现在重提商业地产，多少有些五味杂陈，过去一年发生的事就不必说了，毕竟，过山车的感觉在商业社会中是不招人待见的。然而，最近某央企营销负责人告诉我，他们手头积压的商铺存货，从入夏开始有越来越好卖的感觉了，他的意思是说，曾经被泡沫吓退的那一大批投资客中，有少数人重新建立了对这个特殊物业品类的预期。

　　2011年春，随着楼市“三限”时代的来临，诱发成都商业地产井喷，到2012年商业地产过剩之声骤起，泡沫已是不争的事实。这样一个过程，当然不是什么供需关系的“逆袭”，某种意义上讲，它是市场律动的周期，应当理解为成都商业地产从非理性发展期已经步入理性发展期。过剩无非是阶段性过剩而非结构性的，那么当供应量、开发量大幅增加而成交量企稳的时候，供需关系发生变化：一方面供应加大、一方面需求萎缩，套用李嘉诚的经典理论“削峰平谷”，这是否意味着在投资周期上商业地产反而迎来了新一论最佳投资窗口期。

　　跃跃欲试之余，我们觉得，考手艺才好玩，并不是所有商业地产都值得投资。众所周知，比起住宅地产，商业地产是一个倍加考验技术含量的物业品类，这不仅仅是对开发商在开发环节的技术含量要求，亦是投资者对一个商业地产项目价值高低的研判水准。然而这两者又互相关联，投资者有没有看懂一个项目背后的价值构成，是取决于要不要一掷千金的关键所在。

　　商业地产有趣的地方在于，是由少数标杆式项目引领着一座城市商业版图的构成和价值序列的排布——商业地产投资风向标具体到每个项目差异化竞争、错位化定位的思路。在芸芸商业地产集群中，或因为品牌效应、规模大小、定位优劣、业态组合等必备要素的差异，客观上决定了可称为“投资风向标”的商业物业是为数不多的，按我们的甄别习惯，基本可以锁定在TOP10的范围内。

　　与高回报物业的小概率化相对应的是，投资客群的小众化，也就是说，当大多数人谈论商业地产过剩的时候，意味着少数人的机会来了。（赖黎明）