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三论楼市调控:对房价变化不可掉以轻心

发布时间: 2012年07月07日 15:14 | 进入复兴论坛 | 来源: 新华网

  2012年已过半,房地产市场持续数月的回暖,正悄然消化着本轮房地产调控已经取得的显著效果。降息、热销、房价上涨……诸多迹象是否表明“史上最严厉”的房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融?

  楼市在继续“放量”的同时,价格也出现了久违的反弹。很多人怀疑房价是否真正下降过。事实上,在限购、限贷等重拳调控之下,房价下降过;但在开发商以价换量,央行降准、降息以及鼓励刚需入市、地方政府微调等方面的刺激下,部分楼盘由降变涨。

  一边是多地猛增的销量,让开发商按奈不住涨价的冲动;一边是40多个城市“微调”限购政策,进而引来多部委急“澄清”。各方博弈之下,处境微妙的房地产市场又一次地站在“向左走,还是向右走”的十字路口。

  一论:房地产调控决心未改、方向不变

  进入2012年,随着“稳增长”目标的提出,在传统发展惯性的影响下,很多地方政府重新开始打起了房地产的主意,全国各地已有接近40城市从不同程度调整了自己的房地产政策。但种种迹象表明,虽然地方政府“微调”楼市有冲动,但总体而言中央调控房地产的基调并未改变。

  “稳增长”离不开房地产行业的健康发展,但这并不意味着“稳增长”目标的实现要以动摇房地产调控为代价。在今年提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时,中央也强调了“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的基本精神。房地产调控政策仍然需要坚定不移地执行和贯彻,这既是中国房地产业健康稳定发展的内在需要,更是经济结构调整、转变经济发展方式的必然要求。

  在调控的大背景下,房地产调控短时间内也许不会出台更严厉的措施,但这并不意味着房地产调控进入了尾声,房价离“回归合理水平”仍有距离,房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标。坚持,并向更深层次推进房地产调控,仍然应当成为中国房地产市场发展的主旋律。

  二论:对房价变化不可掉以轻心

  日前,中国指数研究院发布6月百城房价数据。数据显示,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨0.05%,结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。在楼市成交连续数月大幅回暖之后,房价回稳微涨数据的出现再次引发了人们对房价的担心。

  事实上,6月国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格数据就已经显示出了跌幅收窄、价格回稳的趋势。在很多业内专家看来,在成交量连续回升的情况下,价格的回稳带有一定的必然性:量在价先,以价换量到了一定程度,折扣必然回收,与此同时,对价格敏感的购房者在“买涨不买跌”的心态下,追涨买房的出现也不意外。

  随着央行年内两次下调存准,6月又时隔三年半再次降息等等宏观政策的调整,人们对房地产市场的预期已经开始悄然发生变化,楼市也确实进入了由清淡到回暖的周期。但是,回暖中的楼市并不具备在短期内再次掀起价格高潮的条件。

  从政策面看,房地产调控基调不改,投资、投机性需求仍被死死的挡在市场之外,自住性的需求可以支撑短期内的市场反弹,却很难引发全局性的价格暴涨;从资金面看,开发企业的库存仍然处于历史高位,去库存、回笼资金依旧是企业面临的主要挑战,即便是许多坚持没有降价的开发企业,也坦言“现在的日子不好过”;从市场面看,购房者对于房地产调控的期待依旧很高,对继续降价仍有期待,观望的情绪并没有彻底扭转。

  不过,虽然客观上房价尚不具备大幅反弹的条件,但对于市场出现的价格变化,决策者则不能掉以轻心。毕竟,在市场的博弈中,由于信息的不对称,购房者与卖房者相比始终处于劣势。在这样的情况下,如何保证市场供应,合理的引导刚性需求入市,避免人们在“追涨”的心态下人为推高房价,是下一步调控需要着力解决的问题。

  三论:巩固房地产调控成果要强化问责机制

  在“稳增长”的大背景下,抑制松动调控的冲动,巩固调控已经取得的成果,不仅需要再次坚定调控的决心、严格调控的政策,更需要再次明确房产调控的问责机制,自上而下统一认识,将房产调控行之有效地坚持下去。

  自2011年1月开始的本轮房地产调控,之所以被舆论称为史上“最严”的调控,不仅是因为它直接出台了限购、限贷等针对性极强的调控措施,同样因为其从一开始就要求各地方量化调控目标,同时建立调控的问责机制。进入2012年,随着环境的变化,房地产调控的目标设定和问责机制也开始逐渐淡出人们的视野。

  不可否认,在去年的调控过程中,很多地方在执行调控措施时出现了用力过猛、矫枉过正的情况,误伤了一部分自主性合理购房需求。但是,“微调”措施可以,“微调”目标不行。任何对房地产调控政策的调整,都不能动摇稳定房价、稳定市场的大方向。在出台“微调”措施的同时,必须同时制定调控的目标和计划,接受监督、强化问责,只有这样才能稳定市场预期,保证房地产市场的健康发展。

  2011年中央政府提出的以稳定房价为标准的问责机制,并非是一个有效期一年的暂时措施,而是一个需要坚持不懈的长效机制。

  随着房地产市场成交量的节节攀升,房价也露出了回稳上涨的苗头。在这样的背景下,要保证地方的调控手段不走形、不变样,坚持并进一步加强问责机制有必要继续强化和坚持。调控有目标,监督有问责,双管齐下,才能保证房地产调控目标的最后达成。

  楼市回暖 房地产调控何去何从

  近期,楼市显现回暖迹象。最近连续两次的降息也引发各界对房地产调控政策的种种猜测。

  那么,房价是否会出现新的较快增长?经济增速回落情况下,房地产调控政策还将持续多久?调控手段会不会有所变化?

