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北京商品房将按套内面积计价,新办法带来哪些新变化?又能否减少公摊面积争议?《今日观察》正在评论。
主持人(王小丫):大家好!这里是正在播出的《今日观察》。今天我们要关注的是关于商品房买卖出现的一种计价的新的办法。根据北京市住建委日前新修订的《北京市城市房地产转让管理办法》,今后预售住宅或者是现房销售将按套内面积来计价了。那么这个规定一出台,就受到了广泛的关注。新的办法能否从根本上来解决商品房买卖的时候不断出现的面积之争?能不能因此就让老百姓买房的时候就买的明白?它将给北京市的商品房的买卖和使用带来哪些连锁的影响呢?今天我们将就此展开评论。
两位评论员是向松祚和张鸿,同时请大家登陆央视网、新浪网、搜狐网以及腾讯今日话题来发表您的观点和建议,稍候我们可能会关注到您的留言。
首先我们还是一起来了解一下,这个刚刚修订的新的计价办法。
买房子到底怎样才能让消费者更明白。近日,北京市住房城乡建设委修订的《北京市城市房地产转让管理办法》要求,取得商品房预售许可证的新建商品房或完成初始登记的现房销售应当按照套内建设面积计价,但是独栋别墅、整栋楼房和车位、车库的预售、现房销售,可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者直接按套计价。
经济适用房和限价房仍按建筑面积计价和结算房价款。套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成,而建筑面积则不同,测量时,需从建筑物外墙算起,还要包含一些模糊不清的公摊面积,如楼道、电梯、配电室等。改变传统计价方式,显然有利于规避开发商在面积上暗箱操作。
但值得注意的是,在测量规范无误的情形下,无论以套内还是建筑面积,住房总价不变,变的只是面积和单价。如果以套内面积计价,公摊部分必然会直接转移到套内单价上。
统计数据上的房价看起来会显著升高,此外按套内面积计价,牵一发而动全身,物业管理费如何交,已售住房上市交易怎么办等等,这些问题都还需要有明确的配套细则。
计价新规能否解买房之忧?
主持人:以前买房的时候,都是按照这个建筑面积来算的,现在是改了,改成了套内面积来算,那么这个计算方法变了之后,是不是就会让老百姓买房的时候更明白了,或者说比以前的方法更科学一些了?
张鸿:是不是更科学,我们现在可能还很难一言断论,但是刚才那个片子其实已经说的很详细了,就是怎么计价怎么计价,不过对于普通的买房者来说,可能你说的越详细,他越糊涂,因为涉及到的这个面积,那个面积,太多了。
主持人:概念太多了。
张鸿:对。所以我给大家弄一个最简单的,最简单的办法就是看这几个概念,现在我们说,一平方米的房价是多少,一万块钱,这说的是建筑面积,这上面这个,而建筑面积包括什么呢?包括套内建筑面积,套内建筑面积就是我们在家里能够看得到的,包括阳台,包括墙这些面积加一块,然后你家里看不到的,就是剩下的叫公摊面积。
主持人:公摊面积这个概念很难以确定。
张鸿:就是外面的这个过道、走廊、电梯间等等这些面积算到里边,公摊面积。最容易发生纠纷的就是这个公摊面积,就是一个普通人也不能精确的知道套内面积是多少。因为比如说有墙壁的这个面积你是没法计算的。
主持人:对对对。
张鸿:所以如果说不是套内面积,而是套内的使用面积又复杂了,就是使用面积,这就最简单了。普通人拿个尺子在家里就能量,墙和墙之间,一算就能算出来。
主持人:不过对于我们来说,我们觉得从消费者的角度来看还是有进步的。
张鸿:对。
主持人:至少我们不用去了解公摊是多少啊,怎么怎么的,大致的在房子内可以量一个尺寸出来,那这样的计算方式的变化了之后,这个房价会有什么样的相应的变化呢?
