公积金中心推出“公转商”贴息贷款商业贷款八五折优惠利率一度减少首次置业首次改善等刚性需求难抑制

　　2013-07-29

　　近期，上海、杭州、南京等多地出现公积金额度吃紧、贷款审批放缓等情形，杭州一些楼盘明确拒绝使用公积金贷款购房客户。针对这些情况，杭州市“变通”推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以解决公积金存量资金吃紧、贷款轮候周期拉长等问题，成为市场关注的焦点。

　　而在北京，6月以来多家银行收紧房贷，八五折优惠利率渐少，到7月银行才逐渐恢复放贷速度，进入“有序放贷，总体偏紧”的状况。

　　业内人士预计，住房需求压力不减或使下半年住房贷款依然维持偏紧局面。

　　多地公积金贷款要等3个月

　　自“国五条”实施以来，全国多个城市楼市成交量大幅攀升，带动住房商业贷款和公积金贷款快速增长。最近一段时间，上海、杭州、南京、温州等地公积金普遍吃紧，贷款等候时间拉长，部分城市贷款要等好几个月。

　　杭州市民陈晓潇本打算近期购置婚房，已锁定了合适目标，然而需使用公积金的他却被销售方告知，目前公积金已贷不出钱，建议其全部使用商业贷款。“公积金贷款等候时间太长，好几个楼盘都拒绝。”与他一样，不少使用市公积金贷款的刚需购房者也表示近期频频“被拒绝”。

　　记者走访多家楼盘销售部后获悉，目前杭州市公积金贷款轮候时间超过三个月，这让资金回笼压力本就很大的开发商连呼“等不起”，只能婉拒这部分客户，建议他们使用商业贷款。

　　据杭州透明售房网显示，2013年上半年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为42017套，较去年同期上升13.11％，公积金贷款率也一直在上升。杭州住房公积金管理中心表示，2012年年底中心贷款率为80％，到目前已达到90％以上，为中心历史最高水平。

　　“公积金贷款业务规模持续增长，资金运行压力加大。目前，已出现公积金贷款放款轮候、放款需较长时间等情况。”杭州住房公积金管理中心副主任谢洪亮表示。

　　上海、南京、温州等多个城市也出现类似情况。今年上半年，温州市共发放住房公积金贷款33.52亿元，总量已超过2012年全年。

　　“公转商”贴息贷款救急

　　针对公积金贷款等候时间拉长的情况，杭州住房公积金管理中心近日宣布，将会同工商银行、建设银行、交通银行、杭州银行四家银行于9月联手推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，即对符合公积金贷款条件者，由银行按照公积金中心审批额度先行发放商业性个人住房贷款，由公积金中心按月给予利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性贷款置换转回。

　　谢洪亮表示，贴息资金将由市公积金账户增值部分支出，希望新政能缓解公积金紧张带来的贷款压力，减少公积金贷款等待时间，方便刚需人群购房。“目前已受理申请都要排到年底了，现在来申请的要等到明年。”谢洪亮说。

　　目前，承办“公转商”贴息贷款业务的四家银行已开始预受理服务，正式业务办理及放款将根据预受理顺序排队。一位银行工作人员表示，申请“公转商”贴息贷款只需按公积金贷款手续准备材料，相关交接会由银行与公积金中心后台进行，不会增加申请手续，审批时间也会快于目前公积金贷款轮候时间。

　　多数购房者对这一政策给予肯定。准备购置首套住房的李女士表示，“如果缺少公积金贷款这一块，普通刚需购房压力很大。”

　　一些楼盘销售人员对此保持观望。“目前实施细则还没出来，如果审批还要很久，那么开发商的资金压力还是很大。”一位楼盘销售经理表示，“如果比正常公积金审批快，我们肯定欢迎。”

　　广州公积金提取额度先按购房本金核定

　　出现公积金额度吃紧的并非只有上海、杭州、南京、温州等城市。记者日前从广州住房公积金管理中心获悉，从8月1日起，首次以按揭购房条件申请提取住房公积金的购房者，将只可按购房本金核定提取额度，不计入贷款利息，待还完本金后，需再次申请提取贷款利息。

　　按此前规定，可提取额度是按照本息一起计算，而根据新规，本金和利息的提取将“两步走”。举例说明，广州市民李先生购进一套房产总价90万元，按揭贷款利息有30万元。按照以前规定，李先生可以直接以120万元作为提取总额进行申请。而新规实施后，张先生只能按照90万元作为提取总额进行申请。

　　假如李先生提前还贷，导致利息总额从30万元变成了20万元。那么，李先生在提取满90万元后，就只能以利息总额20万元作为提取总额再次去申请提取，提取仍按半年一次的方式进行。

