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自住型商品房 有我的吗

发布时间: 2013年11月04日 14:57 | 进入复兴论坛 | 来源: 北京晚报 | 手机看新闻

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  今天,本市将有6块包含自住型商品房的地块出让。

  今年2万套、明年5万套的自住型商品房,成为年末政府给“夹心”购房人的一粒清心丸。相当于打了七折的房价,令很多人心动。而对于地理位置、交通配套等指标,购房人心中也有一套盘算。

  坚持入市?价格太高;收手等待?前途未卜。北京购房人张笑(化名)陷入了左右为难的观望之中。“‘七折房’,大伙儿都想买,幸运女神能眷顾我吗?就怕‘竹篮打水一场空’。”

  刚需 僧多粥少能抢到吗

  “便宜的房子,到哪里都会热销。”张笑自诉担忧的理由。

  今年28岁的单身男青年张笑,可谓是“夹心”购房人的典型,月入7000元的白领工资,超过了保障房的申请门槛,离商品房却差一大截。尤其是今年,猛涨的房价,让他觉得心都颤。即便如此,他也“抢”不到房。

  “等了大半年的房,我可是体验了‘像买白菜一样买房’。”4月份,张笑加入了天宫院的购房大军。等了三个多月,金融街·融汇以近20000元/平方米的单价开盘,摇了1000多号的他,自然连选房阵营都没挤进。接着,他又转入了隔壁的一个新盘,一期准现房没抢到,正在等待二期期房。和前两次一样,二期依然是排号者众多,希望渺茫,而且单价有可能达22000元/平方米。

  “神一样的天宫院区域,逢开盘必‘日光’。”辗转的等待中,新盘的售价越来越高,张笑也越来越没底。直到“2万套自住型商品房供应”的消息,触动了他的心弦。其中,他对首宗自住房地块——朝阳豆各庄地块,印象最深。

  从时间上来说,因为豆各庄地块最先出让,按理也应最先入市销售。从区位上来说,相比于南六环,东五环外显然离单位更近。至于22000元/平方米的限价,更是只达到目前天宫院的水平。

  根据张笑的了解,从豆各庄出发到东单的单位,自驾车的话,从五方桥上京哈高速,再从东四环上长安街,顺利的话,50分钟左右就能到达。公共交通的话,周边的富力又一城小区已经有两条公交线路,地铁7号线据报道也有望东延到豆各庄。

  “唯一的问题是,首宗地块,又是六环里的相对成熟之地,看中的人肯定不少。”张笑还记得,当年北京首个试点的自住型商品房——中铁建国际长阳城开盘时,媒体曾报道过,1594套房源,参与摇号的人数却高达9011人。接近1比6的比例,一点儿也不比热销的“日光盘”低。

  “僧多粥少,抢不到怎么办?还会不会有类似的自住房地块入市?”对激烈竞争的担忧,让张笑摇摆不定,不敢轻易从楼市收手。

  供地 五六环间够成熟吗

  张笑的担忧,并非全无道理。地理位置、设施配套、交通成本,这些因素无一例外地在购房人的购房抉择中占据重要位置。此前,北京也曾出现过保障房项目因位置偏远而遭到冷遇的情况。

  那么,今年内将供应的自住型商品房地块,能否达到购房人眼中的“较成熟地块”标准?

  对此,北京市房协秘书长陈志介绍,根据今年自住型商品房土地供应的安排统计,66%的地块位于五环到六环间,如海淀、朝阳、丰台地块。这类房源控制在面积90平方米以下,总价200万以下。另外34%的地块位于六环外,如门头沟、平谷、通州、大兴、密云等区域。这类房源的面积可能适当大些,但都控制在140平方米以下。

  记者也将目前已在土地中心挂牌的、含有自住型商品房的地块做了统计。截至目前,五环里并没有地块供应。五环到六环之间的地块包括:朝阳豆各庄地块、朝阳东坝南区地块、海淀区环保科技园地块、丰台区王佐镇魏各庄村地块、昌平区北七家镇地块。

  六环外的地块则有:密云县水源路南侧地块、门头沟区门头沟新城地块、通州区于家务乡地块、房山区房山新城燕房片区、平谷区大兴庄镇地块、北京市顺义新城第7街区地块。

  从五六环间的地块看,最为成熟的为朝阳豆各庄地块和朝阳东坝南区地块。朝阳东坝南区地块除了有规划中的地铁3号线之外,离目前开通的地块6号线褡裢坡站也相对较近。目前,周边的商品房小区,高端的如奥林匹克花园小区,二手房价格已达到40000元/平方米。

  陈志介绍,自住房在全市范围内特别是地铁和城市交通相对便捷的区域安排了地块。如朝阳区东坝地块临近地铁6号线、豆各庄地块紧邻7号线,亦庄地块临近亦庄线,顺义地块临近地铁15号线等。

  数量 两年7万套给力吗

  除了地块位置之外,供应的数量也是购房人非常关注的问题。“量变才能引起质变。如果自住房的供应套数只有两千、三千,如何能撼动房价?”采访中,不止一位关注自住房的购房人向记者表示。

  那么,今年内已挂牌的地块,能否达到2万套的供应目标?