向松祚:我觉得这个北京市出台的这个新的办法,其实对于购房者来讲,应该是一个好消息,就是说是一个进步,能够降低购房者和买房者之间这个交易成本,这个交易成本是什么呢?就是说我进来以后,我关门,我来测量我这个买房的面积相对来讲比较容易,因为公摊,如果采取以前建筑面积的办法,公摊这一块买房人,普通的买房者,你是无法去测量的,你很难去测量。但是我关门进来,我这个测量我就比较容易,所以我想这个是一个进步,也是一个国际上比较通行的一个惯常的一个做法。当然我们讲同样一套房子,以前有公摊,有室内面积,加在一起比如说是100万,现在我只按套内面积来算了,比如套内面积可能只有80平米,同样一套房子比如说以前算建筑面积的时候,100平米,我们按1平米一万块钱算,100万,现在我80平米,我只按80平米的套内面积来算以后,还是100万,那么这样折算出来,每平米的房价就会是12000多。
张鸿:对。
向松祚:所以采用这个办法,按照现在新的北京市这个办法来公布,每平米住房的单价这个房价一定是会上涨,而且这个上涨的幅度不小,上涨的幅度都会在10%、20%,有的甚至会到30%。
主持人:其实这也就是那句俗话,羊毛出在羊身上。
向松祚:没错。
主持人:不管你怎么算,但是这个钱你是要出的。
向松祚:因为你的整体房价没有变,那么单价是变了,因为你的面积小了。
主持人:来看大家对这个问题的一些看法和建议,“房奴”这个名字很有意思,他说“本来买房就是应该按照套内面积来计算,很多不良开发商都在建筑面积上做文章,这也算公摊,那也算公摊,我当初买房的时候,起先看的一个小区的小高层公摊达到了29%。”哎呀,很高。“后来买的小高层的公摊只有13%,相差何其大!”
“南二舍”他认为,“公摊面积一直是争议之地嘛。以前横竖我是交了钱的,这还尚有产权争端,如今卖房只算套内面积,岂不是更让电梯间、走廊这些小角落云遮雾绕?购房者不是不愿意付钱,只是怕付冤枉钱。按照套内面积付款,心却不太安稳。总觉得老鼠拖油瓶,大头还在后面。”
张鸿:这个不用担心,它不影响你的产权。
主持人:不影响产权。
张鸿:就是你公摊面积的产权还是归你的,你还是有公摊面积,只是计价的时候,按照套内面积来计价。
主持人:那么对于一个消费者来说在买房的时候,有些概念是要搞清楚的,比如说建筑面积,套内面积,套内使用面积,套内建筑面积,以及公摊面积等等,那么因为很多概念的问题,产生了一些纠纷,这些年也是不断的有这样的现实情况出现,现在我们就整体地来了解一下。
以往按照建筑面积销售商品房,因开发商在公摊面积上玩猫腻,而引起争议的事件,在商品房交易中,时有发生。
《山西晚报》报道,2007年太原市民张先生购买了一套115平方米的期房,套内面积106平方米,公摊面积9平方米,在购房合同中约定:面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
房子建好后,房屋面积114平方米,虽然只与之前的115平方米少了一平米,但套内面积缩水6平米,变为100平方米,公摊面积却增加到14平方米。张先生提出退房,但由于产权登记面积与合同约定面积误差绝对值是1平方米,在3%以内,造成投诉无门。
业内人士总结,一些开发商在公摊面积上玩猫腻的手法,主要有三种:一是增加公共建筑的内容。将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围,比如将独立烟囱、烟道、储仓、车库等面积都列入公摊面积。
二是不增加公共建筑数量,但将测量面积人为加大。对于消费者来说,由于很难接触到房屋设计的原始图纸,缺乏专业测量能力,公摊面积到底是多少,往往很难测算。
第三是调高公摊系数。在不改变房屋面积的前提下,增加每户的公摊面积,缩小套内面积。
新的计价方式实施后,开发商欺骗消费者的行为是否会得到遏制?消费者真的就能明白放心的去买房吗?
主持人:我们了解到这些年来关于这个房地产的投诉是在不断地上涨,据了解,据说是两位数,比如说我们可以理解成10%几,甚至几十这样的投诉率,很高的。那其中很大一部分都是集中在这个面积上,你怎么来算这个房子的面积,在这个问题上,有很多的纠纷。那按照新的这个计算方法之后,会不会这一类的纠纷就会减少一些了?
