大修基金哪儿去了?

2010年02月23日 08:45  节目文稿 我要评论

  

    主持人:几天前我们接到了一位深圳观众朋友的电话,他告诉我们说,小区里高达几百万元的房屋大修基金人间蒸发了。虽然在3月底,经过法院的行政裁决,责令有关部门帮助业主们找回钱,可是到现在为止,钱还是没有回到业主的手中。这到底是怎么回事呢?我们共同跟您打开今天的问号,来看看他们的故事。

  

    2002年,唐女士在深圳长城盛世家园买了一套三室一厅的新房。刚搬进来,就发现墙上出现了裂缝。

  

    深圳市长城盛世家园业主唐女士:“是不是结构的问题,我就搞不清楚,将来如果裂得大了怎么办?”

  

    唐女士把问题反映到物业管理处后,很快物业就派人把裂缝修补了,按理说,事情本该就此划上个句

  

    号。但维修工人临走时说 “现在还是保修期,维修不收费”,就是这么一句话反倒又让唐女士为保修期以后的事情担心起来。

  

    深圳市长城盛世家园业主唐女士:“我们在保修期之内还可以找物业管理处、开发商来给我们进行修补,那五年以后十年以后出现这个问题了,谁来给我们修。”

  

    保修期以后房子维修是不是要自己出钱?唐女士问邻居,邻居也说不清,一问十、十问百,于是,唐女士的担心也很快成了小区里众多业主的担心。为了揭开问题的答案,业主们找到了一本深圳市1994年出台的“物业管理条例”,条例第四十五条明确写着:“开发商应当在住宅区移交时,按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金,用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。”其中的“公用设施专用基金”,就是指“大修基金”,按业主们的理解,这笔钱他们实际上已经交了,并且就包含在交给开发商的房款里。

  

    深圳市长城盛世家园业主:“这笔基金也不是说是拿到我们业主委员会来,实际上业主也没有去管理,实际上是应该放在政府的一个专项帐号里面去,我们使用通过业委会。”

  

    到底开发商有没有划拨这笔大修基金呢?2003年,时任长城盛世家园业主委员会主任的律师倪益民,开始代表业主们寻找他们大修基金。

  

    深圳市长城盛世家园业主倪益民:“应该是问过区建设局的物业管理科的人,就问他我们这笔钱有没有到,他说没有。”

  

    主管部门没有拿到这笔钱,那自然就应该还在开发商手里。于是倪益民以业委会的名义,通知小区的三个联合开发商,要求他们划拨大修基金。没过多久,开发商之一的长城地产对业委会的要求做出了回复。

  

    深圳市长城盛世家园业主倪益民:“这些都是当时我们发的通知书之后叫开发商交材料,开发商让那个物业管理公司交的这些图纸。/最重要的公用设施专用基金,开发商就没有交给我们。(记者问:他对这个他怎么说?)当时他们也有一个书面的回复,书面的回复就是说关于那个公用设施专用基金,你找那个行政主管机关去咨询,就这么说的。”

  

    开发商含糊其辞,倪益民他们只好再次调头求助于当地区建设局和市住宅局,希望主管部门能责令开

  

    发商交出属于业主们的大修基金。

  

    深圳市长城盛世家园业主倪益民:“当时的业主委员会就打了报告给市区两级住宅主管部门,然后他们就没有任何的回复,在这种情况之下,这时候这个业主如果还想继续要这笔钱的话,那怎么办呢?”

  

    业主们这回是真的急了,难道大修基金就这么没了,找不回来了吗?无奈之下,业主们选择了法律诉讼。可打官司又谈何容易,业主们面临的头一个难题,就是这笔大修基金到底有多少?

  

    深圳市长城盛世家园业主倪益民:“到现在为止,业主这些资料都不清楚,根本就不知道这个基金到底是多少钱,因为条例规定的是建设总投资额扣除地价款之后的2%。那你建设总投资额是多少?地价款是多少都不清楚啊,你没有这些东西你2%也算不出来,这个数额不清楚,你具体的诉讼请求提不出来。”

  

    这些掌握在开发商手里的数据业主们是拿不到的,倪益民只能参考深圳当年的地价和房价估算,如果按照每套房子50万元,地价1个亿计算,小区里789套房子的大修基金约在600万元左右。如此巨大的数字一出来,大家都吃了一惊,找回大修基金的心情也变得更为迫切。

  

    2004年1月,深圳长城盛世家园105名业主提起行政诉讼,要求行政主管部门依法责令开发商划拨大修基金。但一审法院认为证据不足驳回了业主们的请求。此后,倪益民等8位业主再次向市中院提起上诉,2005年3月3日,深圳市中级人民法院作出终审判决,判定长城盛世的8位业主胜诉,要求深圳市福田区建设局、深圳市国土资源局和房产管理局责令开发商缴纳专项维修基金。

