【点击观看本期节目视频】
50块钱雇用房托,北京部分地产商打造09年楼市的新闹剧,北京楼市是春暖花开,还是虚假繁荣?《今日观察》正在评论。
主持人:这里是正在播出的《今日观察》,欢迎各位的收看。在今天的节目当中,我们要和大家关注的是传说中正在“回暖”的楼市。据说从今年的2月份开始,楼市就已经迎来了久违的“小阳春”,伴随着这样的说法,我们还看到了很多看起来非常专业的数据,当然我想这些数据是为了进一步地来印证,楼市已经迎来了久违的“小阳春”,这样的一个论断。这究竟是楼市的一次真实的回暖?还是又一次的地产开发商制造?在乱象的背后,究竟有着怎样的真相?今天我们将就此事展开评论。
我们的两位评论员是何帆和张鸿,我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、腾讯搜搜网和搜狐网发表您的观点,稍候我们会来关注您的留言。
好了,马上我们来看一看热闹的北京房地产市场。
楼市“回暖”了吗?这是当下中国社会绝大多数人都在问的问题。日前《人民日报》海外版的一篇报道,用媒体的视角似乎解答了这个疑问。在《人民日报》这篇“京城买房别被‘热销’忽悠了”的报道里,记者告诉了大家,楼市繁荣背后的一场闹剧。原来近段时间每天活跃在北京各大楼盘的所谓购房客户,是房地产商,每天花50元从居民区雇来的群众演员。现场热销,抢购,签约,也都是房地产商和雇来的这些房托们,联手上演的一出双簧。文章一经刊登,消费者大呼自己上当,房地产商则是反唇相讥,更有媒体借此对地产开发商售房的7大忽悠手法发进行解密。报道指出,房托只不过是现在房产商引诱消费者买房子的小花招之一。
楼市的春天在被房托泼了一瓢冷水之后,北京社科院接着公布了一份楼市的蓝皮书。报告则是明确地指出,北京市的房价相对于市民收入仍然过高,北京的房价与收入之比约为23:1,远远高于3到6:1的国际标准,也高于国内其他大中型城市。到2010年后,大量保障性住房上市后,北京的房价将有望大幅度降低,此外报告还建议,政府应采取适当手段,抑制过高的房价,两次事件让房地产商再也坐不住了,就在北京社科院报告发布的第二天,北京华远集团的总裁任志强,在自己的博客上发文展开了批判。
任志强(北京华远集团总裁):根本就不合理,根本就不应该这么算,比如说他用的面积是100平米,全国平均下来只有68平米,北京100平米以上的房子只有18%,凭什么你按100平米算,你要算1000平米,房价收入比就要变成好几千倍了,那不是糊弄老百姓吗。一个科研单位怎么能这么做呢?房价高不高是由市场决定的,供求关系决定的。买的人多它自然就会高,没人买它自己就会低,怎么老强调高低呢?高低是相对性的。什么叫绝对性呢?没有一个绝对的概念。十万块钱(一平米)的房子就高吗?有人买它就不高。
戴建中(北京社科院社会学研究所副所长):房价阴晴不定的时候,我们提出,政府的住房政策是对的。这样可以将来,使得高房价起到釜底抽薪的作用。对于房地产商我觉得他们现在有点气急败坏。
“小阳春”?
主持人:楼市已经迎来了久违的“小阳春”这样的说法,其实已经不是一天两天了,但是我们看到来自《人民日报》的这篇文章,似乎就颠覆了楼市已经春暖花开这样一个幻象,就像曾经大家一直都在诟病医托一样,大家对于房托,也是是恨之入骨,但是现在我们看到,房托又现世了,问问二位评论员,他们这一次的再度现身,跟以往的玩法有什么不一样吗?有什么新招吗?
