明悦湾保障房

　　7月中下旬开始，旧宫保障房项目——明悦湾的业主们陆续接到了看房通知，但同时获悉交房日期依然不定。这个本该2011年8月就交房的项目，已是第三次延期了，糟糕的是谁也不知道什么时候才能真正交房。2010年6月，明悦湾因被查出存在严重质量问题被全面停工，交房日期延至2012年1月20日。一再延期的责任谁来承担，开发商、承建商和市政公司各执一词，而400余户业主只能“望房兴叹”。

　　记者直击

　　交房遥遥无期

　　7月20日，记者在明悦湾看到，主体建筑已经完工，且门窗都已安装完毕，工地上的工作人员告诉记者，现在业主可以看房，但是暂时还不能收房。当记者问及原因，该工作人员表示，“没水、没电、没燃气达不到交房标准”。

　　对此，北京日月房地产开发有限公司开发副总钱越告诉记者，文件中明确规定，大兴区政府负责组织实施该项目红线外基础设施的投资和建设工作，确保红线外市政基础设施与项目主体同步交用，但目前的情况是工程已经竣工，并通过了四方验收，但红线外的市政配套未同步跟进，“这导致交房遥遥无期”。

　　钱越表示：“这是开发商自己无法解决的问题。市政水电不通的话，项目根本拿不到居住验收证。”

　　据记者了解，这个本该2011年8月份就交房的项目，已经是第三次延期了，最糟糕的是，这次谁也没承诺何时能交房。

　　眼睁睁看着却无法收房

　　虽然不知道何时收房，但接到看房通知的业主还是接二连三来到现场看看自己“未来的家”。

　　在项目现场，面对记者，不少业主表示对于延期交房很担忧，虽然合同中明确延期交房有违约金补偿，但“还是希望早点住上房子才心安”。

　　“按说延期交房的违约金比较可观，但是这个违约金最后问谁要呢？开发商说不是自己的原因，最终怕会落空，还是早点交房吧。”一位业主表示。

　　也有业主直接表示如果交房遥遥无期，将诉诸法律程序。对于业主的情绪，钱越表示，“很担心业主的情绪过激，如果这么一直拖下去肯定会出问题的，我们也希望尽快交房来安抚业主的不满。”

　　事件回顾

　　曾因质量问题延期

　　据记者了解，该项目2009年11月就已开工，合同约定2011年8月份交房，但至今交房无期。近3年的时间过去了，按照正常项目的进度，该项目本该早已交房，然而，该项目的建设过程中“命途多舛”更是因为建筑质量问题被叫停，也因此曾被称为“楼脆脆”工程。

　　据悉，2010年6月，明悦湾保障性住房小区被查出存在严重质量问题全面停工，被戏称为“楼脆脆”工程。同年8月1日，北京市住建委经过全面调查后，指出质量问题主要是楼房所使用的混凝土强度不够，导致建筑物主体结构达不到安全要求，最终决定拆除B、C区6栋（B01、B02、B03、B04、C01、C02地上结构部分），另外2栋（B05、D01）局部加固处理。

　　因建筑拆除和重建的需要，该项目的交房时期也随之后移。2010年12月31日北京市住建委决定，“根据实际情况和各方协商一致的方案，同意本工程竣工交用时间调整为2012年1月20日”。

　　然而，满怀希望的业主并没有在今年的1月20日如期拿到自己的房子，直至6月28日项目才达到竣工验收的标准，却再次陷入交房无期的困境。

　　现状

　　无人认可延期责任

　　对于业主而言，交房延期已经无可避免，但对于延期的责任与违约金的赔付，却至今无人认可。

　　钱越认为：“是公司的责任公司肯定不会推卸，但是，延期交房并不是公司一方的责任，违约金也不应该由公司单方面承担。我们认为自原定交房日期2011年8月10日至调整后的交房日期2012年1月20日之间的违约金，应由开发商和总包商分清责任、协商承担；自2012年1月20日至达到交房条件的6月28日之间的违约金，应由拖延工期的住总二公司一方承担；而自6月28日至今由于大市政不通的原因造成的延期违约金，应由承担大市政工作的建设公司一方承担。”

　　记者随后拨通了钱越提供的住总二公司和大市政建设公司天恒建设的相关负责人电话，但两方均未回应。

　　不过，住总二公司相关人士此前接受媒体采访时表示，住总二公司一直在抢工期，其认为工程延期是多方原因造成的，开发商对分包出去的工程进度要求不严格也是重要原因。

　　大市政建设公司天恒建设的相关负责人则称，明悦湾外面的大市政管线今年五一之前就接通了，但明悦湾既有商品房又有保障房，而政府只负责保障房部分的大市政，商品房则需要开发商自己去相关部门按照相应的价格标准花钱报装。而明悦湾的开发商却想让商品房搭保障房的顺风车，所以只能不给他们接通。

　　律师观点

　　解决保障房制度问题是关键

　　针对此事，本报采访了204房产律师团的乔威律师，乔律师表示，明悦湾的问题是市政供应和明悦湾开发商之间的利益分摊问题。如果迟迟不能收房，购房人可以联合起诉开发商，追究开发商工程延期的责任。开发商如果承担了工程延期的责任，必然自觉地追究市政工程公司的责任。责任追究到位，问题就能最终解决了。

　　同时，乔威律师认为，造成保障房问题层出不穷的原因主要还是制度的问题，房屋建设过程中，资金的来源是多方面的，一是施工工程公司的事前垫资，二是销售回款，三是开发商的筹措资金，包括开发商的自有资金或银行贷款。其中，购房人从银行的贷款，只有等到项目封顶竣工，开发商才能拿到。而由于保障房售价很低，靠销售回款不足以满足建设资金的需要，而作为政府部门，虽然也有义务为保障房项目提供资金，但这笔资金只占总投资资金的35%左右。再加上目前金融银根紧缩，对开发贷的货币供应赶不上2009年的规模，所以这样一来，建设资金不足就是必然的。而保障房开发商的利润很低，也没有足够的动力将房子建设得很好。这样一来，保障房的质量出问题几乎就是必然的了。

　　建议政府多投入资金，或者让银行低利率贷款给开发商，专款专用，防止挪用，才能保证保障房建设的顺利进行。

　　专家看法

　　防止“萝卜快了不洗泥”

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，随着保障房建设的提速，政府应该加强保障房的质量监督，防止出现“萝卜快了不洗泥”的现象。毕竟在保障房的开发建设过程中，政府是主体，开发商只是承建方，在逐利目的下，开发商会尽可能控制成本。如果政府在监管上也出现了缺位，那么就会导致保障房质量问题频发。建议住建委相关部门尽早牵头，成立专门的保障房工程监理工作组，聘请知名度高、专业能力强的工程监理公司，一旦出现质量问题，除了追究开发商更要追溯监理公司的责任。同时，在土地出让时就要明确保障房的施工要求、竣工时间、违约责任。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，做好保障房建设的相关工作，政府是主体，应制定有序的分配制度、严格的质量监测制度等，从制度层面来约束各种行为。同时，作为保障房项目的开发商一定要注意各相关方的协调问题，保证工程进度和资金的稳定，以免最终损害企业自身的信誉。