绿城再瘦身

　　半年以来，减持15个项目的权益，巨资引入九龙仓，宋卫平的目的只有一个：安全穿越楼市调控

　　“这是受过伤的男人与正在受伤的男人之间的握手。”6月22日，绿城中国董事局主席宋卫平对台下数百听众说道。听众们很享受这样的语言，他们爆发出阵阵欢笑，仿佛参加的不是一场事关数十亿元资产收购的新闻发布会。

　　“受过伤的男人”是49岁的融创中国董事长孙宏斌。当日的发布会上，融创与绿城宣布，双方成立合资公司上海融创绿城控股有限公司，注册资本金10亿元，各持股50%，并以此为平台公司，收购绿城在上海、苏州、无锡、常州与天津共8个项目的全部权益。同时，融创收购绿城在上海的玫瑰园项目权益50%。两笔收购，融创共付出33.72亿元。而上述项目后期的建设资金，双方将按各50%的比例继续投入。

　　此次合作涉及到的9个项目中，位于上海的有3个，苏州2个、无锡2个、常州1个、天津1个，可售面积合计251万平方米。若按目前市场价销售，总可售额约450亿元。

　　调控迄今，这并非绿城首次割爱，但是，这次拿出来的都是“绿城最好的资产”。宋卫平说：“既然断臂求生，拿出来卖的就应是好东西，令绿城重新变得稳健。”为何卖给绿城？因为“孙总是个奇迹，在这个行业里，他是唯一跌倒又爬起来的人。最近半年，我在老老实实向孙总学习，虽然绿城没有死掉，比当年的顺驰还好点”。

　　真实的原因并非如此简单。宋卫平表示，出让的这几个项目进展得不太顺利，现有的团队有疲态，换个管控方，肯定是好事。“自己的团队有点人穷志短，而融创的团队则精神饱满，狼性十足。”他说，“败军之将，不敢言勇，我还是闭门思过，让融创来主导。”

　　此时，孙宏斌坐在宋卫平的右侧，神情激动，言辞恭维，尽显惺惺相惜之意。六年前的楼市调控，令他在失去顺驰控制权的同时，也成为地产界的悲情符号人物。时移世易，本轮调控，孙援手绿城，并借此高调进入长三角楼市。“这不是并购，这是合作，确定一个主导方，主要是出于上市公司合并报表的缘故。绿城在这些项目中的团队，一个都不会变。”孙宏斌说。

　　与融创的交易只是一连串出售剧情中的一幕。两周前的6月8日，绿城与香港位居前十的地产公司九龙仓达成协议，绿城分两次向九龙仓配股，共融资25.43亿港元，继而向后者发行高达25.5亿港元的可换股债券，合计筹资近51亿港元。据绿城测算，此举过后，绿城备受诟病的净资产负债率将从148%大幅调低至100%左右，破产阴云开始消散。在此之前，绿城已相继让渡了六个地产项目的股权，回笼资金近30亿元。目前，宋卫平在绿城的个人持股由原来的33%降至27.5%，而九龙仓在配售结束后将持股24.6%，超过常务副总裁寿柏年，成为绿城第二大股东。

　　这可能是宋卫平个人的悲情时刻，却对绿城意义重大。与融创交易前一日，恒 大地产(03333.HK)遭遇美国研究机构香橼投资(Citron Research)的卖空袭击，股票大跌17%，亦牵连在港上市的中资地产公司股票集体下挫，但唯独绿城逆市上涨8%。自与九龙仓交易以来，绿城的股价已累计上涨了57%。

　　宋卫平低头

　　本轮楼市调控行进至去年底，绿城中国的命运已经成为调控效果的符号，频频出现于财经新闻头条的宋卫平，对楼市调控的态度亦从对抗，转为无奈，最后不得不低头。

　　2011年9月，绿城中国在日趋严厉的调控中步入尖峰时刻。此前，遭遇专项调查、即将破产等谣言已多次袭击绿城。宋卫平不得不出现在媒体面前，坚称“绿城距离破产尚有一大段距离”，并称，对于调控，绿城会努力卖房，继而出售项目股份，最后是产品降价，一降到底，从此退出房地产。

　　在业内观察者看来，宋卫平作此表态，既是正面回击谣言，也不乏对楼市调控的赌气。今年“两会”期间接受《财经》记者专访时，宋卫平表示，调控时间之长、调控工具之复杂超出预期。同时，他亦大声抨击调控政策的设计掺入民粹因素，缺乏基本的人性考量，劣币驱逐良币。言辞之间，仍见诸多不满。

