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黄硕:中国房地产应形成自己的模式

发布时间: 2012年07月04日 09:24 | 进入复兴论坛 | 来源: 和讯网

  

  自由撰稿人、时事评论员 黄硕(资料图)

  作者简介:黄硕,和讯网专栏作家,陈复生基金理事,媒体人,北京自由撰稿人和时事评论员。他在BBC中文网、联合早报网、China Daily(中国日报)及其网站、Global Times(环球时报)、China.org.cn(中国网)等国内外多家媒体上发表时评文章,并在中国国际广播电台(CRI)的China Drive节目中对热点话题进行点评。作者邮箱:larryhuangshuo@gmail.com

  本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。点击进入黄硕专栏。

  从国家的宏观调控,特别是人民币升值、国家放大土地的开发量以来,很多外国投资机构跃跃欲试,想到内地房地产业寻找机会,同时国内的一些房地产公司打算从国外基金融资,于是关于内地的房地产走“香港模式”还是“美国模式”这个话题又被提起来了。正在快速发展的中国到底要走那个模式呢?香港?美国?还是中国特有的一种发展模式呢?我觉得不应该是香港模式,也不是美国模式,而是中国特有的一种发展模式。

  前几年,内地房地产发展商大量模仿香港模式,但香港模式在过去30多年的实践中,最后的结果是几百万的家庭没有享受到这种发展成果,而是极少数的人占有了社会绝大多数财富,许多家庭前两年甚至是负资产,所以国家的贫富差距越来越大。但从某些方面来看,香港模式从单个的房地产发展商来看,可能是成功的,但从整个社会的房地产发展来看,我个人认为是不够公平的。而现在摆在我们面前的而是怎么引导一种适合中国现在国情的房地产发展模式。

  那我们可以先看香港模式和美国模式这二种房地产模式的差别吧,其实香港模式的核心问题是土地政策。只要房地产发展商囤积了土地,别的行业和社会财富就向这几块土地转移,无论盖不盖房子,都可以赚大钱。所以内地政府才出台“两年不开发的土地要收回”这个政策。这个政策可能对房地产发展商,尤其是以土地储备、“土地银行”为模式的房地产发展商是非常痛苦的事。但是,从整个社会经济的平稳发展、各个行业公平的发展来看,这些政策是非常有意义的。但现在国家的土地越来越少,并且现在房地产市场出现了很多的弊端,房价越来越高,这些问题都是中国学香港模式发展的结果吧。

  而所谓“美国模式”,从某些观点来看,也是很不符合内地的。很多时候,内地的房地产发展商更多的是关心市场、定位、销售;而美国的房地产关注的则是融资。美国房地产发展商自有资金的投放量非常少,一般只有5%-10%,其他的用的是各种各样的基金和银行贷款,这是在美国资本市场非常成熟的环境下形成的一种开发模式。

  从现在我国的房地产市发展来看,这两种模式都是行不通的。第一,内地的房地产发展商不能自己长期拥有土地,两年不开发就要收回,就从这一层面来看,不可能走“香港模式”;第二,内地的资本融资市场与美国的资本融资市场相比,差距非常大,所以内地也不可能出现“美国模式”那到底我国在走什么样的发展模式呢?也许这是罢在所以开发商面前最大的问题之一吧。那为什么就不可以把香港模式和美国模式这二种发展模式综合成适合现在中国房地产市发展的模式呢?所以我觉得要发展自己独有的发展模式,这种模式就可以叫做中国模式,而中国模式要从我国的房地产市场出发,达到稳定房价,居者有其房的目的。

  在每年“两会”上,房地产发展问题是很多代表们所关注的热点。对此,不少代表都提出了自己的看法,并希望用不同的方式来解决国内目前的高房价问题,解决中低收入民众的住房问题。早在2006年,当时的政府工作报告对房地产问题就已有较为详细的阐述,例如,“继续把好土地、信贷两个闸门,坚持实行最严格的土地管理制度,坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序”等。而把这些意见归结到一点,就是中国房地产市场采取何种发展模式以及中国的住房保障体系如何来建立的问题,所以说现在中国要发展成一种什么模式可以说是燃眉之急了。

  香港那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国大陆,而且这种发展模式最大的获益者是房地产开发商、银行及地方政府,而美国那种高融资发展模式也不适合中国。因此,中国建立住房保障体系只能是解决极少数人,而不是解决绝大多数居民的住房问题。绝大多数民众的住房问题,只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构,也得通过政策方式来调低房价。高房价既是借制度掠夺社会财富的方式,也是国内房地产市场健康发展的最大障碍。所以最大的问题就是怎么来发展我们的中国模式。

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