张鸿:房托一点都不新鲜,05年、06年、07年的时候,我们很多新闻报道都报道过房托,就开发商利用房市大火的时候,然后雇一些农民工来替他们排队,连夜排队,造成这个虚火的这种假象。那这说明什么呢?说明他们故伎重演,有梦回高房价时代这样的梦想。但是他还不完全是故伎重演,有一些新的升级版,就是他们现在不再雇农民工了,而是集体的雇这个楼盘四周的大爷大妈们,大爷大妈你不是平常你要去扭秧歌干什么吗,你们别扭秧歌,到我们这儿来排队。然后呢,管吃管喝,一天我还给你50块钱。
主持人:哎哟,这个有吸引力啊。
张鸿:大爷大妈当然高兴了,我排队,还挣钱。而且我还可以同时签好几个楼盘的约,今天我在这儿排队,明天在那儿排队,其实他们就是群众演员,这说明开发商不光能盖楼,还能当导演。
主持人:那这个房托现在再出江湖,何帆你看到他们新的表象是什么样子的?
何帆:刚刚张鸿说的这些大爷大妈,他只是过度时期的产物,因为最开始的时候不是都请农民工嘛。
主持人:对。
何帆:农民工尽管数量很多,但是这个气质不太像,所以现在是请大爷大妈。
主持人:容易造假。
何帆:对。那么以后呢,可能还会进一步请一些专业人士,很快我们可能就会看到,大妈就会变成大学生,而且现在人家还要经过专业的培训。培训完了之后,你一个人还得演几个不同的角色。
主持人:天哪,以后就是按照不同的购房群体,来找不同的演员来演。
何帆:对,如果你是去给一些比如说小户型的楼盘去当托,那你就要演小白领。
主持人:白领,对,刚刚工作的小白领。
何帆:对,如果是一个高档的楼盘,就得演大老板,所以这个时候呢,而且它还有不同的,我们原来做过节目,讲话术,一套一套的怎么去忽悠。
主持人:都经过培训的。
何帆:对,但是这么最后的结果是什么呢?就是房托开始泛滥了,泛滥到最后呢,就很可能在有一些楼盘里头,房托比买房的人还多,有一个房托就去排队,然后正排着队呢,后面有一个人就拍拍他的肩膀,说,哥们,你一天挣多少钱,他一愣。
主持人:被发现了。
何帆:哎,你是什么意思?他说我也是干这个的。
主持人:还是同行,同道中人。
何帆:对。所以我们现在看这个演来演去,演的到底是什么戏,这不是一出三岔口,这实际上是一出空城计,就是他们是在虚张声势。
主持人:我在回家的路上,也会路过很多的新楼盘,我决定今天像你们二位所说的,擦亮我的眼睛,来辨别一下,在门口排队的这些人到底是不是房托。我想很多急于购房人的,或者关注房地产行业发展的人,对于我们现在关注的这个现象呢,也有自己的观点,马上来看一看他们在网上给我们发来的留言。
首先我们看到这位叫“花间有壶酒”的网友说,“在售楼过程出现房托这样的行为,实则是商业欺诈!百姓要的是能够承受的、买得起的房子!开发商黔驴技穷就搞出了这样的闹剧!!
再来看一位,这位叫“不怕忽悠”,“忽悠,随便忽悠,组团忽悠俺都不怕,反正俺也买不起,你听他说降价,开发商都在‘逗你玩’呢!”让大家千万要捂紧自己的钱袋子。
再看一位,“重装上阵”,“大片再次上演,房地产商幕后策划,老头老太太是群众演员,楼市回暖的大戏就这么轰轰烈烈的上演啦,真是艺术来源于生活。但既然是艺术就要尊重观众,观众的眼睛雪亮的,我倒要看看这大片的结局是什么?”
是不是真实的情况,像我们网友所说的,各个房地产开发商可能都开始打算要演一出这样的戏了?
何帆:所以你看有的开发商他在忽悠这些老百姓,老百姓会觉得你要忽悠我的话,非常可气,但是群众的眼睛是雪亮的,当大家识破之后,实际上大家觉得你很可笑。
主持人:对,我们要有自己的一定的免疫力。
何帆:对。
主持人:今天是北京春季房展开幕的第一天,我们的记者也深入到了第一线,马上随着她的镜头来感受一下,房地产真实的冷暖报道。一块看一看。
楼市到底有没有“回暖”?价格是不是见底了?炒赢这个问题,实际上是在决定着谁能赢得消费者的信任。决定着地产商的春天是不是真的来临。在今天开幕的北京春季房展会上,我们的记者也进行了调查。
卢群(记者):这里是2009年春季房地产展示交易会的现场,我们可以看到,整个大厅里依然是熙熙攘攘,人头攒动,那么在这川流不息的人群当中,有多少消费者是持观望状态,目前的房价走势又是怎样的呢?
