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上半年全国各地地王纷出 温州炒房客卷土重来

发布时间: 2012年08月06日 16:04 | 进入复兴论坛 | 来源: 新华社-瞭望东方周刊

  地王重现 投资客再出山

  6月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌,

  被一些业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号

  《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  “以前炒房时的经纪人打电话过来,说有大差价可以拿。被他一说,我就想还是去看看吧。”2010年“逃出”上海楼市的温州投资客林宏(化名),在2012年重新出山了。

  在炒房客圈子里,林宏属于激进派,2009年下半年曾出手买了好几套房,随即遭遇政策调控,被高位套牢,损失超过两成,“炒房炒成了房东”。

  楼市经纪人频繁地在各个楼盘跳槽,核心资源就是合作了多年的炒房客。“这个经纪人跟我合作了6年,她卖的每个楼盘我都买过房子。”林宏说。经纪人承诺,这个上海楼盘可以给炒房团打7折,并保证1年内将价格涨回去。

  与此同时,2012年上半年,全国各地“地王”纷出,这又意味着什么?

  炒房客卷土重来

  2012年春节后,就不断有朋友去“抄底”。林宏说:“深圳一个楼盘宣布自开盘之日起逐月涨价,保证12个月内房价上涨幅度超过6%的贷款年利率,吸引了不少温州客。”

  6月份以来,投资客一次买下一整层住宅的消息也不少见,“香港和台湾的投资客这次也很活跃,大手笔投资豪宅和别墅,出手阔绰,毫不犹豫。就跟2007年限外令推出前一样。”林宏说。

  现在看来,那一批“抄底”的投资客收获颇丰。林宏几个亲戚曾在上海楼市降价声最响的时候入市,投资的楼盘包括嘉定的路劲翡丽湾和宝山区的保利叶语,目前,这两个楼盘的报价比2月时分别上涨了17%和16%。

  投资客进场已是业内公开的秘密。2012年7月上半个月,上海新建商品住宅成交43.6万平方米,较6月同期提升7.6%。中高端、大面积产品的热销使上海房价持续维持高位。2012年6月,上海商品住宅成交均价达24070元/平方米,为年内新高;7月前22天商品住宅成交均价进一步上升到24545元/平方米。

  2012年2月以来,住宅成交总量中,小户型占比持续下降,而超大户型则连续上升。比如,7月9日到15日的一周内,上海单价在5万元/平方米以上的豪宅成交51套,环比大涨54.6%;新建别墅成交99套,环比上涨32%。

  开发商也顺应了这一趋势。在这一周新增供应的9个项目中,套均面积在140平方米以上的项目有4个,房源预售、报价都低于2万元/平方米的只有2个。

  综合公开信息来看,2012年8月,上海约有27个楼盘将开盘或加推房源,其中16个为改善型公寓、10个为别墅、1个为酒店式公寓。其中,改善型公寓面积多为90到150平方米的大户型。

  “业内默契地将现在积极进场的购房者定义为改善型需求,实际上改善型和投资者之间并没有非常明确的区分。”上海某房企销售总经理李耀平告诉《瞭望东方周刊》,“改善型需求购房周期长、决策慢,有些甚至要先卖掉老房子再去付新房的首付,这样的需求能支撑现在如此密集的供应吗?”

  同策咨询研究中心总监张宏伟也告诉本刊记者,近两个月来,投资客在单价4万、10万元以上的中、高端市场上出手的迹象明显。

  他说,在融资压力不减的背景下,部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策,达成成交实现回笼资金目的。另外还有开发商出于“过桥融资”的目的,短期内批量将房源出售给投资公司,约定在房价反弹后回购,双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后有投资客或投资机构的支持,实际年收益率普遍在10%到15%左右,高的也能达到15%到20%。

  单体作战的炒房客,大多将投资目标瞄准在“降价楼盘”上。2011年以来,上海个案楼盘的实际降幅在10%到15%之间,极少量的楼盘真实降幅达20%以上。“只要房价平稳回升到降价前的水平,也意味着丰厚的回报,虽然投资周期会拉长到1到2年。”张宏伟说,6月以来,伴随着楼市成交回暖及地王不断出现,大批曾经“撤退”的投资客在重新筹集资金,持币观望,随时准备进场。

  6月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌,环比上涨0.05%,这被很多业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号。

  地王为何重现

  自2012年以来,楼市回暖的迹象在多个层面有所加强。

  截至2012年7月11日,在已公布上半年销售业绩的37家房企中,有19家标杆房企销售业绩飘红,总计实现销售金额约5700亿元。

  6月,保利地产销售金额和销售面积均创历史新高,销售金额达155.15亿元,同比增长36.65%;万科实现销售面积122.4万平方米,销售金额133.2亿元;招商地产签约金额约45亿元,环比5月增长50%,创单月新高。

  绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时透露,2012年上半年,绿地集团房地产业务原本的目标是销售额、利润增幅“保2争3”(增幅确保为20%,争取达到30%),但春节后销售面积和金额即出现出人意料的大幅增长,以致绿地将下半年的目标调整为“保3争4”,即销售额争取达到2600亿元,利润争取达到120亿元。

  “前几年限购等政策只是没办法的办法,现在调控已经取得相当成果了,再延续原先的办法就不适宜了,未来限制投资可能更多采用市场化的办法,如用征收房产税等方式慢慢取代严厉的政策限制。”张玉良说。

  土地市场,地王重新频出刺激着人们的神经。

  7月10日,在10次网上报价、46轮现场竞价,以及327轮回购房面积竞报后,中赫集团以26.3亿元的最高上限价格拿下海淀区万柳居住用地。为了获得久违的“地王”,中赫集团还需要配建16400平方米的回购房,而出让文件规定,回购房房价只有1万元/平方米。剔除回购费因素,该地块楼板价约4.42万元/平方米,再创全国单价地王的纪录。