  

    深圳市长城盛世家园业主倪益民:“我当时拿了这份胜诉的判决书之后啊,我当时心里就冒出了两句诗,就是毛泽东的两句诗,就是‘忽报人间曾伏虎, 泪飞顿作倾盆雨。’因为当时太激动了,所有的业主都很激动。”

  

    然而事情并没有结束。行政裁决生效后一个多月,开发商仍然没有向主管部门划拨这笔大修基金。钱到底哪去了呢?记者找到开发商之一的长城地产了解情况,一位负责人告诉记者,钱确实还在开发商手中,但不是他们不想交,而是不知道该怎么交。

  

    深圳市长城地产股份有限公司客户服务中心副经理毛中义:“说实话,这笔钱,这笔基金具体应该怎么计提,到底有多大一个规模,我们并不清楚,也没有一个相应的标准给我们,到底怎么实施。我们公司考虑到今后可能这笔钱还是得交,所以绕也绕不过去,那么怎么办,我们自己按照内部的一个标准就计提了一个金额,这个金额通过内部专项的管理。但是这笔钱究竟有多少,有多大的规模,我们现在也无法来确定。”

  

    一些业内人士告诉记者,虽然1994年深圳市物业管理条例就已经规定,开发商应该缴纳大修基金,但11年来到底应该怎样执行和操作,比如建设总投资到底该如何计算等等,都一直没有具体的标准和实施细则。记者来到深圳市国土资源和房产管理局时了解情况,得知目前深圳市正在制定有关大修基金的实施细则,界定建设总投资的概念和计算方法是其中的核心内容。

  

    深圳市国土资源和房产管理局物业监管处谢吾德:“按照我个人,从这种学理上的一种解释,学理上的一种理解,这个建设总投资就应该包括就是除利润这一块的其它的所有的成本。那么就包括这个建设成本,也包括这个销售费用。包括广告费,还有一些财务费用,人员工资等等所有的成本都应该属于这个建设总投资。”

  

    主持人:说到大修基金,也有些地方管它叫专项维修基金。这是我们每个人在买房子的时候必须缴纳的一笔钱,有一些是包括在了房款里,还有一些是按照房款总额的一定比例单交的。据个例子吧,如果您买的房子是50万元人民币,那么您要交的大修基金就是一万到一万五千元左右。这笔钱干吗用的?太有用了,这是咱们房子的养老金,跟咱人是一样的,一旦过了保修期之后,咱们房子的维护保养就全靠这笔钱。您说重要不重要吧。可是一些业主朋友们跟我一样,根本就没留意过这笔钱到底交给谁了,谁来管,怎么管的。应该说,刚才我们看到的深圳长城盛世家园的业主们是比较幸运的,虽然钱还没拿回来,可是他们知道这笔钱还在,而且他们也是相应的得到了法律法规的保障。几家欢喜几家愁,说到上海市蔷薇小区的业主们就没这么幸运了。因为他们在追查自己的钱的时候,发现高达230万元的大修维修基金居然被人花掉了。

  

    2004年底,焦点访谈曾经报道过上海蔷薇小区业主们的遭遇。作为上海市较早开发的商品房住宅小区,蔷薇一二五村建成已经整整十年了,有的走廊漏水,有的墙体出现裂缝,这些都需要动用公共维修基金,也就是大修基金来进行维修。可当业主们想用钱的时候,却发现大修基金不翼而飞了。

  

    业主李毅:“现在我们发现这个钱没了,我们的房子的“养老金”都没了,所以我们心里很着急。房子现在看到屋顶漏啊,你们都看到了,什么地方产生问题了。现在要钱修,没钱了,所以我们感到这个钱到哪里去了?我们这个小区里面,全部业主都很气愤。”

  

    按照建设部1998年颁发的213号文件要求,商品房的购买者要向售房单位缴纳维修基金。维修基金属于全体业主所有,只能专项用于住宅的共用部位,共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。但直到2002,蔷薇小区的业主委员会也没有成立,于是遵照上海市的相关规定,蔷薇小区业主买房时缴纳的总计413万多元的大修基金,应由管理该小区的兴华物业管理公司代收后存入银行,并由当地房屋土地管理局进行监督管理,待业主委员会成立后,再移交业委会。然而当2003年蔷薇小区业主委员会成立时,业主们发现物业根本没有把大修基金存入银行。

  

    原上海市闵行区蔷薇一二五村业主委员会主任裘炽鑫:“没有经过业主同意用掉了,那么把这些维修基金用掉了。大概230多万,这个数字很惊人的。”

  

    而对于钱被动用,物业方面也有自己的说法。

  

    记者:“为什么没有存?”

