四、资源稀缺性强化与房地产市场调控

　　随着我国经济的成长、社会与体制的转型，房地产领域的重要性、复杂性和敏感性被前所未有地凸显出来。由于城市中心区和周边土地稀缺、城镇化推进及其它因素的综合作用，一些城市业已出现房地产泡沫，对房地产市场健康发展产生了较为严重的影响。

　　有一种观点认为，中国的房地产价格不断上升是因为地方政府对土地实行了垄断地方土地垄断抬高地价，进而抬高房价。我认为这种观点其实是不成立的。在该观点看来，治本之策必须是打破地方政府对于土地的垄断，实行充分竞争，地价便不会再往上抬高，房价也会随之而降。这一看法看似有道理，实际上却是一个伪命题。设想一下，如果不是地方政府拥有土地所有权，不是政府代表国家所有的终极所有权来实施对土地批租的管理，而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理，其结果也一定是垄断性的这方面最典型的垄断案例是日本成田机场：经过半个多世纪，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，那里的地价高不高？已高得无法想象，政府用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来。。在城镇化过程中的中心区土地资源稀缺性程度日趋强化这一情况下，商业性的房地产开发项目，在政府开发商消费者三者利益博弈之中，压低地价，并不能带来房价的合理回归，无非是扩大了开发商的暴利空间而已。实际上，这里真正的问题是：面对自然垄断，如何在合理规划之下，引导需求，实施供需动态平衡的制度安排，形成适应各社会阶层的有效供给。如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等行政手段，至多治标而不可能治本，难以真正解决问题。为此，需要有一个通盘的考虑，积极建立一个“双轨统筹”的制度框架，即：在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置，实现所有居民“住有所居”和社会和谐。

　　在这个制度框架内，最高端的层面应该是由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一地方政府，在辖区的通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括住宅怎么建，从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由政府牵头做好这种顶层的规划。在下一层面，在保障轨上，政府首先要管托底。这个“底”首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房(平价长租房)。如果能满足居民收入低端和收入夹心层“住有所居”的保障性需求了，那么政府在市场轨上就不用紧盯着房价问题，就不必使用那么多的手段去对付房价这么一个指标。政府还应引导民间资本和社会资金进入建设领域，同时也包括使在政策上引导民间资金参加建设低端的保障房。对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，政府主要是在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有经济实力的人通过运用消费者主权由自己做出选择。

　　另外，在这一制度框架中，还有一重要内容在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约，即：除在交易环节征税之外，还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。上海和重庆的房产税改革试点值得肯定，具有制度创新意义。房产税改革，对以下四个突出问题将产生不可忽视的正面效应：一是缓解中国税制中直接税比重过低、间接税比重过高使大众“税收痛苦”程度较高的问题；二是改变地方税体系不成型，省以下财政体制未进入真正分税制状态并使“土地财政”走偏的局面；三是使房地产调控新政体现治本的高水准；四是以不动产税制度建设来抑制收入差距和财产差距扩大。在大方向明确之下，房产税改革应注重试点突破与渐进推动。在改革的推动过程中，管理部门应该更开明，及时向社会披露一些信息，并尽可能就政府关于未来改革的一些基本考虑予以必要的信息披露，给社会公众吃定心丸(即明示此税在中国将侧重于调节高端，严格贯彻支付能力原则，只让住豪宅、有多套产权房的“先富起来”的阶层，适当地多对公共财政收入作贡献)。同时，理性地回应反对意见，尊重不同角度的诉求，承认所有的诉求都有他们充分表达的必要性，按照“共和”的精神使博弈过程理性化，从而最终寻求到一个尽可能优化的方案。

　　近年的房地产调控新政在运行一段时间以后取得了成效，也出现一些尚有争议的问题。为提高调控的效果，我认为应该注意三个问题。第一，从调控运行来看，要防止单纯求快的倾向。某些城市主要是一线大城市的确出现了房地产泡沫，但挤泡沫需要用柔性的手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，搞那种力度大、速度快的操作，可能会导致一系列不好的结果，甚至可能带来宏观经济风险(包括经济问题政治化的风险)。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如，不少人希望房价回调50%，这样他们就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为，我国商品房房价总体上回调50%，是国民经济无法承受的。对很多人，特别是年轻白领、收入“夹心层”来说，他们现阶段的收入水平其实是无法买得起城市中心地段住房的，更现实的选择是公租房。在非理性目标下求快，问题会变得更严重：在上一轮“泡沫化”的副作用困扰我们之后，还可能叠加性的出现一轮新的“经济问题政治化”的副作用。

　　第二，在进一步做好房地产调控的过程中，需注重引入区别对待的方式，看清大的趋势与方向。在调控中，对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待，才能挤去真正的泡沫。如果挤的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。据我的观察，中国700个左右城市房价的“梯度推移”还在进行中，中国三线城市中，有房地产泡沫的很少，我们不能认为，三四线城市房价上升便是泡沫。我们应该理性分析，其中有多少是合理的与不合理的、自然的或炒作的成分。不能简单化地认为价格高就是泡沫程度高。即使在同一城市，不同地段的均价也通常会大相径庭，表现悬殊。如果调控新政不做这种区别，那力气就会使错地方。随着工业化、城镇化加速，房地产热总体上必会梯度推移。如果说，在前一轮房地产建设中，一些大城市出现了房地产泡沫，那么，在梯度推移的过程中，我们就要找到更好的办法防止二、三线城市出现新一轮的泡沫。如果说，行政限购等方法是不得已而为之，那么从长远看，我们当然需要注重经济手段的运用并强化对相关制度的创新与建设。

　　第三，需要谨慎对待集资建房。现在有人主张鼓励集资建房，本意可能是好的。然而，一旦放开，有实权的部门、有资源的部门马上会钻空子。前几年我就听说，“天高皇帝远”的地方，已有住房的公职人员很积极地参与所谓集资建房：政府规定只要他们所在的部门能通过正规的程序拿到地皮，他们就可以集资建房。谁可以拿到地皮？当然是实权部门。参加者虽然在形式上要出一点钱，但实际上与住房的市场价相比，那是微不足道的。房子建好了以后，按照行政级别进行分档分配。这样集资建房，这样分房，与房地产调控新政的内在精神是完全违背的；更有甚者，还可能把中国的不动产分配以及相关的收入分配搞得更加乌烟瘴气。集资建房的初衷是好的，实际却弄出这样一些令人哭笑不得的状况，是很值得警惕的。(国家行政学院学报)