张明

　　刚刚过去的5月及6月的第一周，“卖得好”成了楼市的关键词，各主要城市成交量均创造了自2010年10月限购政策以来的最高点，全国房地产市场成交量明显恢复。

　　在各地楼市微调政策的“吹动”下，刚需迅速走旺，以刚需为主的山城重庆甚至出现了近两年难得一见的“日光盘”。数据统计显示，5月重庆主城商品房成交套数共计19747套，环比上扬4.35%。与之近邻的成都则实现主城区商品房成交面积969243.88平方米，成交套数11616套环比4月上升19.73%和19.68%左右。

　　统计显示，包括北上广深四个一线城市在内，全国54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%，其中10个城市涨幅超过50%。

　　楼市成交反弹正走出类似于2009年上半年的反弹轨迹，是政策作用下的政策反弹，还是楼市开始走旺的拐点？

　　以价换量

　　刚刚过去的5月，左露终于有了近一年来难得的忙碌，左是成都主城区一楼盘销售小姐，“5月份每天接待的购房者几乎同比增加了1倍，主要以首次置业的刚需为主。”

　　“开发商降价、促销折扣继续深入吸引了刚需置业者出手。”在四川倍瑞地产顾问机构总经理闵红淞看来，吸引刚需者大量入市的还有全国主要城市近期首套房贷信贷额度及利率优惠，鼓励了首次置业等刚性需求。

　　楼市“红五月”并非仅仅出现在重庆、成都这样的西部城市，中原地产的统计显示，5月份商品房销售面积，北京环比涨36.01%，上海环比涨22.17%，广州环比涨52.06%，深圳环比涨38%。

　　《中国经营报》记者调查了解到，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市先后出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山等城市的政策调整在几天后被叫停外，其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。

　　“这些政策显然成了开发商坚持降价促销、以价换量的信心。”在一家全国性房企销售总监看来，“在目前刚需为主的市场下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，因为微调政策让刺激刚需变得更加务实。”

　　然而，楼市走出类似2009年上半年一样的成交反弹轨迹是否导致2012年5月成为楼市走旺的拐点，包括上海易居房地产研究院副院长杨红旭在内的多位研究人士却并不认同，在他们看来，“后期新房上市量仍会很大，开发商面临的库存压力不可小觑。”

　　库存压顶

　　“在我们的了解中，销售虽然上去了，但还没有哪一个楼盘敢在这个时候提价，这与2009年上半年有明显的不同。”左露告诉记者，销售一线的压力仍然巨大。

　　压力巨大的原因不仅来自之前楼盘滞销带来的库存，还有新增楼盘的陆续入市。数据统计显示，截至5月31日，成都市主城区商品房存量达25.15万套，而5月成都市场新增楼盘48个，6月也将有40余个楼盘开放，“整个市场供大于求现象仍然明显”。

　　成都一地的库存压力只是中国房地产市场的冰山一隅。统计显示，142家房地产上市公司2011年末的存货合计高达1.3万亿元，同比增长34.7%。2012年一季报显示，“招保万金”存货压力仍没有得到缓解，3月末的存货较2012年期初均有微幅增加，同比则大增36%。

　　以万科为例，截至2011年12月31日，万科的各类存货中，在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%；已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%。万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

　　“虽然数据上的统计并不能代表一个城市的真实库存水平，但至少能让开发商在以价换量政策的执行上有更多参考。”上述房企销售总监表示，真实的库存应剔除众多城市的郊区房，即位于旅游区的度假房等非刚需型住房。“因此不排除位于主城区的项目在后市继续走旺的情况下出现惜售。”

　　虽然大范围的微调政策并未带来类似2009年上半年的涨价势头，但政策底出现后，在保增长氛围之下，新一轮投资高潮会否让房地产重蹈2009年的“瞬间回暖”？业界人士仍显保守。在万科总裁郁亮看来，“当下的政策并未大幅宽松，内外经济环境已不允许房地产出现大幅上扬，房企以价换量仍是首选。”

　　“在调控政策下，随2010年大量开工的项目陆续竣工，存货量快速增加，在出现短暂的销售高峰之后，房地产市场可能转入平稳期，在金九银十前后可能迎来下一轮成交旺季。”闵红淞表示。

　　在中国房地产学会副会长陈国强看来，“政策见底了不意味着市场一定见底，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，楼市能否在6月开始实现平稳走旺，还要看后期的政策、市场如何变化。”

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