  北京中原地产市场总监张大伟告诉记者,根据他的统计,截至目前,与自住型商品房有关的地块已达20块,其中有8地块明确了建设的自住型商品房的面积,预计8地块合计自住住房面积能达到90万平方米,按照单套面积90平方米计算,至少能供应1万到1.1万套左右。

  而其他未明确面积的12块住宅类土地,全部为超过限价后由开发商竞争配建的自住型住宅面积。这12个地块合计建筑面积为178万平方米,按照北京近几个月住宅类土地供应的情况类推,预计这些土地中的30%至40%以上将被配建为自住型商品房,则总建筑面积预计在70万平方米左右。按照单套面积90平方米计算,能供应的房源套数将超过8000套。总体计算下来,今年供应2万套的任务完全能够实现。

  “不同于一般商品房的越捂盘议价空间越高,自住房项目由于销售价格已在拿地时定死,对于开发商来说,捂盘反而会占据较长的资本金。而且,由于此类自住房的销售群体已经确定,不存在卖不动的问题,所以对于房企来说,尽管利润率较低,但可以走‘短平快’的周转,甚至可能不到1年就能清盘。”在张大伟看来,如果明年5万套的供应指标也能完成,总量7万套的自住房,会明显缓解北京的供应缺口,也有可能拉动地块周边区域的房价。

  开发 有的地块没人出价

  另外,就像购房人对于自住房地块的好坏有着自己的盘算一样,拿地的开发商对于这些地块也反映出不均的热度。

  记者从土地储备中心看到,到上周末,朝阳东坝南区地块已经收到14次报价,平谷区大兴庄镇地块收到10次报价,顺义新城第7街区地块收到7次报价,昌平区北七家镇地块也收到了7次报价。而有的地块至今则是一份报价都没有。

  一位开发企业人士告诉记者,对于自住型商品房地块,开发企业的态度可以说分为了两个阵营。第一阵营是绝无兴趣,因为自住房的利润率较低,可牵涉的人群较多,颇受关注,所以对于强调营收的开发企业来说,并不太愿意操盘此类项目。第二阵营是对部分地块会有兴趣,而原因也是各不相同。比如有的外地企业可能希望借由操盘此类项目进入北京市场,有的企业可能希望通过这类项目带来其他的利好。

  “我不知道我最终会对哪个地块感兴趣,可有些地块即使便宜,我也不会考虑。”购房人小何拿密云地块给记者举了个例子。单位在西三环的他,即使每天开车往返,从密云上京承高速、走德胜门再进入二环,即使路况良好,单程就得需要1个小时。如果再考虑到早晚高峰二环堵车的情况,一趟就得2个小时。“像这样的房子,路上就得花4个小时,时间成本太高,也许只适合在密云工作的人。”

  本报记者 赵莹莹

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  商品房、公租房、限价房、自住型商品房……市场上关于房子的称谓,可谓名目繁多。

  据媒体报道,素来敢说话的华远地产董事长任志强,在接受媒体采访时表示,根据土地性质、建房名目、建设单位的不同等因素,北京前前后后出现过的房屋权属名目至少十七八种。

  比如,“房改房”就有“97”、“93”之分,分别拥有97%和93%的产权;经济适用房也分成新老两大类,老的经济适用房没有上市交易限制;甚至“私房”也有三四种不同前缀的分类。

  具化到产权证上时,这些名目减少了一些,但也有近十种不同的证件。地方建委分管的有商品房、经济适用房、私房、房改房、廉租房、限价房、安置房等,还有不归地方建委处理的央产房、军产房。

  对于很多人担忧的保障房分配问题,任志强在微博上写下了他的看法:“低价非商品房的占地比例很高,但并非全社会分享,多为特殊人群分配,也导致商品房用地稀缺而价高。”

  那在他看来,又该如何破解住房僵局呢?任志强的建议还是那句老话:“保障的归政府,市场的归市场。”

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