广州地王大热，楼盘却无动工迹象

    一、广州地王大热，楼盘却无动工迹象

    《经济半小时》继续关注地王，也就是高价地块的命运。对于地王这个词，房地产业界一直有各种不同的判断标准，这次调查的地王，指的是楼面地价曾刷新过当年所在区域的最高值，或者总价曾创下当年所在区域土地出让历史上的新高位。在广州，被人们称作地王的高价地块较多，随着日益逼近的“地产寒冬”，广州地王的情况现在如何呢？

    广州2004年规划的白云新城，以原广州白云机场为核心，总占地12.82平方公里，这里定位要成为“广州市的副中心”、未来广州城北的新文化中心。虽然还处于规划开发阶段，但是2010年底，这里一下产生了三块“地王”，轰动一时

    保利（地产公司）在白云新城的那块地，面积是1.9万平方米，2010年12月，它的拍卖成交价格是11个亿，楼面价格每平方米超过了两万元，创下了广州楼面价格的新高，时间过去将近一年多，但那里依然是荒草丛生，看不到动工的迹象。

    这一地段包括三处地块，也就是三家“地王”。其中两块属于保利地产，2010年12月16号，由保利地产先后以总价24亿元和11亿元竞下，成交楼面地价达到约19632元/平方米和20605元/平方米，溢价率达300%，不但刷新了广州楼市的纪录，更超过了珠江新城的地价。 但是，昔日风光过后，那里已是一片静悄悄。时间已经过去快一年了，那里围墙大门紧锁，只能看到离进出大门很远的简易工房、停在空地上的两三台挖掘机，四周是长满青草的小山坡。绕场一周看不到施工人员。根据国土资源部《闲置土地处置办法》，“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。那么现在距离出让满一年只有半个多月时间，这块土地是否会开工呢？保利地产拒绝了记者的采访。广州市国土部门则给出了这样的答复。

    广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波说，一般一年内必须要动工开发，如果项目的规模涉及几万方，一般要求三年竣工。动工以后的开盘时间没有明确规定，如果取得了国土证，具备了预售，可以申请预售许可，但没有特别约定。

    黄文波说，由于现在距保利地产拿到这两块土地还没有正式满一年，现在管理部门对这两块地王还只能持观望态度。一些业内人士则告诉记者，现在看，当初保利拿地的价格确实过高。

    广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦告诉记者，行业内有个指标叫做楼面地价售价比，如果楼面地价售价比在30%之内，那就是一个相对合理的楼面地价，不管它是五千元，还是一万还是两万元，但是如果这个比超过了50%，可能就有泡沫，换句话讲，以这样的楼面地价拿出来的楼盘，开发很可能是亏本。

    张维伦，广州维森置业有限公司董事长、总经理，在房地产市场从业十几年，对广州“地王”有比较深入的了解。他整理的公开资料显示，从2005年至今，广州土地出让市场先后共出现过52块“地王”共670多万平方米，规划总建筑面积达1200多万平方米，交易金额高达705.55亿元。2005年只有4块地王，2007年也就是金融危机前迅速攀升到顶峰，达到26块，2008年降到2块，2010年又恢复到9块。张维伦说，保利地产拿下这块地王时，楼面地价就已超过了当时周边楼盘的售价。

    张维伦说，保利（地产公司)当初拿那块地周边楼盘价格最高不超过一万七千元，而楼面地价却到了两万元，售价至少是三万元以上，所以保利地产公司拿下之后,也不会急于开发。

    记者的进一步调查也证实了张维伦的说法，保利地产的“地王”在白云新城，周边还处在开发期，附近也没有建好的楼盘，以距它两公里远的高端楼盘颐和上院、颐和庄园为例，2010年时每平方米均价分别是20381元和11233元，最贵售价也没有达到“保利”当时拿地的楼面地价。保利这块新“地王”正是房地产业内“面粉比面包贵”的样板。事实上，保利在广州，已不是第一次成为地王。