　　然而，抱怨的同时，宋卫平已开始改革绿城的营销体系，决定引入外部独立经纪人加强销售。进入6月，宋卫平对调控的态度彻底转向，称“调控还会持续，企业不该总是处于不确定、风雨飘摇的状态，这不是正常状态”。在与九龙仓的交易公布当日，及与融创的合作新闻发布会上，宋卫平都表态说，绿城确实需要检讨，绿城还会继续与合作伙伴洽谈合作，以备万一。

　　这一表态近乎悲观。今年4月以来，全国一线到二线多个城市楼市成交量已从低点全面反弹，回暖趋势持续至今。在此当口，绿城却大手笔减持在长三角的优质项目权益，颇令人感叹。

　　《财经》获悉，此次让渡权益的九个项目中，不乏高价地，比如位于苏州的一个地块是绿城三年前以36亿元巨资获得，但上海的两个地块获得时间很早，成本很低。部分项目也在销售状态中。

　　一份内部资料显示，交易双方对上述九个项目确认的资产总值为67.43亿元，其中，资本金余额为22.57亿元，股东借款28.36亿元。截至去年底，上述项目共为绿城贡献利润8.45亿元。今年，绿城原本需要为上述项目注入资金20亿元－25亿元左右，但此番重组后，注资将由合资公司承担，绿城不仅不需要投入资金，还可以收回至少20亿元(收回约34亿元，其中14亿元再投入合资公司用于后续发展)。绿城方面认为，本次重组将使绿城合并报表减少负债47亿元，降低负债率约18个百分点。

　　兰德咨询总裁宋延庆对《财经》记者表示，绿城这次出售所得将主要用于6月底的还贷，之后绿城负债率会第一次降低到警戒线之外。绿城上半年预计可完成200亿元销售，如果下半年仍能实现200亿元的销售，将意味着它彻底走出困局。

　　孙宏斌快进

　　与宋卫平的收缩相反，孙宏斌正带领融创进入快进模式。

　　2010年10月，融创登陆联交所。次年，销售额突破192亿元，同比上涨130%。截至去年底，定位于中高端物业拓展的融创现有土地储备约700万平方米，其中，近四成分布于环渤海地区，重庆约32%，苏南区域约占30%。此次通过与绿城的交易，融创一举控制了超过250万平方米的土地储备，在长三角布局更趋完整。

　　融创与绿城的交易并非没有竞争者。在6月22日的发布会上宋卫平称，新加入股东行列的九龙仓对此次交易抱积极态度，并一度提出自己是否可做合作对象。但最终，绿城还是选择了融创。

　　在发布会上，孙高调称赞绿城对产品品质的运营管理能力。“绿城与顺驰不一样的地方在于，绿城在什么时间都不降低品质，而我已经妥协了。这个世界很残酷，我们要现实一点。”他说。而宋卫平也交口称赞融创团队在成本管控上的精细度更好。

　　此次交易过后，融创吃进数百万平方米的土地权益，收获了容量更大的上海、常州与苏州市场，绿城则得以回笼宝贵的现金资源。“交易过后，绿城比融创更有钱，以后也不会有这么好的机会与绿城合作。”孙宏斌说。

　　此言非虚。融创中国在2011年耗资超过90亿元买地，截至去年底，融创中国的现金存量仅约39亿元，净负债率已经达到104%。

　　在出资近34亿元与绿城达成交易后，融创中国不减拿地势头。目前，起价18.66亿元的北京万柳地块正处于挂牌竞价阶段，孙宏斌证实，公司已与北京保利组成联合体参与竞价。依起始价格测算，建筑面积不足8万平方米的该地块，楼面价已达到2.4万元/平方米。业内普遍预测，该地块楼面单价有望超过3万元，从而成为北京新的单价地王。去年，融创更是联合方兴地产、保利地产(成为京津土地市场的豪客。

　　回想当年顺驰的激进往事，对融创扩张过快的担忧已经出现。对此，孙宏斌直言，公司的现金流是安全的，年初买地的安排就比这个支出更大。这笔交易会令公司的短期负债上升，但管理层不会太在意今年报表好看与否。“投资者喜欢我们，是因为我们是长了记性的。”

　　他进一步表示，与绿城合作的九个项目中，土地款已经全部付清，仅有一定的贷款，随着项目进入销售，很快就会贡献现金流。宋卫平也称，绿城从交易中获得的现金流也会根据项目需要投入到合作公司。

　　即使如此，外界仍存顾虑。兰德咨询总裁宋延庆对《财经》记者称，去年在一线房企阵营中，融创的销售额增速居首，明年上半年，无房可卖、货源不足的局面可能会凸显，在资本市场的压力下，融创需要全速推进，这令它不得不继续拿地。“融创仍处于规模导向的阶段，孙宏斌冒险家的性格也很难改变。”宋提醒说，“而绿城面对的市场环境，融创也一样要面对。”