向松祚:就是说我们看以前按照建筑面积来计价,这种计价方式它所造成最大的麻烦在哪里,我相信这种麻烦,其实每个购房者,凡是购过房子的人,都会有这种痛苦的经历,困惑的经历,就是说这个公摊面积,你比如说我买150平米的一个房子,比如说公摊面积是10平米,这个10平米到底是什么东西?其实很多买房者根本就不知道,或者说非常模糊的一个概念,所以这个里面纠纷的核心点,是开发商很容易在公摊这个面积上玩猫腻。
主持人:做文章。
向松祚:做文章,来借机来赚钱,赚这个购房者的钱。所以这个是为什么,就是说很多人在这个建筑面积上,尤其在公摊面积上,和开发商产生纠纷的一个核心原因,我觉得应该是在开发商他在这一块上是完全不透明的,是一个信息不对称,而开发商利用这个信息不对称,他甚至从某种意义上,你可以说他是巧取豪夺,他在赚一些他不应该赚的钱。
张鸿:这个公摊面积消费者个人是很难把它算得清楚,你自己套内面积你可能找一个专业技术人员就能给你测出来,公摊你想想一个小区你去测,你怎么能测出来呢?
主持人:楼梯测不出来,水房测不出来。
张鸿:对。
主持人:什么都测不出来。
张鸿:对。所以刚才向松祚说的其实是过去,开发商更愿意把公摊面积给你算大一些。因为它是计钱的,算钱的。但是真正实行了按套内面积来算,来计价的时候,我反而有另外一种担心,他可能引发的纠纷是开发商把这个公摊面积给你算小了,或者他根本就这个走廊给你建小了,这不是说空穴来风的担忧,在重庆其实已经实行了套内面积计价。然后现在就出现了,因为你公摊面积不算钱了,所以就有一些开发商减少了公摊面积,而且今年初就有这样的案例,一个人买了一个12平米的商铺,本来说这个套内面积是,按套内面积结算嘛,本来说套内面积是8平米,但是结果出来以后说,套内面积增加了,公摊面积减少了,然后他就去打这个官司。这相当于什么呢?相当于我们过去的,比如说西服,我这一套西服假定是一千块钱,原来是按套卖的,一千块钱,现在说按件卖,就是只卖上衣,裤子是送给你的,这个时候这个服装厂家就有可能在裤子上给你减少布料,因为是白送的嘛,它不计价啦,反正是一件一件的上衣,只要一件上衣就是一千块钱,一件上衣就是一千块钱,这个房子也是这样,就是我现在是按套内面积来算了,公摊面积,电梯间可能给你减小,楼梯间可能给你减小,走廊可能给你减小,减小的这些面积可能会变成另外一套房子卖出去。
主持人:确实是这样,刚才张鸿说的这种也许会成为大家的一种新的担忧,那么北京市住建委刚刚出台的这个关于商品房的买卖的新的计价方法,能否让老百姓在接下来的时间当中,买房的时候更加明白,更加心里有底呢?稍候继续我们今天的评论。
买的没有卖的精,繁杂的楼市,新办法实施,能否让购房人真正放心?《今日观察》正在评论。
主持人:欢迎各位继续关注今天的《今日观察》,那么对于北京市的住建委发布的这个新的商品房的计价的方法呢,以前是按照建筑面积,那么现在是按照套内的这个面积来计算,大家非常关注这个新的一个计价的方法,所以给我们传来了很多的建议、观点,同时还有一些漫画,现在我们请两位评论员来看一下。两元钱一斤的鸡蛋,不过要把我篮子里头的重量算在鸡蛋里头。
张鸿:那这有可能产生我刚才的那个担心,就是第一他把篮子做得没有那么精美,沉不了重了,这样你鸡蛋可能就会打碎了。第二可能他这个篮子,整个篮子的价格,整个一篮子的鸡蛋的价格,可能顺风也会涨钱。
主持人:再来看另外一幅。公摊面积和利润的关系。
向松祚:对,这个很有意思,就是说希望这个新的规定,像一把刀一样的,能够斩断以前开发商利用这个公摊面积玩猫腻,赚取的不合理的利润,但是这个刀其实是斩不干净的。因为按套内面积计算,其实开发商,他也有很多其他玩猫腻的手段,他可以在价格上做文章。
张鸿:对。
向松祚:还可以在刚才张鸿讲的其他很多方面做文章,所以这个刀可能没有这么锋利。
主持人:对于这一次北京市的这个新的商品房的计价办法,也引起了各方媒体的强烈的关注,现在我们就一起来看看各个媒体他们的观点是什么?