    2009年7月27日《经济半小时》节目中提到，2007年9月11日，保利地产以楼面地价每平方米8769元和8112元的高昂价格，拿下了白云区金沙洲的两块土地，成为地王。与这两块地王一墙之隔的是恒大地产正在销售的御景半岛小区。那里紧邻珠江，建筑从外观看起来非常豪华。

    御景半岛如此豪华的建筑也仅仅是9000元的售价，2008年市场不好的时候甚至还卖到8000多元带装修。而保利的地王仅地价就已经8000多元，如果算上建筑成本和利润，在价格上显然没有任何优势。两年时间过去了，该区域的房价早已不是8000、9000的价格了。那么，保利地产这块“地王”现在的房价如何呢？

    保利西海岸项目的售楼处销售人员介绍说，现在保利西海岸小区的价格一般1万7千元/平方米，低一点的1万4千元/平方米。

    近两年，随着房地产行情一路上涨，该区域的房价也节节攀升，现在与保利西海岸一墙之隔的恒大地产御景半岛小区，2010年下半年售价最高卖到每平方米1万6千元，随即在调控背景下，稳定在均价每平方米一万2千元左右。保利地产等了差不多4年的时间，终于以期望的价格开盘迎客。只是不知道，这一次，白云新区这块“地王”要等多少年才能达到期望的价格。

    广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦说，房地产开发商有足够的资金拍下这块地，又能够把这块地抵押给银行贷款，在这种情况下，房地产开发商也没有动力去开发。

    二、开发商另辟奇径，应对国家规定

    以时间换空间，囤地等待升值是开发商消化高价地的重要手段。所以，很多开发商在拿到土地之后并不急于开发。1999年，国土资源部颁布的《闲置土地处理办法》规定，对超过出让合同约定，动工开发日期满一年尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。广州众多开发商想出了很多办法来应对新规。

    2007年9月17日，广东中莱投资有限公司，以44亿多元的价格，拍下了位于萝岗区广汕公路大观路交汇处东南侧的那块地，到2009年7月一直闲置。2009年8月，广州市国土资源和房屋管理局对包括这块地在内的诸多闲置土地进行了处置。

    广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波表示，广州在查处闲置土地这块的力度是非常大的，从1997年到现在已经收会了26平方公里的闲置土地，闲置费收了两个多亿了。像员村街马场地块够大的，在2009年已经收回来了。

    2009年，广州24块晒太阳的“地王”中，包括广东中莱在内有5块被收回，监管部门没收广东中莱8000万押金、解除土地出让合同，收回这块土地。2009年10月，这块地的大部份被重新拍卖，雅居乐地产控股有限公司以楼面地价7074元/平方米获得，这一次，雅居乐地产超过了中莱投资的楼面价成为新“地王”开发商。 那么，这个二度“地王”现在情况怎样了呢？

    一位工地保安说，今年才开工三个月，预计明年竣工开盘，价格等具体不清楚。工地现场虽然在动工，但是工人不多，大门口看不到施工告示牌,顺着工地道路往里走2、300米,到第二个工地时，才发现施工告示牌，但上面只写着2011年，具体月份、日期、安全生产多少天一栏，完全是空白。 随后，记者和雅居乐地产控股有限公司的一名负责人取得联系。

    雅居乐地产控股有限公司负责人也透露，不清楚什么时候竣工、开盘也没具体时间，前年拿的地，要请示上面老总。

    与这种分期建房策略不同的是，有些被收回再拍卖的“地王”，又是另一种做法。位于白云区金沙洲的“地王”，占地面积9万4千多平方米，2007年9月，深圳市鸿荣源地产以总价21亿元拍到，楼面地价7935元/平方米，后因迟迟未开发，同中莱地产一起被退地，2010年11月，同样被深业南方地产以22.1亿元，以更高的楼面地价8351元/平方米的拍卖成交价获得。那么，这块地现在的情况又怎样呢？