  北京挂牌出让居住用地时一般都明确规定,在报价达到合理土地上限价格后,竞买人现场投报公租房配建面积。

  万柳地王并不是个例。4月,北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺终以19.15亿元成交,并以2.57万元/平方米的单价成为单价地王。6月18日,广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王,起始价约4.9亿元。7月17日,北京再次出让5宗地块,其中2宗溢价率超过45%。

  中国指数研究院的报告则显示,二季度,全国100个重点城市居住用地楼面均价为1474元/平方米,同比上涨18.6%。包括北上广深的十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米,环比大幅上涨43.9%。

  以上海为例,2012年1到5月,上海土地市场合计出让的经营性住宅用地(除动迁安置用地)为20幅,合计出让金额67.5亿元,平均楼板价达3882元/平方米。而6月到7月25日,上海已成功出让22幅经营性用地,出让金额达到83.18亿元,平均楼板价超出6500元/平方米。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉本刊记者,上半年上海整体推地量下滑,结构也以商办和工业地块为主。成交的209幅地块中,居住用地(包括普通商品房、商住办、商住、城镇混合)只有9幅,工业用地147幅,商办用地26幅。

  下半年,多地政府改变策略,将推出的地块划分得很小以控制地块总价,让开发商也更容易接受,同时调低定价以防止流拍并获得一定溢价率,配合营造土地市场回暖的迹象。

  李耀平说,这么做也有缺陷:地块太小,开发商腾挪余地就小,利润空间有限,所以这也只能作为目前催热市场的过渡手段,但帮助市场逐步恢复信心的效果已经达到了。

  地王潮真的来了吗

  土地市场也许没有想象的那么热火朝天。上海房地产业内人士一度将唐镇新市镇A-03-11住宅地块的拍卖结果作为土地市场的风向标。

  7月25日,绿顺房地产以16.44亿元夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块,溢价率37%,楼板价约为15054元/平方米。

  此次竞标中,该地块起始总价约为12亿元,折合楼板价为11000元/平方米。实际上,该地块在2011年12月曾挂牌出让过一次,当时的土地起始总价为15.83亿元,起始楼板价14500元/平方米。

  也就是说,此次拍卖的高溢价,很大程度上是由于调低起始价而来的。

  唐镇地块的最终拍卖结果也说明,开发商的积极性虽有恢复,但态度依旧谨慎。唐镇板块2011年前还出让过2幅普通商品房用地,溢价均在100%以上,其中绿城以16.6亿元摘得的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块就紧邻本次出让的地块。

  这不是孤立的个案。7月18日,宁波慈溪两宗2011年底因无人竞拍而流拍的土地成交,不过此次拍卖的成交价却只相当于上次拍卖时起始价的7.14折。同样的例子还有宁波鄞州区下应街道的鄞州投资创业中心II-3-C地块,在2011年4月和7月,该地块两度流拍,最终7月5日被万科拿下,但价格只有首次挂牌时的近7折。

  “和2009年地王频出时不同,企业都很谨慎,对成本和利润的计算很精确,并且严格遵守既定的策略,不愿过于追高。而且很多迷你地块大企业并不愿意做,所以现在的地王不是很有代表性。”李耀平说。

  炒房客的新猎物

  住宅市场的扑朔迷离,对李石燕的投资影响不大。虽然也是重回楼市的投资者,但她“抄”的却是商业地产的“底”。李石燕说,2011年3月到9月,上海就曾出现过一波商业地产的投资潮,市场最热时的7、8月,商业地产的成交量甚至超过普通住宅,不过,随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款,商业地产的炒作也戛然而止,产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差,很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。

  21世纪不动产提供的数据显示,在上海纳入监测的110个写字楼项目中,2012年5、6月期间,多数出租率在90%以上,仅17个项目出租率在90%以下。

  21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部区域经理朱永锋告诉本刊记者,2008年到2012年,上海写字楼租金始终平稳上涨,唯一出现租金下调的板块还是租金最高的陆家嘴板块。

  戴德梁行的数据显示,2012年上半年,上海写字楼平均租金为269.5元/平方米/月,同比增长13.16%,同时上海的写字楼供应量却下跌了27.74%。

  “空置的办公楼没有现金流,很难在银行获得贷款,这就为我们创造了抄底的机会,多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕说,上海写字楼均价从2010年一季度到2011年三季度期间,从最初的3.09万元/平方米快速上涨到最高5.37万元/平方米,2011年四季度又猛跌到4.07万元/平方米,到2012年二季度,均价依然只有3.83万元/平方米。“很多人说这是一个双重抄底机会。”

  投资客的进入,或许也为上海的开发商提供了信心。公开数据显示,2011年4月到2012年4月期间,上海办公楼、商业经营用房开发投资累积同比增速多数月份都是负增长,但在最近两个月,两项增速指标同时出现正增长,2012年6月间分别达到11.1%和27.7%,而同期上海住宅投资增速还只有10.7%。2012年6月,上海居住用地成交3幅,溢价为15.7%到71.4%不等;同期商业用地成交10幅,最高溢价率超过400%。

  当然,开发商在商业地产领域加强投入,也是投资客看好商业地产的重要原因,因为这意味着更多的投资载体。以绿地集团为例,张玉良就告诉本刊记者,2012年,绿地房地产产品的销售额中,住宅占60%,商业地产占40%,但张玉良的目标是将这个比例颠倒过来,也就是让商业地产的销售额占60%,“这还不包括绿地自己持有的商业物业”。

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