中国网络电视台消息（记者　仲昭举）北京全面叫停“商改住”项目已满一年，但一些存量的“商改住”项目由于地块绝佳、户型小巧、无限购要求，仍颇受购房者欢迎。

　　事实上，“商改住”项目本身存在着开发商与限购政策博弈的痕迹，同时开发商又抓住业主急于买房的心理，销售此类房屋时一般只强调房屋的绝佳位置、户型设计、无限购要求等。但专业律师表示，原本规划为商业性质的房屋改成住宅，其实暗含较多的法律问题。

　　产权期限萎缩不能自动续期

　　根据现有法律规定，商业用地使用权期限40年，综合用地使用权期限50年，而住宅用地使用权期限则为70年。商业楼宇一般是商业用地，少数为综合用地，它们的使用权期限一般为40－50年。根据《物权法》规定，住宅用地使用权期间届满，自动续期。而对于非住宅用地使用权期满后的续期问题，只是概括的表述为“依照法律规定办理”。因此，相比70年的住宅用地使用期限，“商改住”的楼宇大多只能使用40－50年，且到期后续期问题也暂无明确规定。

　　子女入学难保障

　　由于商业房产和住宅的建设目的不同，在前期规划上，商业房产在交通、教育、医疗卫生等大量的公共设施配套上，无法与居民住宅相比。一个显著的问题就是，商改住项目往往不能迁入户口，而在我国现有国情下，户口往往意味着学区划分，无法迁入户口也就意味着子女无法就近入学。 

　　配套环境不如住宅安全级别低

　　在建筑规范要求方面，商业项目和住宅也不相同。商业房产不需要建设与普通住宅小区一样级别的配套设施，于是商改住项目楼盘具有较高的容积率，也就是说，商业房产的绿化、公共设施等面积相对住宅都会有所减少。

　　另外，在消防安全上，公共商业的要求与住宅的差别也很大。商业房产对通风要求相对较低，而且通常不允许接煤气。而如果商业房产用于居住，则不可避免地需要开伙，因此商改住楼盘在消防安全方面存在隐患。 

　　高额税费成负担

　　商改住后，水电费、物业费等通常会按照商业项目标准收取，因此居住成本高于普通住宅。如果按三口之家来计算，每个月使用200度电和10吨水，与民用水电差价为108元。

　　另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，房屋在转手过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4％，而普通住宅转让契税为2％（不超过144平方米）。商改住项目一旦转手，在买房税费及二次交易费用方面，都高出70年产权的普通住宅一大截。

　　业内人士认为，在目前政策条件下，投资性购买“商改住”项目风险较高。如果今后限购政策放开，由于商改住项目诸多风险的存在，保值度必然受限，因此购买商改住项目并不是较佳的投资选择。