    广州白云区金沙洲地块施工工地负责人说，上个月才开始动工，要到明年年中才能完工，价格和保利差不多，1万多一平米。

    现场运石块沙土的卡车在工地穿梭，远处挖掘机在忙着挖土填坑，整个工地还处在刚开始打地基、做基础的动工阶段。

    还有的“地王”,虽然开发商一直没变,但也是拖到期限将至才开工。以珠江新城的地为例,占地面积6349平方米, 2009年6月，越秀地产以总价3.45亿元、楼面地价15324元/平方米拍卖成交拿下的“地王”，直到2011年两年期限快到才开工。

    记者随后向旁边的一家房屋中介公司了解了周边楼市的行情。中介公司工作人员告诉记者，珠江新城没有一手房，只有二手房，像中海观园的二手房要卖到3万7、8，低一点的也要2万5、6。

    广州市社会科学院高级研究员彭澎说，对开发商来讲，第一种希望调控结束以后，再进行开发，这是一种拖延政策。第二种就是跟政府周旋，无论是要求拖缓交土地出让款、改规划等都是一种拖延的手段。第三种就是轻度开发或者挖坑待建，或者是小打小闹有一点动作，搞出点似是而非的东西，并不是真的开发。

    《新快报》房地产记者李琳说，现在大多数还是在做基坑，在做一些前期的建设，经过前面几轮房地产的起起落落，可能房地产商的心态也变了，觉得熬过一阵子冬天过了，就有春天。但对未来谁也无法准确的预测，从这个角度来说也有一点赌的感觉，这种博弈的心态是有的。

    除了拖延等待，还有的地王采取了更隐蔽的方式。一块“地王”被称为所谓“中国十大超级豪宅榜首”所在地。位于广州白云区白云大道附近、占地面积15万多平方米， 2005年6月，广东中鼎集团如同半路杀出的黑马，一举击败保利、恒大、时代地产等房地产商，以5亿元拍卖成交价夺得这块地，名噪一时。楼面地价为3300元/平方米，并由此带动了广州土地拍卖的一股“地王”风气。时隔6年后，房子建得怎样，销售情况如何呢？记者一路打听，但刚到大一山庄门口就被保安拦了下来。

    广州大一山庄保安强调，没有预约的话不让看，要有一千万元的资产才可以看,现在没有卖出。

    在大屿山庄接待预约单上面有这样一句话，预约申请客户须提供500万以上的资金证明或者1000万以上的资产证明。也就是说你必须提供500万以上的资金或者1000万以上的资产，你才有资格预约看房，那么大一山庄是什么样的房产，它的销售情况又如何呢？

    据销售人员说,最低6千万元一套,现在卖了6套了。

    事实果真如此吗？记者登陆广州市房管部门相关网站搜索后发现，上面只有大一山庄预售房的信息，但在网签一栏全部为零，早在2005年，广东省相关条例就规定，买卖房屋必须先经过网签才能购房，也就是说，从网签为零这个信息上可以看出，大一山庄6年来，至今也没有卖出一套所谓的超级豪宅。由于大一山庄项目地段位置较好，目前该地块的地价市值已较五年前拍卖价翻了5倍。也就是说，仅土地增值就挣了20亿。

    广州市社会科学院高级研究员彭澎表示，地王只能走高端路线，地价占到整个开发成本的30%-50%，有的还要更高。现在广州还有天价楼，基本上没有一套卖出去，也在白云新城附近，但是它请愿扼住也卖不出去，也没有首位，因为前来购买者都是少数群体，比如说每一栋别墅都是几千万，只能是针对少数群体，所以它也不着急，有一家算一家。

    三、房地产商继续蛰伏，待楼市回暖

    有媒体报道说，从2005年起，广州土地拍卖屡创新高，诞生第一块地王，到现在，民间称之为地王的地块超过50个，其中有将近一半没有上市销售，也就是说大量房地产商还在继续蛰伏，他们坚持等待，目的又是什么呢？

    与之前跑马圈地、疯狂拿地不同，记者了解到2011年广州土地拍卖市场遭遇寒流。虽然中心区房价仍然坚挺，越秀区楼价8月同比飙涨44%。但9月，最大一次土地出让现场“零举牌”，9幅地块中8幅底价成交。11月，原本预计出让的18幅土地也仅有6宗拍出，拍出土地也是以底价成交。今年1到9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。

