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中国土地"第一拍"

发布时间:2010年08月25日 16:19 | 进入复兴论坛 | 来源:南方网

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  1987年12月1日,当时身为深圳经济特区房地产公司(深房)总经理的骆锦星走出办公室前往深圳会堂,他即将创造中国改革史上的另一个第一次。

  深圳的开荒需要资金。如同穷则思变的小岗村人,深圳人破天荒地想到了“卖地皮”。为了找资金,深圳第一代人冒着“违宪”的风险,从出租土地到合作开发,拉开了房地产商业开发的序幕。

  中国土地“第一拍”

  1987年12月1日,当时身为深圳经济特区房地产公司(深房)总经理的骆锦星走出办公室前往深圳会堂,他即将创造中国改革史上的另一个第一次。七年前,他也曾冒着“违宪”的罪名第一次与香港人合作第一次去香港参加土地竞投,此后多年,他都被戴上“卖国贼”的帽子。他希望,过了这一天后,他能成功的甩掉这顶帽子。

  3点40分,骆锦星抵达会场,“当时大概能容纳700人的会场基本上已经满了。” “中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长来到了拍卖现场。”

  4点,轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在中共高官、17个市的市长和中外媒体的聚焦下正式开始。这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。

  当天的举槌人、当时的深圳市规划国土局局长刘佳胜后来回忆说:“如今如此高规格的土地拍卖仪式,后无来者。”

  卖三块地政府得到2336.88万

  这是一次酝酿已久的拍卖。刘佳胜首先介绍了拍卖地的有关情况,限定开口底价为200万元,每口价5万元。这块编号H409—4的地块紧靠风景秀丽的深圳水库,面积8588平方米,规划为住宅用地,使用年限50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。拍卖前3天,已有44家企业领取了正式编号参加竞投,其中外资企业9家。

  “拍卖开始!”刘佳胜话音刚落,各竞投企业的法人代表争相举牌高声叫价。骆锦星十分镇静,一直到价格上升到了390万后,他才举起他的11号牌,第一次报价“400万”。已有多年房地产开发经验,并在香港、美国等地参加过竞投的骆锦星当然是有备而来。“我们对这块地也是志在必得。一是表示我们对土地拍卖的支持,另一方面,当然也对这块地做了考察,是值得投资的。”

  此时,场上的竞争者只剩下了深圳经济特区房地产公司、深圳市工商银行房地产公司和深华程开发公司。经过最后几个回合的较量,竞价升到了520万元,骆锦星回忆说,当时他也有些紧张了,因为这时离公司预算的530万元承受价位只剩两次加价机会了。

  “我们事先进行了电脑预算,心理承受价位在530万元,每平方米成本在1200元左右,预计出售价格在1600元每平方米左右。”

  “525万一次,525万两次,525万三次。”拍卖师刘佳胜一锤定音,摄影镜头的闪光灯频频闪起,第一拍以超出底价300多万元,地价611多元/平方米成交。整个拍卖过程持续了17分钟。

  1987年出让的三块土地加起来,政府得到了2336.88万元的土地费,等于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。

  不到一年的时间,深房在这块地上盖起了东晓花园,一共154 套住宅一小时内售完。“当时出售的房价是每平方米1600元,远远低于当时的市价。”骆锦星说。尽管如此低价,公司还是净挣了将近400万元。

  1980年的一场雨 引发土地换资金思考

  今天,当我们追溯深圳发起的这一场“土地革命”的时候,我们也该注意到了1980年的那一场雨。

  两个小时之内,罗湖一带就变成了一片汪洋。大雨过后,广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生叫来工程师们,估算“五平一通”成本,结果发现,第一期开发4平方公里,最少也要投资近20亿元,加上根治罗湖水患需要的巨额资金,这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。

  吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时,感叹道:“我的脑袋简直被压扁了。”主管基建的深圳市副市长罗昌仁回忆说:“国家对深圳的投资,当时只有百分之二,现在算来只有百分之一点几。”

  当时骆锦星是上任不久的深圳房管局副局长,也被任命为罗湖小区建设指挥部副指挥官,同时也是1980年初以6个人4部旧单车组建的深圳经济特区房地产公司的总经理。作为房管局副局长,他的任务就是给深圳建房,但却没有钱。

  “香港人启发了我们,香港财政收益三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法,用土地换资金。”他回忆说。

  1980年与香港妙丽集团的刘天合作就是骆锦星的第一步。此后,通过谈判,深圳出地,妙丽出资,利润按深房85%、妙丽15%分配的方式合作,一年后建成了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

  骆锦星回忆说,项目还没等动工,仅仅是设计图纸刚刚出来,1980年春节期间,刘天就就开始在香港打广告卖房,并由深圳方面承诺,一次性付款,优惠9.5折,同时提供购房入户,每家大约配备3个户口名额。

  当时一次推出108套房,户型面积大约50-60平方米,均价2730港币/平方米,一套房仅约10万港币,和香港楼价相比,便宜了一半以上。前后共有5000多人排队购房,最后只好抽签定盘,一次性售罄。

  当时,因为有户口配备,所以,大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛,因此,也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮洲、上海甚至海外侨胞等。

  东湖丽苑之后,与外资合作建房在深圳获得默许,当时,深圳方面定下原则,多层建筑二八分成——深圳方面得80%利润,高层建筑三七分成——深圳方面得70%利润。

  用骆锦星的话说,这个小区是一个“起点”:住房商品化的起点、按揭贷款的起点、物业管理等等的起点。看到汇丰、南洋银行在这个项目中获利,深圳其他银行也开始陆续开办此项业务。1981年该小区竣工入住,按照香港的模式成立了中国第一个物业管理公司。

  步伐加快

  深圳的做法立刻招致了种种批评。有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》,影射特区的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风:“深圳发生了惊天卖国案”。作为“第一个吃螃蟹”的人,骆锦星也自然成了被攻击的目标。

  但是,中共高层领导的认可给骆锦星“壮了胆”。骆说,“邓小平来深圳视察的时候,登上了罗湖小区国际商业大厦的楼顶,彭真等中央领导都来看了,并且都对这种方式表示了认可。”

  有了中共高层的认可,深圳的试验步伐也加快了。1982年,深圳官方开始悄然进行土地资本化探索,按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。

  1982年,深房向银行贷款30万人民币,独资兴建了深圳第一个高级别墅——怡景花园。

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