最终上市公司不得不高价收购。

  一位香港投行界人士向记者表示,对于收购协议中土地权益无法转移到上市公司的理由,他无法认可:“我认为番禺珠江必须就该违约承担责任,政策改变的风险肯定是可以预见的。大股东朱孟依与韩江公司关系密切,肯定不会严格追究。”

  在北京,合生创展与朱孟依家族也有关联交易发生。

  2010年11月,合生创展拟收购位于北京通州区马驹桥镇62.5万平米(规划建筑面积)的开发项目,该项目由朱孟依长子朱一航全资拥有。作价68.75亿元,折合楼面价1.1万元/平米,其中23.14亿元现金支付,剩余部分拟发行6亿股支付。

  项目位于北京六环线以外,毗邻合生创展在售楼盘合生世界村,项目规划与后者一致,都是层高5.49米的LOFT商住项目。合生世界村2009年以略超1万元/平米的价格开盘。

  合生创展出具的评估报告显示,该项目落成后的公平值为87.5亿元,收购价格与之相比折价21.4%。上述香港投行业人士表示:“2010年,香港上市内房股的股价相对于重估后的净资产价值都有30%~60%的折让,如果收购资产没有40%的评估值折让,就会使股东价值受损,估值就是不公允。”

  这桩收购目前并未顺利成行,交易截止期已经两度顺延至2012年11月。

  “合生创展只有减少甚至杜绝关联交易,股价才能真正获得资本市场的追捧。由于关联交易的存在,上市公司的土地获取成本变得相对高昂,每次溢价土地收购都会带来大量的摊销,导致公司的业绩比直接获得土地的回报要少。而且,持续的关联交易也会使股东对公司的核心竞争力产生怀疑。”上述投行人士告诉记者。

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