    广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦说，所以就导致了一个结果：开发商绑架了所有人，也绑架了政府。你调控我就不拍地，绑架了银行，要死也是银行先死，开发商后死，绑架了消费者，不降价消费者也没有地方去买楼，所以要破所谓开发商绑架政府，要破开发商盲目地拿“地王”，这两个是同样的问题，可能有另外一个方法，就是由一条腿走路，变成两条腿走路或者三条腿走路。在开发商绑架政府和政府博弈的时候，也会有新的解放军，一个是政府自救我建保障房，另外一个就是房产基金异军突起，尤其在今年，有大量的房地产基金出现，它们不是传统的开发商，它们会来竞拍土地。

    广州市社会科学院高级研究员彭澎说，地方政府对土地有比较大的依赖，比如广州一般性预算收入是800多亿，但土地财政收入有400多亿，比重大，就可以知道它的依赖性有多大。

    数据显示，截至10月底，广州市今年8.5万套保障房筹建任务已全部完成，总共筹建保障房89174套，完成年度目标任务的105%，用于廉租房资金47亿元，创历史最高，张维伦建议，加大保障房建设力度是破解开发商盲目拿地的途径之一。对于目前基本处于闲置状态的地王，业内人士指出，导致这一状况的原因较多，但主要，是房地产商资金存在问题。以保利地产为例，张维伦指出，从保利地产今年三季度的公告可以看出，现金流出比现金流入要多六十六亿七千三百七十万元，比去年同期增长74.44%，每股经营活动产生现金流量净额是负的1.12元每股，去年同期增长80.39%。

    广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦说，从这两个指标可以很清晰地看出，在今年宏观调控的压力下，很多大型房地产企业销售受到很大的影响，另外他们的支出比如土地款、银行贷款、施工队的工程款，这些还是在按照计划支出的，同时销售又没有办法很快地有回款，所以就会产生所谓的现金流量净流出比净流入多，而且同比增长幅度很大，这个情况不光是保利一家，包括万科、金地，很多大型房地产企业都呈现出很清晰的态势。

    喧嚣过后，地王归宿何在，未来楼市的走向、前景又会如何呢？

    广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬说，整个市场的态势还是存在量稳价跌这种状态，在这种情况下，成交的价格如果出现10%到15%整体的下降，政策有可能逐步放松，但是不会像2009年那样一下子放开整个市场。

    广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波认为，要做到稳中有降，市场的稳定永远是第一位的，这个“稳”主要是为了防止出现房价大起大落引发的各种问题，像项目的乱为，业主收不了楼，拿不到房产证，工程队拿到工程款，银行坏账等等这些问题，这个是明年要注意的问题。

    广州市社会科学院高级研究员彭澎说，从国家的调整政策来看，楼市的发展趋向在两三年之内都会持续，可以看到的就是限购令，根据有关部门的表态，要对接个人的信息采集的体系完成，要等到2013年公安部正式停用的身份证，这样全国联网的信息系统才可能建成，所以限购令有可能持续到2013年左右，可能对楼市形成长期的压力。

    半小时观察：摆脱土地财政，打消地王暴利

    北京、上海、广州三地的房地产价格走势，对全国房地产价格的变化，会起到重要的示范作用。可以说，这三个一线城市是全国房地产市场的风向标。而到目前，广州市已经通过拍卖市场供应的住宅开发项目中，没有上市销售的存量面积，已经接近广州一年的住宅面积成交量。由此可见房地产市场交易的冷清程度。有观点认为，这是开发企业用手中存有的大量土地，来博弈地方政府的政策，期待市场回暖。所以，保障房的建设进程和分配，会直接关系到整个市场的价格预期。同时，中央和地方政府的调控决心，也将会给市场更明确的信号。只有摆脱土地财政，才能真正让地王打消暴利的幻想。