  房地产销量回暖 房价短期料难大涨

  “我看上一处二手房,半年来价格几乎没变化,大家都说房价要到底了。”两年前,到杭州工作的吴敬群一直租房住,最近决定出手。然而,出人意料的是,房主突然将谈好的50万元首付提高到了100万元,原因是“最近来看房的人多了”。

  不只是杭州,近期,我国楼市普遍呈回暖迹象,一二线城市尤为明显。深圳出现久违的千人排队购房场面,北京6月二手房成交创限购以来新高,武汉6月商品房销量创20个月以来最高……

  我爱我家房地产经济公司市场研究部经理李琛认为,受央行降息等货币政策刺激,以及开发商“以价换量”策略吸引,购房者心态发生微妙变化,自住购房需求正在释放,支撑了本轮成交放量。

  楼市回暖后,“价随量涨”成为人们普遍担心的问题。

  中国房地产指数研究院调查数据显示,今年6月全国100个城市新建住宅均价比5月上涨0.05%,结束了连续9个月的环比下跌态势。

  那么未来房价会明显上涨吗?专家普遍认为,尽管近期房价出发生波动,短期内不会大幅上涨。

  住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹否定了“房价已经出现较快增长”的说法,并指出,当前政策条件下,为卖而买的投机性需求进入市场的动力不大,只要坚持对第三套住房不贷款,坚持把投机买房的杠杆去掉,剩下的就是合理住房需求了。住宅市场逐步变成以居住需求为主的市场,健康程度会大大增强。

  “房地产在建规模较大,再加上房地产调控对投资性需求的抑制,客观上会在短期内形成供大于求的格局。”国务院发展研究中心研究所研究员巴曙松认为。

  由于自住需求对房价的承受能力有限,开发商也对涨价持审慎态度。华润置地负责人表示,公司在年初就确定了走量的销售策略,目前没有什么变化,也不会趁机涨价。

  调控决心不会动摇 但要注意满足自住型需求

  我国经济增速从去年一季度的9.7%回落到今年一季度的8.1%。

  “拉动中国经济增长的”三驾马车“中,投资是最主要的,而在固定资产投资中房地产投资占20%多。调控政策实施以来,房地产开发增速由2010年5月的38.2%一路下降到今年5月的18.5%,对总投资增速下滑产生了较大影响。如果再加上房地产上下游投资,影响确实不小。”秦虹说。

  经济下行压力之下,调控政策会不会松动?秦虹认为,房地产在调控中出现投资增速下降,是市场的必然反应。以前过多强调房地产业的经济职能,这一轮调控的目的就是要让房地产业回归其社会功能。当前,正处于房地产调控的关键时期,由于房地产具有金融资产属性,因此对货币政策放松有可能影响房地产需求和价格的回升要有足够的预见性,应坚持对投机炒房者不提供贷款支持,防止为保投资增长而损害控投机、稳房价的调控效果。

  记者日前从住房城乡建设部了解到,下半年,房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。

  “调控方应保持一个稳定的政策预期。如此,市场主体才能有一个明确的选择。政策反复不利于稳定预期。”秦虹说。

  那么,在“稳增长”的同时,如何兼顾房地产调控呢?

  巴曙松认为,在房地产调控政策基调作大的调整的基础上,为避免房地产市场“硬着陆”而对整个经济形成显著冲击,同时满足部分自住型中小户型购买者、首套住房购买者的住房需求,可以对这一部分自住型需求进行适当的政策鼓励。

  短期调控成效明显 但长效机制亟待建立

  本轮房地产调控政策实施两年来,约50个城市采取了住房限购措施,加之差别化信贷政策、考核问责机制等,调控时间之长、力度之大,前所未有。专家普遍认为,这一轮调控是有效的,但也须尽早着手考虑长久之计。

  近一时期,随着楼市重新回暖,开发商借机造势,投资性、投机性需求蠢蠢欲动,一些地方政府出现了放松调控的倾向……很多人担心,本轮房地产调控政策告一段落后,很可能出现新一轮“炒房热”,房价也会随之出现较快增长。

  “短期内采取行政干预措施是不得已而为之,长期来看,不能靠限购来压抑需求、控制房价。否则,行政干预一取消,房地产业又会出现泡沫化。”财政部财政科学研究所所长贾康指出,应抓紧着手建立针对房地产市场的长效调控机制,以接续当前以行政干预为主的短期调控措施。

  贾康认为,长效调控机制的核心是“双轨统筹”在“保障轨”上,政府牵头加大保障房供给,托起底端需求;在“市场轨”上,由开发商提供商品房,满足更高层次需求,政府主要管规划和税收等。

  对于如何有效控制投机性、投资性需求,贾康建议,要充分发挥税收杠杆作用,除了在交易环节严格依法征税之外,还要在保有环节征收房地产税,而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。目前,正在上海和重庆试点的房产税改革具有开创意义。(新华社)

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