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万柳地块今天或成新地王 成交楼面价最高3.5万

发布时间: 2012年07月10日 09:35 | 进入复兴论坛 | 来源: 北京青年报

  

  被有关部门“冷冻”一周的海淀区万柳地块,今天下午将举行现场竞价。备受关注的海淀区万柳地块被市场高度预期,将成为北京市的新“地王”。正是在此背景下,原本定于7月4日进行的现场竞价活动,被推迟至10日。

  北京市国土资源局此前公告显示,海淀区万柳地区居住用地项目(六郎庄搬迁平衡资金用地)国有建设用地使用权挂牌出让,7月10日9:00起至15:00止已取得竞买资格的竞买人可提交竞买报价,14:50-15:15拟参加现场竞价的竞买人提交现场竞价申请,15:30开始进行现场竞价活动。

  网上最后报价为19.56亿

  市土地资源局公告显示,万柳地块出让起始价18.66亿元,据此计算,楼面底价达2.4万元/平方米。 来自北京市土地整理储备中心的信息显示,截至7月4日竞价截止日,海淀区万柳居住用地已获得10次报价,最后一次报价为19.56亿,据此计算楼面价已超过2.5万元每平米。

  有业内人士指出,海淀万柳地块是近年来罕见的优质地块,目前已引起包括融创、保利、万科等在内的多家知名房企的关注。该地块位于北京市海淀区万柳地区,东至北京华联万柳购物中心,南至万柳小区4号街,西至圣华寺路,北至巴沟村北路,用地性质为二类居住用地。万柳地块于6月19日开始网上竞价,地块总用地面积约3.9万平方米,规划建筑面积约7.8万平方米。

  据了解,除了保利、万科、融创等开发商,北京钓鱼台七号的开发商中赫置地,也已成为万柳地块的意向竞买者,该公司开发的钓鱼台七号院曾经创下35万元/平方米的商品住房销售价格纪录,后因涉嫌违规被北京市住建委叫停。

  业内预测成交楼面价最高3.5万

  一家知名地产商对媒体表示,万柳地块合理价格上限折合到楼面价,应该在3万元/平方米左右。据介绍,这一估计与多数参与竞买开发企业的初步预期基本一致。据介绍,该区域内目前二手房均价已经接近6万,碧水云天、万泉新新家园等小区都已经超过5万元,万城华府等项目售价已经超过8万。万柳区域是成熟的高档社区集中区域,已经多年新增住宅供应匮乏,2008年以后区域内基本已经无期房住宅供应。

  北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,虽然现场竞价到达价格线后将竞争保障房,但万柳地块很可能创下北京住宅类地块楼面价新高。该地块的最后成交楼面价非常可能突破3万,最后成交楼面价可能在3万-3.5万之间。

  近期,土地市场频繁出现小地块地王,万柳地块也因此受到市场关注。万柳地块的规划建筑面积约7.8万平方米,与今年4月份出让的东城区香河园3号地块相似。香河园3号地块当时经过10次网上竞价,40轮现场竞价后,南昌市政以19.15亿元的价格胜出,折合楼面价每平方米25749元,成为今年土地市场住宅出让价格的最高价,溢价率43%。

  财经观察

  下半年地王难频繁出现

  今年上半年北京土地市场非常惨淡,出让金创造了数年来的最低。最近市场的资金面有所缓解,开发商对优质地块的需求增加,从供应来看从7月开始可能会明显增加,土地市场有可能出现部分地块升温,一些非优质地块继续冷清的现象。最近入市的万柳等地块可能会提振土地市场,但是全年土地市场难以乐观。预计今年的土地出让金很可能创造最近数年来的最低,很可能难以突破800亿。

  地王难以再频繁出现。对于房地产市场来说,土地相当于面粉,销售的住宅相当于面包,面粉的价格不仅受到当下面包价格的影响,还反映对将来面包价格的预期。从目前的土地市场价格看,对于库存依然比较高的房企来说,除非少数优质地块,其他地块拿地的积极性依然不高。所以除万柳等个别优质地块外,其他区域再出现地王的可能性很小,个别地王的土地价格对房地产市场的影响也不会很大。

  专家观点

  市场过分解读个别高价地

  目前市场主体土地市场依然难言回暖,少数企业以高单价低总价获得少数地王地块,明显用非常少的资金影响了市场预期。部分区域市场因为地王的出现叠加政策的微调,的确已经出现了恐慌入市。北京中原市场研究部总监张大伟等人对此表示,市场实际上存在过分解读个别高价地现象。

  在他们看来,首先:土地市场未全面回暖,目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块,此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化,虽有部分溢价率比较高,但都为一些小地块,住宅类地王目前来看并未出现。其次:目前土地市场虽然有所复苏,但主要原因是供应有所增加导致。第三:土地市场可能出现两个极端,小部分热点区域的地块可能受到市场热捧,而其他一些地块可能因为调控的影响继续降温。

  也正是如此,上述业内人士提出,要避免过分解读土地市场高溢价。目前来看,土地市场的高溢价还为个别现象,而且都是一些非住宅类的小地块,市场对土地的过度解读可能会影响购房者恐慌入市。

  文/本报记者 樊大彧

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