商品房销售新政牵动消费者神经,北京此次的购房新政,引发众多媒体的评论。
《京华时报》发表“售房新政给购房者一双慧眼”。文章说,新办法不仅让购房者对自己应该承担的住房面积心明眼亮,同时也在制度上杜绝了个别开发商利用公摊面积丈量的困难,欺骗消费者赚黑钱的可能。直观加透明,应该是新办法的亮点所在。
新华网转发文章“按套内面积计价消费者受益”,指出在新的计价模式下,有关部门还需加强市场监管力度,防止开发商为谋利而缩小公摊面积,降低购房者的舒适度。
《现代快报》认为“‘按套内面积计价’还需配套措施”。仅有一个“按套内面积算”还不足以约束开发商,有关部门还应出台相应的配套法则,规范开发商的行为,同时相应税费均应按套内面积来计算。如此,购房人才能真正得到实惠。
《华商报》发表署名文章说,北京此次房价新政,留下一个重大的产权空白,即公摊面积的归属权自此之后该如何鉴定,又该如何使用?由此产生的收费行为又该如何计算?以前,业主尚可通过赎买取得对分摊面积的共有权和支配权,但在政策实施之后,公摊面积到底归谁所有?若开发商以分摊面积不属于业主为由,将其中的设施对外展开商业操作,是否违反《物权法》?凡此种种,房价新政都没有给出一个明确的答案或者可能的方向。
主持人:其实看得出来,媒体对于这个新的办法,也认为它是作用还是有限的,那么两位评论员你们认为怎么样才能让大家买房子,买的心里头明白,而且掏钱的时候,心服口服,心里很踏实?
张鸿:其实买房的时候很明白,拿到房产证的时候也很明白,但是产生这个大家感到不明白的一个最重要的原因,其实是不信任。
主持人:不信任。
张鸿:就是你买房的时候,你不信任开发商告诉你的这个房屋的面积,第二个不信任是对测量单位的不信任。
主持人:对。
张鸿:我们知道,无论是他提前公开的这个房屋的面积,还是到最后,你房产证上拿到的这个竣工以后的实测的面积,都是这个房管局或者是建委下面的测量单位,他们负责测量的。第一个是根据图纸来测量,竣工以后实测来测,但是大家对这个也是持怀疑态度的,这也不是没有理由的,比如说多年前,咱们3•15晚会曾经做过一个典型的案例,就是一个小区,他们的业主觉得他们公摊面积太多了,然后只是直觉感觉这个公摊面积太多,然后去找测量单位,但是测量单位就是他测量的,他在复测的话,肯定还是这个结果。所以他们就去上海找了一个测量公司来测。测的结果是什么,一个小区,多卖了8000平米的房子。
主持人:8000平米。
张鸿:一个亿出去了,就是一栋楼出去了。但是开发商不认,说你上海的这个公司它没有资质,所以不认,所以现在就是说,我们如果想让大家真正的心里觉得很明白,很相信那个数字,那首先要建立信任,如果说短期内我们很难建立对开发商的信任的话,那我觉得官方的这个测量机构要建立这样的信任。
向松祚:如果是要买房者买的明白,你买的这个地盘到底是个什么地盘,这确实是一个很难的事,光靠这个改变这个计价方式,把以前的按建筑面积计价,改成套内面积计价,仅仅有一点点帮助,帮助不会很大。为什么呢?因为这个住房它是一个非常特别的商品,这个商品是很复杂,非专业人士你很难知道你买的这个房子,它的建筑材料,开发商是不是偷工减料了,它的建筑质量是不是符合建筑规范,它的面积是不是符合这个合同约定的这个面积,这都是非常困难的。这是典型的这个信息不对称,怎么解决这个信息不对称?让买房者买的明白,光靠买房者自己是完全做不到的。历史上以来,国际上这个比较好的办法,就是说成熟的房地产市场,我们看到成熟的房地产市场怎么办,是依靠中介结构。就是有信息不对称,就要依靠中介机构,而且这些中介机构一定不能是政府的派生的这个中介机构,必须是通过市场竞争发展出来的中介机构。比如说验房的机构,比如说评估的机构,比如说律师,还有比如说其他的一些机构,他来帮助这个买房者来看这个住房他的质量怎么样,来验房,他的建筑面积怎么样,他来测量,那么他的手续是不是合法,通过律师。其实这个中国的买房者往往不愿意在初期付一个几千块钱,或者说大几块钱的一些费用,但是后来,这个房子出了问题以后,可能你打官司,你要花好几万,甚至是更多的钱。
主持人:对。
向松祚:所以中国未来真正要让这个买房者明白,必须要发展这些独立的通过市场竞争的,衍生出来的这些中介机构来帮助这个买房者,这才是我们解决如何让买房者明白的一个有效的办法。
主持人:这是一个好的建议。我们再来看看其他的朋友他们有什么样的建议。“为了保证买卖双方的公平竞争,政府应该向前迈出一步,做好监管者的角色。当一个新规出来以后,要紧盯双方策略上的一举一动,谨防由于信息的不对称和制度的不合理,造成一方在经济利益上掠夺另一方。”
张鸿:对,买房者肯定没法掠夺开发商。
主持人:对。
张鸿:所以担心的就是开发商掠夺买房者。
主持人:对,这是一个单项的掠夺。
张鸿:是。
主持人:再来看“坦白”这位朋友,他认为“是套内面积也好,建筑面积也罢,都并非是最重要的,关键是房产的计价成本、公摊面积让人看不明白,看不透啊!什么时候能够让买房者看明白了、透明了才是硬道理!”
