本报记者 陈莹莹 杨博

　　纽约报道

　　高力国际环球主席兼首席执行官道格·弗莱接受中国证券报记者专访时表示，随着美国经济的复苏，美国房地产市场也在缓慢复苏。与此同时，海外投资的陆续回归，或将助力美国房地产市场加快复苏步伐。

　　弗莱同时提醒道，包括中国在内的新兴市场国家，在发展房地产市场时，应关注市场的真实需求，避免重蹈美国过度投资、过度使用银行杠杆的“覆辙”。

　　美房市已现积极信号

　　中国证券报：你如何看待2012年全球房地产市场的形势？欧债危机对全球房地产市场带来哪些冲击和负面影响？

　　弗莱：欧债危机对于欧洲而言意味着低增长或经济紧缩，对全球房地产市场的发展也带来不小的阻力。但是，我们判断今年的全球经济将呈现一个稳定增长的态势，在商业地产方面，市场需求也将稳步增长。

　　短期而言，欧债危机将延缓欧洲及美国房地产市场的复苏。从长期来看，大量债务即将到期，特别是非甲级物业债务，这对于全球经济的全面复苏将是一个重大障碍。欧洲经济衰退所带来的负面影响，并非是暂时的或浅层的，其将对美国、中国、中东各国等产生冲击。

　　我认为，欧债危机最严重的五个国家，即葡萄牙、意大利、爱尔兰、希腊和西班牙，其房地产市场尤其是商业地产的复苏进程将非常缓慢。因此，全球投资者将会越来越多地在欧元区以外的欧洲国家寻找投资机会，比如布拉格、华沙等。目前看来，这些区域的房地产市场基本面向好，且投资回报率较高。

　　中国证券报：你如何评价近期的美国房地产市场复苏情况？今年的美国房地产市场走势又将如何？

　　弗莱：海外投资者和资本重回美国，正在推动美国房地产市场逐步复苏。跨境及美国的机构投资者正驱动主要市场、高品质的物业及其他类型物业的价格分化，这是一个积极的信号。

　　我相信，未来在美国的海外投资将继续增长，投资资金将寻找更好的、更优质的楼市产品。因此，美国房地产市场的高端和低端市场之间的差距也将继续扩大。虽然美国房地产市场的增速已经放缓，但是其预期投资回报率仍将继续增长。投资者将越来越多地在一些近郊区寻找甲级写字楼的投资机会。

　　我们预计2012年美国经济将稳定、缓慢地增长，美国房地产市场也将处于恢复期。实际上，自2010年下半年以来，美国的写字楼市场就处于复苏轨道。在美国几个主要的大城市，写字楼的销售价格继续上涨。

　　中国证券报：你认为房地产将在美国未来经济增长中发挥怎样的作用？

　　弗莱：实际上，健康的、稳定的住宅市场将是衡量经济是否良好的重要指标。我相信，随着美国就业市场的复苏，美国的住宅市场也将随之繁荣。美国商业地产的需求一直在缓慢而稳定地增长，随着美国整体经济的进一步复苏，商业地产的需求也将不断增加。

　　由于房地产市场通常是一个较为滞后的行业，其实整体经济复苏的迹象远比房地产市场的复苏更明显。在美国大多数市场，住宅产品的价格仍然在底部徘徊。写字楼、零售、工业等方面的需求增长，也是非常缓慢的。由于多余的存量已逐渐租赁完，平均租金将逐渐上涨。

　　中国应关注市场需求

　　中国证券报：请分析一下美国和中国房地产市场的异同，尤其是在国民经济中处于怎样的地位？

　　弗莱：在美国和中国经济中，房地产行业都起到了重要的作用，但在中国，其在国内生产总值中所占的比例更大。数据显示，中国房地产占GDP的比例是13%，而美国仅为4.9%。

　　中国GDP增长速度正在放缓，但仍快于美国。中国主要城市的工业和写字楼需求仍然保持稳定，租金要价也持续上涨。

　　中国房地产开发商的注意力正在由住宅市场转向商业地产市场。而在美国，房地产目前的发展很缓慢。两者之间最大的区别在于，中国的房地产发展大部分是由政府规划所推动的。而在美国，房地产市场的发展主要是由居民的购房需求驱动。当美国的房地产开发开始偏离实际居民需求，转向资本投机时，其经济曾一度因此陷入困境。

　　中国证券报：你认为从美国房地产市场衰退和复苏中，中国可以学习和借鉴什么经验？

　　弗莱：由于信贷政策过于宽松产生的诸多问题，导致美国房地产市场乃至整体经济陷入了一个长期缓慢的复苏过程。这其中的主要原因还是住宅市场的问题没有得到及时的解决，商业地产开发商也违背市场需求，兴建了许多投机项目。

　　我们都必须从美国的“前车之鉴”中吸取教训，房地产开发商必须密切关注消费者、住户和整体的市场需求，打造人们真正所需所想的物业类型。

　　中国证券报：你如何看待中国房地产市场未来几年的发展？

　　弗莱：中国政府为了避免房地产市场的泡沫，正在对其进行调控，出台了各种抑制政策。这将促使住宅开发商转向商业地产，以保持盈利状态。这样的状况下，商业地产面临着供过于求的风险。不过我相信，鉴于中国经济的高速发展，这样的风险并不像外界所担心的那么严重。

　　随着中国居民可支配收入、消费开支的增长，中国的零售物业也正在蓬勃发展。许多大型零售项目已进驻北京、上海等一线城市，引入诸多国际品牌。其他数百个主要城市的零售业也在不断扩张。写字楼，零售和综合体则是投资者关注的重点。