核心提示：最近一段时间，“红五月”、“银行85折利率”等字眼又开始冲击着北京房地产市场的神经。

　　21世纪网 戴闰秒 陆晓辉

　　21世纪网 最近一段时间，“红五月”、“银行85折利率”等字眼又开始冲击着北京房地产市场的神经。

　　根据北京市住建委的房产交易数字显示，5月上半月北京新建住宅签约套数为4679套，二手房住宅签约套数为5024套，环比4月同期上涨了4成多，创造了年内最高值。

　　然而，现实的情况或许并不如数字所描述的那样“美好”。业内人士认为这可能是政府的一种托市行为。

　　龙源地产负责人宋建君对21世纪网表示，虽然说5月二手房交易量有所上升，但这仅仅是与冷清的4月相对比而已。“四月各家地产中介店成交量都不高。”

　　事实上，现在买卖双方目前正处于一个博弈阶段。

　　“都说房子降价了，我看也没降下来多少。”购房者王小姐向21世纪网抱怨道。王小姐29岁，北京人，一直与父母同住。今年打算跟男友买房结婚，但是看了不少地方的房子，最终还是觉得房价与预期相差的太远。“还是再等等看吧，总觉得还有再往下降的空间。”王小姐称。

　　据中介公司反映，持王小姐“等等看”想法的人并不在少数。其中最关键的原因是，房价并未降到买房人预期的水平。

　　以位于东直门的海运仓小区为例，其最高时达到38000元/平米，今年年初还是35000元/平米，目前则降到了33000元/平米。

　　“尽管33000元/平米已经是近两年海运仓小区房子的最低均价，但离买房人的心理预期仍旧差了不少，但对卖房人来说却是接近心理底线了。”当地一家地产中介的销售人员表示。

　　被放大的“红五月”

　　自去年1月“国八条”出台之后，国内房地产市场迅速从“沸点”转向了“冰点”。拿二手房交易来说，根据北京建委网站的数据，2011年北京二手住宅成交量为121512套，相比2010年全年的196547套下调幅度达到了38.2%；与2009年的266854套相比，下调幅度更是达到了55%。

　　这种冷清的情况一直持续到今年的4月份，5月稍稍有所好转。根据房产交易数字显示，5月上半月二手房住宅签约套数为5024套，比4月同期上涨了4成多。

　　楼市真的迎来了“红五月”吗？

　　龙源地产负责人宋建君称，好转只是相对而言。拿龙源地产安定门店来说，4月份二手房买卖几乎是“零成交”，而到5月份，门店有了一两套的成交量。“这不光是我们一家中介公司的情况，附近的其他几家都是这样的。你说这算是市场好转吗？”宋建君苦笑着摇摇头。

　　“限购政策出台之后，房地产市场整体冷清。在此基础之上，二手房交易每个月都会有高低的小幅波动，但并没有所谓的突然好转。”链家地产(微博)的相关负责人对21世纪网表示。“只能算是看房人稍多了一些，离什么红火差远了。国八条以前，一个门店一天就能卖两三套房，现在两三个月也就卖一套房。”

　　在经历过2009年、2010年房地产的“疯狂”抢购，对这些见过“大场面”的地产中介销售人员来说，目前的“小打小闹”式的成交量，显然无法给他们带来惊喜。

　　此番对楼市的突然“唱高”，业内人士表示这可能是政府的一种托市行为。

　　业内人士对21世纪网表示，“房地产是国家经济的命脉之一，但是又关系到了民生大计，政府既不能让房地产经济垮台，也不能让房子价格太高，只能在适当时候营造一种气氛——国家调控已经有明显效果了，大家赶紧买房吧。”

　　此外，据中介公司分析称，春节前后一般都是楼市最冷清的时候，此时的中介和买房人都忙着回家。所以，不管是限购政策出台之前还是之后，5月份基本上都会比前几个月的交易量有所上升。

　　北京楼市成交量持续低位运行，使得地产中介不得不转变经营战略。

　　一直以来，链家地产与我爱我家的重心都是在二手房买卖上面，而不是租赁市场。“在2009年时，链家曾经创造了一个月2.7亿的二手房成交业绩，紧随其后的是我爱我家，达到2.3亿元。”业内人士称。

　　然而现在的情况则是各中介公司都纷纷谋求转型。链家地产与我爱我家回归到租赁市场；鑫尊地产关了不少门店，以求进行收缩；而21世纪不动产(微博)则面向了一手楼盘以及风险抵押。

　　“目前买卖二手房的业绩也就占到公司的20%左右。”宋建君对21世纪网表示。

　　买卖双方博弈进行中

　　实际上，仅就二手房市场而言，买卖双方心理预期价格的差异仍然是一条迈不过去的鸿沟。买方认为，在保障房大举兴建等情势下，房子价格必然会进一步下降；而卖方则坚持高价不放手。

　　宋建君向21世纪网描述了现在卖房人的心态：“前几天接触到一个想卖房子的人，提出的价格明显高于市场价，但是他也不着急，说能卖就卖，不能卖就先放着。”

　　卖房人对时间没有底线，同样买房人对价格也没有底线，这造成了目前北京楼市的困局。

　　通州被公认为是北京房地产市场的风向标，房价从最初的7000元/平米一路涨到了2010年最高时的17000元/平米；而当房价出现松动时，通州也是下降最快的——接近腰斩的降到了9000元/平米。就目前的市场情况，位于新华大街的房子均价在11000元/平米左右。

　　“还是想等等，看能不能降到一万以下。”文章开头所提到的想买房的王小姐听到这个价格仍然咋舌。而事实上，通州已经算是此轮调控中，北京市房价降幅最大的地区。

　　宋建君告诉21世纪网，东直门海运仓小区目前二手房均价在33000元/平米，最高时曾达到过38000元。按照每平米降5000元计算，70平米的房子就是便宜了35万元。对于卖方来说，已经是极大的让步了，可是目前的成交量仍然很低迷。

　　“房价确实是降了，但在实际成交的层面上，仍旧是卖方不愿意再降价、买房坐等降价的情况。”宋建君表示。

　　目前，买房双方正处于博弈之中，政策的水吹草动，都会影响两边力量的对比。

　　近期，银行放开85折利率优惠被认为是刺激楼市的一个利好。不过一家国有银行宣武支行的客户经理告诉21世纪网表示，利率85折优惠并不是普遍现象，目前多家银行还在按照基准利率在放贷。(21世纪网 戴闰秒 陆晓辉)