[今日观察]新地王,新隐忧(2009.7.30)

2010年02月26日 10:13  节目文稿集 我要评论

  

 [点击观看本期节目视频]

广州27块“地王”,24块在晒太阳,高价拿地,却闲置不用,地产商打的什么样的小算盘?《今日观察》正在评论。
   
主持人:这里是正在播出的《今日观察》,欢迎各位的收看。

今天我们要关注的是最近房地产市场上值得注意的一个现象,那就是“地王”闲置。2007年广州市全市总共成交了住宅用地是50余宗,其中27块土地被冠以了“地王”的称号。然而时隔了两年之后,这27块土地当中,有24宗却迟迟的没有被开发销售。开发商为什么要积极地拿地,争当“地王”,而又一直闲置不动工呢?是资金链紧张无法继续建房?还是有意在囤积土地?一边是土地闲置,一边是“地王”频出,这样的一系列的现象,究竟凸显出房地产市场怎样的怪圈?今天我们将就此事来展开评论。
    我们的两位评论员是沈竹和向松祚,我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、腾讯今日话题以及搜狐网来发表您的观点,稍候的节目当中,我们会来关注您的留言。
    马上我们就了解一下相关的新闻背景。
    
 广州“地王”在晒太阳,这是时下火热房地产市场里最独特的一道风景,记者在现在的广州城里了解到,2007年是广州住宅用地最活跃的一年,全市总共成交住宅用地50余宗,其中27块地的地价因为一次次刷新了区域地价的新高,被冠以“地王”的称号。
    这是2007年保利经过激烈竞拍拿到的“地王”,保利曾经把这里叫做保利西海岸,可是时间已经跨越到的2009年,这里依然是杂草丛生,有的草已经有一人多高。
    这里是2007年9月11日,保利地产在一天之内以单价8769元和单价8112元的高价拿下了这两块土地,现在这两片土地也只是被铁皮墙包围起来。
    记者:还没有开始动工?
    男:还没有开始动工,我们不是盖房子,我们是搞地基的。
   
   目前广州城里这24块土地总面积共121.4万平方米,可建筑面积为232.4万平方米,这些接近2008年广州市的住宅用地总出让量的土地,目前他们唯一在做的仅仅只是晒太阳。


新地王 新隐忧

主持人:从刚才这个片子当中大家可以看到,这闲置的24块“地王”,他们在广州当地的地理位置都非常好,这些都是开发商当年以非常高的价格拍下的土地,但是这两年当中都没有开发来建设,到底是什么样的原因让这些当年勇夺“地王”的人,他们迟迟的不去做这个土地的开发?
    沈竹:我们一般说呢买的没有卖的精,但是在房地产商这边,他们在买地的时候,可谓是如意算盘打尽了,在整个地价上升的时候,争相拿地,制造了一股热潮。
    主持人:对,他们对未来有预期,知道未来的房价可能会上涨,所以我就出高价去拿“地王”。
    沈竹:已经不再是简单的预期了,他们就在赌,赌房价上涨,为什么呢?当时的房价已经脱离基本面已经很远了,泡沫已经形成很久了,所以说在保利,比如说举个例子,像保利地产,它现在当时07年9月份拿到一块地,成本价是8千多块钱,如果按照这个30%到50%的地价房价比来算的话,它出售的价格至少在16000的时候,才能够它的成本价,才能赚利润。但是现在它周边的小区,还是均价9千多块钱,也就是说他再,现在再投入这个,投资来盖这个房子,赚不回钱来,所以他干脆是不投入,所以造成了现在闲置的情况。在07年到08年这个房地产这个价格一下子逆转的过程中,这个银行紧缩银根,国家政策逆转的时候,他们的资金链马上就要断了,遇到了很大的资金链压力,最后是自己的房地产这个老总的这个儿子去接盘,去买这个房子,掏出一亿多块钱来补充这个资金链的这个亏困。
    主持人:你找到了最主要的原因,就是他们的资金链比较吃紧,我们常说无利不起早,那你现在来开发的话,肯定挣不到钱,所以我就干脆把它闲置在那,那向先生你发现的原因到底是什么?
    向松祚:我们看,商人他一定是算两个东西的,一个算这个成本,和这个收益。
    主持人:对。
    向松祚:就是我争夺“地王”之后,我不开发,我到底要付出多大一个成本,我必须考虑,如果我不开发的成本非常高的话,他一定会要去开发。如果我不开发的成本非常低,不仅成本非常低,而且还有很大的利,他可以就选择不开发。尽管我们看到这个天价,“地王”都是天价,动辄就是几十个亿,但是实际上他拍卖只需要付这个定金,一般只占到这个地价的2%,比如说广州有一个叫中莱投资有限公司的,它曾经拍卖了广州的一个“地王”,这个总价格是44个亿,实际上他只付了多少呢?他只付了8000万,2%都不到,那么这个成本实际上是很低的,剩下的钱是怎么付的,剩下的情况按照当时有关政策的这些规定,它是要根据情况来分期分批的来支付的。所以实际上,他起初付的这个钱并不是很多,那么后来可能根据情况,很多钱他并没有及时的付。根据广州国土房产管理局的副局长黄文波先生他所讲的,2007年,就是刚才沈竹讲的,2007年在广州拍卖到这些“地王”的这些众多的企业,几乎没有一家,没有一家是足额的缴纳了这个土地转让金的。开发商,他不选择开发,他不开发,他是有他的道理的,他一定是算过一个账,这个账算下来,就是说我不开发的成本非常低。
    主持人:对。
    向松祚:而且不开发他未来或者说他已经获得的利益,可能已经非常大。那么他不开发,他通过什么途径来获利呢,这是另外一个非常值得探讨的一个话题。
    主持人:实际上他们其实也押了一个宝,在和地方政府的博弈当中,他们用时间换空间,等待以后你刚才提到的未来的这个上涨的空间,那为什么这些“地王”他们都会在拍下土地之后,这么多年的时间闲置不开发,我们的网友怎么看,马上来看一看网上的这些评论。
    首先我们看到的这位网友署名叫“燕子李三”,他说“炒地比炒房要赚钱,我知道很多大地产商,一亩十几万拿到地,等几年后,再以一亩几百万卖出去,房价就是这样被炒高了。”
    好,我们再来看下一位网友他的署名叫“冰风暴”,他说“购买土地不开发何止广州一个城市?全国各省市都有这种情况,而且非常严重。更有甚者有相当一批官商勾结的开发商只交一部分土地款、就可以占有土地长期不开发。请问这种情况国土部门不知道吗?”
    这其实是刚才向先生提到的一个,在现实生活当中存在的现象。
    再来看下面一位网友,他的署名叫“瓶子”,他说“多数地王拿地不是为了开发,而是为了哄抬周边楼市和过些年等楼价涨上去之后再开发。拿地两年不开发,按法律应该是无偿收回的,可全国有几个收回的?甚至有的几经倒手,拿地的十几年的都有……”
     主持人:大家都看到了每一轮房价的高涨,其实都伴随着开发商轰轰烈烈的圈地运动,刚才我们所关注的广州24块“地王”闲置并不是一个个案,我们来看一下其他地区的相关情况。
  
