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中房研协研究中心总监:房价不具备暴涨基础

发布时间: 2012年07月07日 15:15 | 进入复兴论坛 | 来源: 华夏时报

  回建强

  中房信监测数据显示,今年3-6月,连续4个月的楼市成交量都基本支持了回稳的信号。楼市的成交结构正在变化,市场需求确实有全面启动的迹象,回暖已在所难免。

  这轮回暖是否会演变为2009年的“非理性上涨”,从而陷入“越调越涨”的怪圈?笔者认为,历史不会简单地重复,本轮楼市回暖有其内在的动力,但与2009年相比,不可同日而语。

  本轮楼市回暖的动力主要来自三方面。首先,楼市预期发生变化,即由原来市场低迷、价格走低、企业破产的预期,逐步向市场稳定、价格走高、企业扩张的预期转变。这种预期来源于不断放松的各类政策。货币政策放松提高了购房者的购买力,最近一个月内两次下调利率,降低了贷款买房者的财务负担。不少银行提供8.5折优惠利率,部分省市公积金中心降低公积金贷款的首付比例,直接提高了购房者的资金杠杆。5月份以来一些地方政府不断尝试政策微调,且部分措施获得中央的默认,更加助长了市场对于楼市回暖的预期。

  其次,首套自住等刚性需求不断释放。在当前制度安排下,首套自住需求可以通过保障房的形式实现,但由于保障房的建设进度和相关门槛,决定了大部分自住需求还是要通过市场途径解决。这就决定了在市场观望期、政策紧缩期,需求受到抑制的同时也在积累反弹的能量,特别是首套自住和改善性需求,带有一定的刚性,早晚都要释放出来。5-6月份楼市的回暖,正是这类需求带动的。

  再次,限购政策效用递减带来增量需求。除北京外,大部分限购城市的购房门槛是持有一年的社保证明或纳税证明。限购政策已经执行了一年多,经过一年的消化,限购政策效力开始递减,符合购房门槛的人越来越多,市场增量需求开始释放,而增量需求中,包含了一些特定的改善或投资性需求。这在一定程度上可以解释为什么近期一些豪宅产品得以热销。

  从动力机制看,推动楼市回暖的需求总体是健康的。即便有人提出限购政策不合理,但我们设定这种限制是必要的,首套自住和首套改善型购房需求也是限购政策允许的。而从产业发展的角度,房地产业是国民经济的重要支柱产业,也是经济的发动机之一,调控政策的目的不是把房地产业限制死,而是引导其健康发展,因此,楼市在合理购房需求的释放下,实现的回暖是正常的,是房地产业健康发展的表现。

  从发展趋势看,这轮楼市回暖的前景并非不可控制,目前看至少有三大因素在制约回暖向非理性化方向发展。

  一、限购政策并未放开,而且短期内也不太可能放开,限购政策越来越成为一种长期性的制度安排。限购政策的存在,客观上将投机性资金,甚至是必要的投资性资金拒楼市之门外。大规模的投机性资金流动通道被限,决定了楼市价格不太可能再次出现非理性上涨。

  二、面对经济增长迟滞,管理层对是否大规模启动投资很犹豫,投资投机资金未必愿意进入房地产。正如上文所言,限购政策效力在递减,一些投资资金能通过各种渠道进入楼市。但当前我国宏观经济增速回落、外需疲弱、内需不足,管理层对于“四万亿投资”开始反思,因此新出台的“稳增长”措施不会是历史的简单重复,靠大规模基建投资拉动增长已经不被看好。房地产业是固定资产投资的重要领域,在政策不明朗的情况下,投资投机资金未必愿意进入。

  三、在调控政策方面,政府依然有“武器”。6月底,住建部宣布完成了四十个城市房地产交易系统的联网,并宣布未来几年逐步实现全国300个城市的系统联网,这意味着全国范围内实现房产税统一征收的硬件条件基本具备。房产税全面推广只是时间问题,这一预期其实就是高悬在房地产投资投机者头上的“达摩克利斯之剑”。

  综合来看,本轮楼市回暖是有实质支撑的,总体是健康的,但未来楼市的发展还受到诸多因素的压制,房价暴涨的基础并不存在。(作者为中房研协研究中心总监)

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