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“商改住”暗含法律风险 投资保值隐患多

发布时间: 2012年07月08日 23:57 | 进入复兴论坛 | 来源: 中国网络电视台

  中国网络电视台消息(记者 仲昭举)北京全面叫停“商改住”项目已满一年,但一些存量的“商改住”项目由于地块绝佳、户型小巧、无限购要求,仍颇受购房者欢迎。

  事实上,“商改住”项目本身存在着开发商与限购政策博弈的痕迹,同时开发商又抓住业主急于买房的心理,销售此类房屋时一般只强调房屋的绝佳位置、户型设计、无限购要求等。但专业律师表示,原本规划为商业性质的房屋改成住宅,其实暗含较多的法律问题。

  产权期限萎缩不能自动续期

  根据现有法律规定,商业用地使用权期限40年,综合用地使用权期限50年,而住宅用地使用权期限则为70年。商业楼宇一般是商业用地,少数为综合用地,它们的使用权期限一般为40-50年。根据《物权法》规定,住宅用地使用权期间届满,自动续期。而对于非住宅用地使用权期满后的续期问题,只是概括的表述为“依照法律规定办理”。因此,相比70年的住宅用地使用期限,“商改住”的楼宇大多只能使用40-50年,且到期后续期问题也暂无明确规定。

  子女入学难保障

  由于商业房产和住宅的建设目的不同,在前期规划上,商业房产在交通、教育、医疗卫生等大量的公共设施配套上,无法与居民住宅相比。一个显著的问题就是,商改住项目往往不能迁入户口,而在我国现有国情下,户口往往意味着学区划分,无法迁入户口也就意味着子女无法就近入学。 

  配套环境不如住宅安全级别低

  在建筑规范要求方面,商业项目和住宅也不相同。商业房产不需要建设与普通住宅小区一样级别的配套设施,于是商改住项目楼盘具有较高的容积率,也就是说,商业房产的绿化、公共设施等面积相对住宅都会有所减少。

  另外,在消防安全上,公共商业的要求与住宅的差别也很大。商业房产对通风要求相对较低,而且通常不允许接煤气。而如果商业房产用于居住,则不可避免地需要开伙,因此商改住楼盘在消防安全方面存在隐患。 

  高额税费成负担

  商改住后,水电费、物业费等通常会按照商业项目标准收取,因此居住成本高于普通住宅。如果按三口之家来计算,每个月使用200度电和10吨水,与民用水电差价为108元。

  另外,商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税,房屋在转手过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。商改住项目一旦转手,在买房税费及二次交易费用方面,都高出70年产权的普通住宅一大截。

  业内人士认为,在目前政策条件下,投资性购买“商改住”项目风险较高。如果今后限购政策放开,由于商改住项目诸多风险的存在,保值度必然受限,因此购买商改住项目并不是较佳的投资选择。

责任编辑:高二山

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