    广州的“地王”经历两年沉默的同时,国内其他的一些老“地王”也在按兵不动。
    在长沙,新河三角洲1174亩地块,曾以92亿元的高价摘得2007年全国总价第一“地王”的桂冠。但直到今天,他的建筑工地,却不见开工的迹象。 
    施工人员:前段时间又是汛期,所以的话,你不能动啊,所以不能动工,不是资金问题,不是资金问题。
    虽然都说资金不是问题,但偌大的工地上,两年都快过去了,如今只是三根地桩,一台挖掘机在工作。
    在武汉,2007年的义和巷“地王”的土地现状也是闲置状态。
    武汉市民:估计是想等地价高了以后,楼市(价格)上来以后,再开建。
    这块“地王”位于汉口的中心地段,2007年以天价出让时,一天就拉动周边商品房单价上涨2000元,那一天,被业内称为武汉房地产市场“最疯狂的日子”。
    这种现象也引起了监管部门关注,“地王”现象不断出现,需要跟踪分析,这是国土资源部部长徐绍史日前的一个表态。
    国务院办公厅早在2008年1月7日就下发,《国务院关于促进节约集约用地的通知》,指出:土地闲置满两年,依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
    主持人:大家都知道国家对于这些土地闲置的处置是有很多的相关措施的,但是我们为什么在今天的房地产市场上会看到这么多的房地产开发商不遗余力地去争夺了“地王”,然后又把它放在那儿,闲置一两年两甚至更长的时间,在这当中究竟是什么样的一个利益在驱使?你们二位可以帮我们分析一下。
    沈竹:高价拿地,我们说现在,我算了一笔账,我觉得它是一个性价比非常高的一个事情,怎么说呢,我即使不开发,我现在拿到这块地,首先如果我是一个上市公司,我的市值会一下子增加,因为股民对我的信心增大了;另外如果我买了这块地之后,一下子会推高什么呢?推高区域间的这个地价。比如说广州就有一个广州城建集团,6月的时候拿下了一块“地王”,叫什么呢?叫珠江新城,是广州的一个CBD的一个概念的一个区域,那他拿到的价格是1.5万每平米成本价,那这个房地产商买下这块地之后,这块地周边有一个他们开发的小区,叫新慧云景,他们一旦1.5万元的成本价拿下这个地之后,马上周边的小区的价格就升高,升高多少,10%到15%,整个新慧云景赚的钱一下就赚了两个亿,他拍地花了多少钱呢?3.45个亿,等于说这地还没有开发,先在外面大赚一把,也就是墙内不香,先墙外香一下。
    向松祚:其实我们可以看到,这几年所涌现出来的这个“地王”,他们操作的手法,就是很多的看起来是房地产的开发商,是房产企业,其实他们很多的活动,他们盈利的源泉你可以把他们称为是一个金融的投机家,为什么是金融的投机家呢?就是他们买了地以后,他们可以不开发,而完全把土地作为一个金融的杠杆,通过金融杠杆的操作,他们能够赚取巨额的利润。这些上市公司,他们以高价,以天价,比如说拍卖了一块地,这块地马上就会变成他资产负债表上的一块资产,那么他企业的市值就会相应的放大。
    主持人:对。
    向松祚:而且他可以把这一块新的“地王”作为一个好的故事,拿到市场上去募集资金。
    主持人:讲给投资者听。
    向松祚:讲给投资者听,一个非常好的故事讲给投资者听,然后募集到新的资金。所以实际上他这个,我刚才前面已经说过,他实际上买地并没有付出很多钱,但是他马上转手过去,从市场上他已经可以把那个资金募集到了。
    主持人:是。
    向松祚:所以说实际上他那个收益已经是非常大的。
    主持人:如今中国的房地产市场是再度的火爆,“地王”频现也是在这当中,非常引人注目的一个现象,但是我想我们的担忧是在这样的一轮热潮过后,又会有多少的“地王”将会成为城市的荒地?而这样的“地王”闲置将会给我们的中国房地产事业的发展,包括整个社会的发展带来什么样的一些隐忧呢?马上继续我们的评论。

  

责编:刘岩

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