回建强

　　中房信监测数据显示，今年3-6月，连续4个月的楼市成交量都基本支持了回稳的信号。楼市的成交结构正在变化，市场需求确实有全面启动的迹象，回暖已在所难免。

　　这轮回暖是否会演变为2009年的“非理性上涨”，从而陷入“越调越涨”的怪圈？笔者认为，历史不会简单地重复，本轮楼市回暖有其内在的动力，但与2009年相比，不可同日而语。

　　本轮楼市回暖的动力主要来自三方面。首先，楼市预期发生变化，即由原来市场低迷、价格走低、企业破产的预期，逐步向市场稳定、价格走高、企业扩张的预期转变。这种预期来源于不断放松的各类政策。货币政策放松提高了购房者的购买力，最近一个月内两次下调利率，降低了贷款买房者的财务负担。不少银行提供8.5折优惠利率，部分省市公积金中心降低公积金贷款的首付比例，直接提高了购房者的资金杠杆。5月份以来一些地方政府不断尝试政策微调，且部分措施获得中央的默认，更加助长了市场对于楼市回暖的预期。

　　其次，首套自住等刚性需求不断释放。在当前制度安排下，首套自住需求可以通过保障房的形式实现，但由于保障房的建设进度和相关门槛，决定了大部分自住需求还是要通过市场途径解决。这就决定了在市场观望期、政策紧缩期，需求受到抑制的同时也在积累反弹的能量，特别是首套自住和改善性需求，带有一定的刚性，早晚都要释放出来。5-6月份楼市的回暖，正是这类需求带动的。

　　再次，限购政策效用递减带来增量需求。除北京外，大部分限购城市的购房门槛是持有一年的社保证明或纳税证明。限购政策已经执行了一年多，经过一年的消化，限购政策效力开始递减，符合购房门槛的人越来越多，市场增量需求开始释放，而增量需求中，包含了一些特定的改善或投资性需求。这在一定程度上可以解释为什么近期一些豪宅产品得以热销。

　　从动力机制看，推动楼市回暖的需求总体是健康的。即便有人提出限购政策不合理，但我们设定这种限制是必要的，首套自住和首套改善型购房需求也是限购政策允许的。而从产业发展的角度，房地产业是国民经济的重要支柱产业，也是经济的发动机之一，调控政策的目的不是把房地产业限制死，而是引导其健康发展，因此，楼市在合理购房需求的释放下，实现的回暖是正常的，是房地产业健康发展的表现。

　　从发展趋势看，这轮楼市回暖的前景并非不可控制，目前看至少有三大因素在制约回暖向非理性化方向发展。

　　一、限购政策并未放开，而且短期内也不太可能放开，限购政策越来越成为一种长期性的制度安排。限购政策的存在，客观上将投机性资金，甚至是必要的投资性资金拒楼市之门外。大规模的投机性资金流动通道被限，决定了楼市价格不太可能再次出现非理性上涨。

　　二、面对经济增长迟滞，管理层对是否大规模启动投资很犹豫，投资投机资金未必愿意进入房地产。正如上文所言，限购政策效力在递减，一些投资资金能通过各种渠道进入楼市。但当前我国宏观经济增速回落、外需疲弱、内需不足，管理层对于“四万亿投资”开始反思，因此新出台的“稳增长”措施不会是历史的简单重复，靠大规模基建投资拉动增长已经不被看好。房地产业是固定资产投资的重要领域，在政策不明朗的情况下，投资投机资金未必愿意进入。

　　三、在调控政策方面，政府依然有“武器”。6月底，住建部宣布完成了四十个城市房地产交易系统的联网，并宣布未来几年逐步实现全国300个城市的系统联网，这意味着全国范围内实现房产税统一征收的硬件条件基本具备。房产税全面推广只是时间问题，这一预期其实就是高悬在房地产投资投机者头上的“达摩克利斯之剑”。

　　综合来看，本轮楼市回暖是有实质支撑的，总体是健康的，但未来楼市的发展还受到诸多因素的压制，房价暴涨的基础并不存在。(作者为中房研协研究中心总监)