　　业内人士表示，此新规意味着提前还贷家庭最终靠购房提取的公积金总额或减少，而市民缴存的公积金账户中剩余的钱，最终要等到退休时才能取出。

　　对于这份名为《关于调整购房提取住房公积金额度有关问题的通知》的文件，广州公积金中心的相关负责人表示，这只是一次规范性的措施。

　　“公转商”需要完善相关制度设计

　　杭州住房公积金管理中心此番推出的“公转商”贴息贷款政策，曾经在江苏的常州、宿迁及浙江的桐庐、淳安等公积金规模小、易受资金压力影响的市县尝试执行过，而对于楼市过热、公积金体量较大的一、二线城市而言，尚属首次推出。

　　就全国范围来看，目前有不少楼市繁荣的地区同样面临着住房公积金存量压力，极大影响到普通购房者的购房需要。部分城市通过提高职工存缴额度、降低贷款额度来缓解公积金资金紧张。

　　不少业内人士表示，杭州的此次新政，虽然属于“非常时期”的过渡性举措，但也体现了政府应对公积金压力的一次积极探索。这将会为破解全国范围内较为普遍的住房公积金“吃紧”难题提供一种思路。

　　快房网首席评论员程伟明认为，如果公积金缴存始终跟不上公积金贷款的需要，那么这一“缓兵之计”很难对公积金难题产生实质性的影响。用于补贴利差的资金即使来源于公积金账户增值部分，但也增加了公积金支出的压力。

　　专家指出，由于我国公积金制度实行时间较短，尚未建立存贷比率、稳定有效的公积金保值增值投资渠道等机制，公积金超量发放、难以正常增值，以及存在“多数人缴纳、少数人享受”的“负福利”效应突出等问题，亟须相关职能部门协调解决。

　　记者近日调查还发现，6月以来，银行由于资金紧张开始逐步收缩贷款。在住房贷款市场中，首套购房者想要申请到优惠折扣越来越难，可选择的银行变得凤毛麟角。

　　以北京为例，据银率网观测，各银行对首套房的贷款政策发生了很大的变化，主流银行对家庭首套房基本上执行9折至基准利率。在其统计的近20家银行中，有超过半数的银行执行基准利率。同时，首付比例没有变化。在审批流程上，部分银行6月份已经开始拖延审批时间，放款在6月底开始停止。

　　房贷骤然收紧事出有因。记者在采访中了解到，今年上半年，特别是1月份，银行部分贷款额度提前释放，而在3－4月份，由于房地产调控政策等因素影响，房产成交量激增，使今年上半年购房贷款量随之增大，致使很多银行在上半年已完成今年在房贷上的信贷任务。

　　同时，6月份临近银行半年业绩考核的关键时间节点，存贷比不得超过75％的红线一直悬在银行头上。有业内人士指出，为完成各种时点考核指标和规模任务，很多商业银行会在月末、季末等关键时点人为调整存贷款；加之很多上市的银行要发布半年报，业绩显得尤为重要，这些都加大了资金的紧张状况。

　　银行房贷吃紧，基准利率渐成主流

　　房贷需求压力犹存

　　与渐渐收紧的房贷供给相比，房贷需求并没有明显减少。根据北京市住房和城乡建设委员会公示的每日网签数据统计，2013年7月中上旬（7月1日至20日）北京全市二手住宅网签总量为6461套，虽然比去年7月同期的网签量下跌了38％，但是与今年6月同期的网签量相比上涨了20％。

　　另据国家统计局7月19日发布的数据，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，最高涨幅为北京的16.7％，其次是广州、深圳和上海。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然限购、限贷的力度依然从紧，但是难以抑制首次置业和首次改善等刚性购房需求的平稳释放，所以7月份北京二手住宅成交量将继续回暖，全月网签总量将恢复至1万套以上。

　　19日，央行全面放开金融机构贷款利率管制，但个人住房贷款利率暂时不调整。中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，个人住房贷款利率下限在目前条件下不能仓促放开，否则会强化住房投机投资预期，把当前市场泡沫进一步吹大，从而增加国内金融体系风险。

　　“伟嘉安捷”分析认为，目前各大商业银行均已恢复了以往的批贷、放贷速度，对住房及抵押贷款等进行有序发放。但由于上半年受国五条政策影响放贷速度相对较快，进入三季度与四季度，银行的放贷速度难免会再次出现迟缓现象。银率网分析师则表示，针对6月以来银行间货币流动性突然缩紧，央行只是做针对性的援助，并没有加大货币的供应，预计下半年银行对贷款的发放会更加谨慎。