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货币政策放松超预期 楼市或入平稳上升通道

发布时间: 2012年06月14日 22:43 | 进入复兴论坛 | 来源: 新华08

  新华08网上海6月14日电(记者魏宗凯 叶锋)近日,央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,同时,贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍,并重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。这些利好消息,给楼市买卖双方都带来不少触动。专家认为,货币政策的放松让购房者出手的意愿更加强烈,而差别化政策更是推动了刚性需求积极入市,楼市或进入平稳上升通道。

  货币政策放松推动刚性需求释放

  6月7日晚,央行宣布降息25个基点,业内认为我国货币政策将从稳健向宽松开始转变,购房需求将开始释放。次日深圳楼市更是再现了千人排队买房的场面,各地楼市成交量也有所攀升。

  据中原地产测算,五年以上基准利率从7.05%降到6.8%,如果100万元、20年期贷款,按照等额本息还款法计算,每个月少还150元,如果原来是八五折优惠,现在是八折优惠,每个月又少还200元左右,这样总共每月少还约350元。

  上海中原地产研究中心总监宋会雍认为,这对于首套刚需型客户更是有利,从利率层面上,如果按照降息后并且打8折计算的话,首套实际执行利率是5.44%,相当于原来基准利率(7.05%)的7.7折,已经接近当年最低7折利率优惠了,这样的折扣给购房者带来了实实在在的优惠。另外,从心理上也会给购房者带来更大影响,三年来首次进入利息下降通道,资金面宽松,资金价格的降低,必然促进楼市成交上升。

  记者14日从上海多家房产中介了解到,目前购房者购房意愿有所加强,但一些正在办理交易过户的已开始放慢申请贷款的速度,等待利率降低。而一些卖家则降低了议价空间,甚至将税费各付价抬高至到手价。21世纪不动产的一位门店经理告诉记者,预计首套房贷利率8折可能1-2周内就会执行,至于7折什么时候执行现在还很难说。

  摩根大通董事总经理、中国区全球市场业务主席李晶表示,央行日前自2008年末以来首次降息,表明中国的货币政策正变得更加宽松。今年下半年利率可能还会再降25个基点,银行存款准备金率还会下调1-2次。

  楼市回暖势头进一步确立

  国家统计局9日公布的数据显示,5月份全国商品房成交面积为7290万平方米,销售额4511亿元,环比分别上涨了15%、20%。专家认为,楼市回暖势头进一步确立,而央行降息所带来的购买成本下降以及楼市调控政策微调预期,或将使得楼市进入平稳上升通道。

  1-5月份,商品房销售面积28852万平方米,同比下降12.4%,尽管前5个月楼市整体成交逊于去年同期,但降幅比1-4月份缩小1个百分点,成交面积降幅呈缩小趋势。

  业内认为,5月市场成交活跃主要有两方面原因:一是开发商以价换量,主动降价促销;二是市场见底,对政策微调的预期加强,观望已久的刚性需求入市。

  6月上旬,全国主要的54个城市合计签约新建住宅套数为69673套,与5月上旬相比基本持平。这也是楼市成交量从3月开始,连续维持在高位。5月份全国商品房销售额4511亿元,相比4月份上涨了20%。具体来看,一线城市成交量继续明显复苏。其中,北京签约住宅2810套,涨幅明显。与此同时,其他城市也均继续维持在限购后的最高成交量。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,在接下去的几个月,甚至是下半年,整个楼市成交量将延续3月份以来的走势。第三季度成交量可能会有所回落,但总体上成交规模应该是保持在高位震荡。9月份、10月份可能会再创新高。

  值得注意的是,今年前五月,我国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降4.3%,降幅比前四月扩大0.1个百分点;土地购置面积下降18.7%,降幅缩小0.6个百分点;商品房销售面积下降12.4%,降幅缩小1个百分点。

  住建部房地产市场监管司副司长张小宏日前也表示,商品住宅新开工出现负增长,值得警惕和关注,下一阶段保持一定供应量是很重要的任务。

  “稳增长”绕不开“稳楼市”

  国务院总理温家宝日前在武汉调研时指出,要把稳增长放在更加重要的位置,有针对性地加强和改善宏观调控,及时适度预调微调。5月23日召开的国务院常务会议提出,把稳增长放在更加重要的位置,根据形势变化加大预调微调力度,同时,仍要稳定和严格实施房地产市场调控政策。

  中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示,房地产是支柱性产业,在我国城镇化加速发展的历史阶段,至少有二十年甚至更长时间的发展期。房地产发展是服从服务于宏观经济的,国家宏观经济调整措施会直接、间接地影响到房地产业。货币政策的宽松、实体经济的发展都会对房地产调控产生影响。2012年宏观经济稳中求进,房地产业也是如此。稳就是要坚持宏观调控不放松,不反复,巩固来之不易的成果。

  交通银行金融研究中心的报告显示,我国经济中房地产行业对GDP的贡献仍较高,近十年房地产投资占GDP的比重保持在5.5%左右,且产业关联度较高,带动建筑、建材、机械、装潢等50多个产业部门,几百种产品和服务,近几年GDP的9%—10%的增长率中,房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点。

  更有一些分析人士认为,房地产市场长期低迷对地方财政收入也有很大影响,应当根据市场情况进行适度预调微调。1-5月全国财政收入比去年同期增长12.7%,增幅同比回落19.3个百分点,其中税收收入增长9.4%,增幅同比回落21.4个百分点。收入增幅明显回落的主要原因之一,就是商品房销售额同比下降9.1%,比去年同期回落27.2个百分点。房地产营业税也减少了22亿元,下降6.9%。与此同时,1-5月全国财政支出增长22.4%,一些地方财政入不敷出的情况也有所加剧。

  中国房产信息集团研究总监薛建雄也称,房地产投资减速也会给多个行业和宏观经济带来不利影响。“如何既能有效遏制房价、使其合理回归,又能确保房地产开发保持一定增速,并发挥对经济的良性拉动作用,是今年房地产调控面临的突出问题。”

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