作为北京今年第一场大型的房展会,尽管参展的项目超过了一百家,并且推出了团购优惠大卖场的概念,但记者在采访中发现,实际优惠力度十分有限,一些喊出8折9折优惠的楼盘,设定的条件一般都是要求首付50%以上,甚至一次性付款,而位于北京四环五环的楼盘,开出的价格普遍都超过了每平米1万元,这也让很多消费者望而却步。
记者:房展的价格跟当时春暖楼市的价格有什么变化?
房地产项目工作人员:没有太大变化。
市民:我刚才看到几个,连五环的房子都要炒到一万四五,我觉得太高了,跟现在这种经济危机的背景,根本就不太相符,所以我觉得这种房价应该是,不是真实的。所以我们可能还会再等一等。
主持人:在我们现场的记者报道当中,似乎我们并没有感受到传说当中的楼市的“小阳春”,那这个的铺天盖地的宣传说“小阳春”来了,“小阳春”来了,到底是怎么制造出来的呢?为什么会给消费者有这样的一个印象呢?
何帆:因为现在是开发商卖楼的一个关键的时刻,现在三四月份,在过去的时候,都是售楼的旺季。
主持人:对。
何帆:如果你现在你不卖掉的话,你可能很快半年就过去了,那今年呢,就不好交代了,业绩就不好交代了。
主持人:资金量就雪上加霜了。
何帆:对。所以我们看到开发商现在是36计都用出来了。他用了这么多的计谋,他是为了干什么?就是还是不想降价,而有些开发商特别会忽悠,特别会做统一战线,你看一开始的时候呢,是请这个楼盘的有一些售楼的小姐忽悠大家,后来发现大家觉得有很多是不可信的,然后在媒体上做广告,那么现在大家对这些开发商语体的这种广告大家也觉得不可信了。
主持人:对。
何帆:最后怎么办呢,开始找专家,现在专家也不可信了,怎么办呢,出来房托,其实房托和专家差不多。我看到有一个房托在博客上说,说这个房托呢,他就是被骂出来的,专家是被忽悠出来的。你比来比去,到最后可能房托变成了专家,专家也变成了房托。最后我们就看到,就是他开发商编织出来一道一道谎言,套用余光中的一首诗就是现在的楼市就是一道一道美丽的谎言,消费者在这头,开发商在那头。但是呢,这个谎言……
主持人:这中间可不是浅浅的海峡,是深深的海峡。
何帆:对,但是这个谎言现在我们看,正在一道一道地被消费者识破。所以我们真不知道,这个房托之后,开发商还有什么伎俩,还可以再用。
主持人:前两天我一个上海的朋友给我打电话,说上海其实是3月14号左右开了开春的第一场的房展,然后媒体的报道说,四天的时间有13万人去去参观,然后成交量也非常可观,所以他就非常动心,说我必须也要下手,但是过两天呢,又有媒体质疑说,这个数字肯定是虚假的,肯定是为了制造某种现象,你看真是为了达到目的,无所不尽其能啊。
张鸿:对。
主持人:张鸿你看到这个“小阳春”是怎么造出来的?