向松祚:对。
主持人:这不管是你计价的方式怎么样,其实背后的实质才是最重要的,那么对于这个问题,我们也采访了我们的特约评论员,来看看他的观点。
冯科(北京大学经济所房地产金融中心主任):总体来说这个新办法,对老百姓、对购房人是有利的,大家要利用这个新的计价方法,合法地维护自己的权益。那么我们要注意的就是,宏观的层面上可能会把住宅的单价推高,因为计量的方法发生变化了。那么真正有效的办法,我觉得还是要更多一些市场化的手段去解决,培育一些市场中介组织,发展设立一些测量师事务所,它要用它的品牌公信力,为购房人服务。因为现在整个住房面积的测量只有一家,它可能会容易受到一些开发商的影响。
牛刀(财经评论员):这个不能彻底解决开发商和业主之间的纠纷问题,它其实还会带来很多的弊端,比方说以后二手房的交易,它这个弊端就出来了。第二个数据统计口径的矛盾,也出来了。第三个仅仅只是改革它的套内面积计算的房价,并不能让老百姓真正享受到实惠,它只是在这一个方面更明确一点,但是房地产的销售,它是一整套的流程,它有很多的环节,都是这个老百姓搞不明白的。随着套内问题的解决,应该是政府部门有义务,把一系列流程公开化,透明化,让老百姓看的更多。
主持人:刚才两位评论员谈到了一个词就是“信任”,那现在大家都觉得看这个房子看不明白,掏钱也掏的不踏实,这是因为对于开发商,甚至一些相关的部门都缺乏信任,那么怎么样才能建立起一种信任?
张鸿:秦兵律师专门打房地产的官司,他给我讲过这样一个事,他说他去美国的时候进行律师的研讨,现场有20多个美国律师,他就问人家,说你们美国的房地产开发企业,如果说多卖了一平米,做假了,会受到什么处罚?20多个美国律师就傻了,说会有这样的事吗?然后其中一个挠了挠头说,好像6年有过这样的说法,有公司干过这样的事,但是我不知道,不是说美国的开发商,或者说一些发达国家的开发商他们是天使,而是他们承担不起因此受到的惩罚,如果说他的房子少了一平米的话,这个开发商就会因此倾家荡产,买房者就像中了彩票一样,如果你买了一个开发商少了一平米的这个房子,你立马就发了大财了。
主持人:完全就像一个错版的邮票那样的价值。
张鸿:对,所以说你说建立信任,不是说我们消费者会对开发商有一个道德上的信任,就是我相信你是一个有良性的人,你不会干坏事,而是我相信你不敢欺诈我,如果你欺诈我的话,你付出的代价,将远远大于你获得的这个收益。
主持人:对,这是一个从制度的根本上来建立这种信任。
张鸿:对。
向松祚:就是说信任的这个建立,尤其在这种信息不对称的商品市场上,这种信任的建立,核心是要依靠市场竞争的机制,来发展出这些公正的独立的中介机构来帮助消费者,维护他的权利,所以这个是一个非常重要的一环。刚才张鸿讲的就是说开发商如果你玩这个猫腻,在法律上得到严厉的制裁这非常重要,但是开发商玩这个猫腻,一般消费者不知道,怎么能够让这个开发商他不敢玩这个猫腻,而且玩了这个猫腻以后,他能够得到处罚,让大家都知道他在玩猫腻,这就需要一个独立的公正的这个中介机构,所以其实我们现在中国的房地产市场,尽管发展了10多年、20年,但是我们在产业链条上是有一个环节是严重缺失的,就是我们这个独立的有竞争机制来约束他们的这个中介机构……
责编:刘岩
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