  

    上海兴华物业管理有限公司经理王伟国:“我们现在问题是我们维修要发生费用。”

  

    记者:“不管它发不发生,按规定都得先存入银行,是这个意思吗?”

  

    王伟国:“问题是你入了这个银行以后,你就不能提用这个费用了。”

  

    记者:“那就是说你留在账户上是为了自己支取方便,对吧?”

  

    王伟国:“为了维修方便,这个要搞清楚,这不是我们公司用,这是另外一个概念。”

  

    记者了解到,为了保障业主的大修基金不被侵占,目前上海房屋土地管理局已经实行了一套科学严谨的管理制度,象蔷薇小区这样一些遗留问题也正在清理当中。事实上,不仅是深圳和上海,随着一些商品房陆续过了保修期,全国不少城市都暴露了与大修基金有关的各种问题。

  

    2005年1月,成都市某小区的物业公司挪用400万元的“大修基金”用于购买债券和开放式基金,被业主告上法庭;根据最新统计,沈阳市自2000年6月末开始收取的房屋维修基金,金额累计已超过8亿元,至今还没有动用。同样,北京市从1999年1月开始归集住宅维修基金以来,数额已达43.5亿元。但目前也是分文未动。主管部门表示,造成这种结果,并不是不让动,而是许多手续不合格。

  

    主持人:全国政协委员王翔在今年两会上就提交提案,指出“从1998年至今全国已经积累了约1000多亿元的房屋大修基金。但对于这笔巨额资金的管理各地做法并不统一,他呼吁有关部门抓紧完善住宅专项维修基金管理制度,尽快出台实施细则”。刚才说了这么多,我也归纳了一下,其实要想知道大修基金到底在哪儿,有没有被善管善用,无非是三个方面的问题:一是大修基金交给谁?二是大修基金谁来管怎么管?三是大修基金怎么用?

  

    针对大修基金的收取、管理和支取问题,记者走访了多方人士。一位曾办理过大修基金诉讼的律师告诉记者,要想规范大修基金的收支,首先要做的是让它有法可依。

  

    办法一、有法可依——细化大修基金实施细则

  

    广东金唐律师事务所律师胡铁军:“这里《物业管理条例》第五十四条第三项讲了,专项维修资金的收取使用管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。由谁制定它都说了,授权了,那就是说由建设部和财政部来制定,那么这一个管理办法至今为止没有制定。”

  

    对于大修基金交给谁,一些业内人士推荐了目前广州的做法,也就是由开发商代收后将大修基金存放在银行,业主购房付款后都将获得一张“物业维修基金专用银行卡”,尽管持卡业主个人不能随意支取这笔钱,但他可以随时监督核对资金状况。

  

    办法二、专款专用——建立个人大修基金账户

  

    深圳市国土资源和房产管理局物业监管处谢吾德:“专业基金的话所有权是归业主的,你把它纳入财政预算的话,这个明显不合理。所以不能纳入财政那个账号,所以就必须单设一个账号,单设一个账号目前还确实在体制这方面,这方面可能还有点困难。但是这些都不是问题,都应该可以解决的。”

  

    鉴于部分小区还成立业主委员会或房屋没过保修期,也有人提议大修基金先由政府管起来会比较安

  

    全。

  

    办法三:确保安全——大修基金交由政府监管

  

    舒可心:“在北京2300多个小区当中只有100多个小区召开业主大会,而这些小区由于他们的物业情况比较好,还没有牵扯到要召开业主大会决议使用维修基金,所以这些维修基金目前存在政府的,准确说存在政府建委小区办那里面,我觉得这个钱存那是安全的,比放在银行还安全。”

  

    至于大修基金的支取,有专家提出,成立业主委员会才是当务之急。

  

    办法四:管理主体——尽快成立业主委员会

  

    陈旭:“现在目前是正常情况下应该由社区的业主大会授权业主委员会来管理使用这笔钱,那我的建议说就是为了管好一个小区,政府要牵头我们业主要积极参与,开发商要积极配合把业主委员会成立起来。”

  

    主持人:看到这儿,其实我还有个问题,既然大修基金的管理使用权在业主,而且既然是基金,就有保值增值问题,那么,作为业主委员会能不能通过适当的管理甚至是投资使基金保值增值呢?这个问题还真有点复杂。因为从我们刚刚接到的一个观众电话看,他们想以业主委员会的名义存点钱都困难,就更别提投资了,到底是怎么回事呢,下期节目咱们再来看看他们的故事!(完)

  

    主编:李洋

  

    记者:谢昆 于浩 李曼为 张菁 吕海军

  

    《中国财经报道》播出时间:

  

    周一至周四:22:05——22:25(首播)

  

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责编:刘岩

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