张鸿:过去在房价上,我们说价格是有泡沫的,现在很难避免在成交量上也有泡沫,在去年底的时候,我记得房地产商潘石屹他就说,他说中国房地产业的欺诈行为,比奶粉业的三聚氰氨的危害还大。就是这里边其实有一些除了排队这种,我们可以看得到的这种假象。但是内部呢,其实还有一些其他的,他们自己人的那种假象。
记者:看不到的。
张鸿:比如说骗贷,现在银行开始放松银根了,可以给贷款了,然后我通过这个,而且二套房的贷款也开始放松了,所以我通过这种多贷款然后骗银行的钱,也就是骗贷。还有一个呢,我这两天看《华夏时报》,它在报道这个事的时候呢,它揭露一个秘密,就是还有一种贷款叫过桥贷款,就是阴阳合同,什么意思呢,就是现在很多的房地产商,尤其是中小房地产商,他需要资金,需要成交量,怎么办呢?银行又贷不到钱,比如说何帆是一个房地产商,那我是民间资本,我要把钱给他,他怎么办呢,我就用五到六折的房价,我来买他,团购他一批房子,团购完了呢,钱给他。如果说他在规定时间内,何帆能把钱还给我,那我就收所谓的利息,这个利息很多都是高利贷的这种利息水平,那咱俩就完成了我一个资金拆业的过程。如果他要还不起,那房价,房子我已经买到了。所以它其实通过这样一个手段,既缓解了开发商的一个资金链,也让开发商的成交量也给做大,所以这里边,其实很多“小阳春”它有自然的这种温暖的回升,也有里面有开发商自己生火把温度给提高了。
主持人:在今天的房地产市场上,我们看到不少的开发商依然是咬着牙在死扛,而很多的购房者可能现在能做的依然是看好自己的钱包,在观望之后,才能做出自己的选择,那未来房地产市场价格走势究竟会如何?在这些乱象背后,有着什么样的真相?马上继续我们的评论。
刚喊完呼吁救楼市,没过几天,却又再喊楼市已经“回暖”,一个房地产商,为何有这么多的小伎俩?楼市有没有回暖?谁都在询问真相,何时出手购房?消费者还需把眼睛擦亮。《今日观察》正在评论。
主持人:欢迎各位继续收看正在播出的《今日观察》,在今天的节目当中,我们和各位共同关注的是传说中正在“回暖”的楼市,是不是真正的楼市已经迎来“小阳春”呢?我们来看看网友传来的这两幅漫画。
第一幅漫画,我们看到这个,有一个新楼的售楼处,的确是人头攒动,但是这些人头你仔细地看一下,其实都是由这两只手来打造的,这两只手是谁的手呢?自然是开发商伸出的自己的手,他上面用雇人的方式,哎,出现了五个不同的面孔,然后让别人排队,又有五个不同的面孔。所以有人说,赶快,快一点排队买房吧,不然就会卖光了,好多人都在排队呢。
张鸿:如果是这样的话,走进去可就危险了,因为这个手一关,大门就关上了,被套住了。
主持人:哎,这真是,所以一定得担心,虽然后面飘了很多的气球,上面的飘带都写着“新房热卖,新房热卖”,但你真的得提防,这个热卖到底是真的还是假的?
再来看一看下面这一幅漫画,楼市底下正在点火,楼市的温度到底怎么样?有两种不同的说法,旁边的一个人说,现在已经暖和了,但是另外一个被冻得瑟瑟发抖的人,不仅裹着棉被,而且还发出说,哎,我怎么没觉得这个温度升高了,何帆如果是的话,你在现场做一个评判,你会站到哪怕一方啊?
何帆:其实我想现在大家对楼市未来的走势呢,还是分歧非常地大,这是非常正常的,但是不正常的就是有一些人,实际上他心里没有底,但是还要去忽悠,这就不对了。
主持人:所以在现在楼市的表现上,我看到媒体用了一个词叫乱象丛生,实际上在乱象丛生的背后,究竟会有什么样的真相?我注意到各大媒体也发表了他们的评论,我们一块儿梳理一下。
怎样描述当下的这个房地产市场呢?对这个问题的回答似乎是现在中国社会最混乱的一个答案。楼市回暖了吗?房价见底了吗?消费者该出手了吗?房地产商要涨价了吗?还是房地产商还会再降价?民众、媒体、房屋中介、房地产商,有闲的、帮闲的、凑热闹的、看笑话的,谁都有自己的看法,也或许谁都不知道答案。
回到现实的市场中,在刚刚过去的清明小长假期间,深圳、上海、南京等地,购房人扎堆看房的红火场面再度出现在市场上,在深圳南山区,一些楼盘甚至贴出了“售罄”的字样。昭示着春天似乎真的降临。
售楼人员 :基本上卖完了,剩下一些尾盘了。
深圳市民 :去年结了婚,今年就考虑到这个问题了。
数据方面,深圳1到2月新建商品房销售面积97.76万平方米,同比增长174%。3月份上海成交量约140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。但楼市春天真的来了么?翻开报纸,见到的依旧是一片意见相左的争论。
《人民日报》发表“怎样看待房市见暖?”的文章。文章说,今年以来,全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色,政策面不断“出拳”,给了购房者更多支持。这些对销售都起到了一定的推动作用。
而《经济参考报》认为,楼市春天的后劲可能不够,一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转。文章也援引了房地产咨询公司的报告,上海、北京、广州等9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米,消化这些库存平均需要9个月时间。
北京《新京报》文章更是透视了,未来两年的趋势,文章说,开发商靠炒作撑不起房地产“小阳春”,中国房地产行业面临大洗牌,无论是谁,恐怕都难以改变近两年房地产市场的下滑态势。
谁都可以在房地产市场上说一嘴,但最苦的是迷茫的消费者。看不清的房价走势,猜不透的楼市“回暖”。背后的真相到底是什么呢?有没有人知道真相?在上演着房托购房,商人造势的这个市场里,或许就根本没有真相。
主持人:确实像刚才小片当中所说的,消费者在这一刻是迷茫的,因为我们不知道在这所谓的“小阳春”的背后,真相到底是如何?我们请两位评论员来分析一下。
张鸿:先来看一下这个“小阳春”它其实说的是成交量上涨,成交量上涨,其实并没有所有的区域都上涨,你比如说北京,其实都是自住型的,小户型的自住房,基本上都是四环五环以外的,里面的成交量并没有大幅上涨,还有一个是二手房的成交量上涨,二手房成交量上涨,它其实是以什么为代价呢,就是价格的下跌,就是这个价跌量增,那用股市投资的话来说,叫放量暴跌,不一定暴跌,放量下跌,这是一个什么,这不能说是一个上涨的预兆,它是一个继续下跌的预兆。如果说楼市“回暖”的话,我愿意说它是诈暖还寒,这个“诈”是欺诈的“诈”。
主持人:看来还是要继续迷茫下去,如果我们不擦亮眼睛的话。何帆你看到的真相到底是什么?
何帆:咱们用数据来说话,就是我们一个如果来看这个国防警惕指数的话,其实2月份的时候,还是一直在下跌,而且2月份已经到了一个历史最低的位置。另外一个数字,就是房地产的投资,这个投资增速跟去年同比现在只有1%,而我们知道现在固定资产投资同比的增长是26.5%,那就是说明这个房地产商他自己对未来现在也没有非常高的信心,否则的话这个投资会上去的。所以我想到底是不是真的是已经春暖花开了,其实还是要看最基本的指标,就是一个买房的这些人,他的收入是不是提高了,那么另外一个房价是不是下跌了,但我们现在看到其实大家的收入,不下跌就已经是很好了,更不用说还保持高速的增长。
主持人:上涨。
何帆:对,另外的话,房价我们到现在为止,没有看到明显下跌,如果这两个条件不满足的话,很难说房地产就真正迎来了一个新的春天。
主持人:我想对房地产的冷暖感受最深的,当然是这些消费者,我们再来看一看,我们的网友在这一刻发来了最新的留言。
首先我们看到的这位网友叫“但愿人长久”,他说“社会规律与经济规律不可违抗的,违反了市场规律的高价,你涨得越高,摔得就越重。经过这番房价的涨落,大家都懂了房市和股市一样有阴晴圆缺。前几年购房欲望高,是因为房价尚能接受,随着房价的高企,买得起房的人越来越少,购买力透支情况也愈来愈严重。”所以如果购买力不在的话,即便你说是“小阳春”,也只是一个幌子。
再来看一看下面一位网友,他的观点是说,“民众与开发商之间存在信任的缺失,另外,整个大的经济环境不好。民众心里存在众多犹豫的因素,而且房价相对于收入水平来说偏高的。我认为大的经济环境转好,房价理性回归,开发商和民众的中间信任感建立,房地产业才能走向真正的复兴。”二位同意不同意网友刚才的这些看法?
张鸿:刚才“但愿人长久”说,说前几年购房欲望高,是因为房价尚能接受。
主持人:对。
张鸿:其实不是尚能接受,而且大家预计未来会更不能接受,所以才频频买房。
主持人:是有一个价格的预期。
张鸿:对。
主持人:而且也是在忽悠之下,很多人就不得不掏出了钱,但是现在这个购买力的情况,你觉得?
张鸿:现在是想把大家的这种预期再给调起来,就是说已经见底了,开始往上涨了,你再不买,未来你会买更贵的房子,更承受不起,所以其实仍然是在忽悠你。
何帆:你不能老说“狼来了”,“狼来了”,说一次是可以的。
主持人:所以对于消费者而言来呢,现在要做的事情,自然就是拨开迷雾看清方向,但是对于整个房地产业发展来说呢,如何才能够真正的理性繁荣?我们采访了特约评论员马上来听一听他们的观点。
牛刀(财经评论员):中国的房价是没有任何理由,可以在这个时候往上提价的。它只有慢慢往下降价,慢慢放大成交量,吸收真正的买家进来。因为你投机份子进来以后,投机炒家进来以后,他对楼市带来的伤害是巨大的。也就是说他不是自己真正的购买,而是利用银行的杠杆,套取银行的资金,这样一来就可能会导致中国次级房贷这种手法实际上它很低级。尽管很低级,但是不容易被发现,如果这里面任何一种手法,离开了银行内部工作人员的支持,他都办不成。中小银行在开发贷款,大量松动的情况下,他们配合开发商做假按揭,因为他们认为,这种假按揭是没有风险的。实际上假按揭的风险非常地大。
叶檀(财经评论员):在经历了一年多的低迷期之后,有一些自住性的需求,给压抑住了。我们这次来看,成交的主要的房型,其实是中小套型,那就说明主要是自住性的人,无法再等待,看到房价下跌他也在购买,房地产商做了一些假象,这种情况也是存在,虚假按揭甚至是雇人排队,来制造哄抬房价的行为。如果是靠这些炒作的话,要支撑起房地产的“小阳春”,恐怕是比较困难的。我认为现在房地产还是处于低迷期,从现在整个的库存量来说,如果按照“小阳春”时期的成交量,它的整个库存的消化期,会从两年多下降到一年左右。但是现在看来,情况还是比较严重的。
主持人:究竟我们在现在的市场上看到的所谓楼市已经“回暖”迎来了“小阳春”,是真实的楼市的“回暖”,还是地产商的制造,消费者如何才能够雾里看花,我们来看看两位评论员有什么样的看法?
何帆:我们这一期节目都在说“小阳春”,“小阳春”,我估计有的开发商在用这个词的时候,心里头是在偷着乐,他是希望“小阳春”之后,就是春暖花开,甚至后面还是夏天,芝麻开花节节高,但其实是错的。“小阳春”它是一个什么呢?就是我们古代的时候,在很长时间,我们用的是夏历,这个夏历它是从11月份的时候开始算一年的开始,所以这个“小阳春”在农历里头,其实是农历10月份,它是在有些地方,它是指在立冬和小雪之间,这个是……
主持人:非常短暂的一个。
何帆:可能会出现一段回暖的天气,有时候树可能还会,这时候还会开花,所以管这个季节叫“小阳春”。那么“小阳春”之后,实际上就是寒冷的冬天,我不知道如果是开发商知道这个来历的时候,他还敢不敢用这个比喻,但是至少这个比喻有可能对开发商来说,会是一语成谶,就是我们现在也在等待,但是我们等待的不是房地产商的“小阳春”,我们是等待这些死扛的开发商,以后可能会失败得很惨,那这样以后我们在教学生的时候就会有很多丰富的失败的案例,可以教给学生。
主持人:那到底房地产市场它的健康发展的轨道是什么?
张鸿:对房地产我不是专家,但是对投资我略懂,在股票市场上有一个术语叫“多投陷阱”,就是你看着这个股市要涨,这个股票要涨,但其实它是一个陷阱,你买了就被套在里边了,所以我们其实作为买房者和想买房的一些人,一定要当心这个“小阳春”它是一个多投陷阱,就是你怎么避免你陷进去呢,你不要相信,首先你不要相信房地产商,你不要在那看到很多人在那儿卖,好像在签约,你就把钱掏出来了。
主持人:虚假的繁荣。
张鸿:你不要相信所谓的专家,因为我们不知道这些专家的来历,有个别的专家的确是想让你掉到这个陷阱去,那很多专家呢,即使不想让你掉到这个陷阱里,可能他的判断力……
责编:刘岩
内容